現在、１棟アパート（４室）の売却に向けて動いている
。
その中で、１つ大きな悩みを抱えている
。
それは、土地、建物それぞれがいくらなのかを決めること
。
これは、売却後の税金等（取得税）に大きく関わってくるからすごく大事
。
まずは、基礎的知識を確認する。
※ 短期譲渡、長期譲渡については割愛いたします。
① 消費税、減価償却の問題
・土地には消費税が課されない。
・建物は経年劣化するため、消費すると言う理由から消費税が課される。
減価償却は、建物の価値を減らす手続き。買主側は建物代金を高くしたい。
② 土地、建物どちらかの実勢価格（時価）を優先させる場合。
土地、建物のどちらかの実勢価格（時価）を求め、売買価格からその価格を差し引いて、もう１つの価格を求める方法。
ただし、この方法はどちらかを優先させるため、土地・建物のバランスが悪くなるため、あまりおススメしない。
③ 土地、建物それぞれの実勢価格（時価）により、按分する場合。
②の場合はどちらかを優先させたが、今回はそれぞれ（土地・建物）の実勢価格（時価）を求めて、そのバランスで算出する方法。
この方法は根拠がしっかりとあるため、良い方法と言える。
④ 固定資産税評価額を根拠として按分する場合。
固定資産税評価額の土地、建物のそれぞれの評価額を基にして按分する方法。
一番妥当な方法と言えるが、実勢価格（時価）とかけ離れている場合があり、必ずしも１番良い方法とは言えない。
以上のこと、そして、顧問税理士からのアドバイスから分かることは以下の通り。
まず第１に、実勢価格（時価）を確認して比率を算出する。
どうしても、算出できない場合は、固定資産税評価額を基にして算出する。
一般的には、売主は土地価格を高くして、建物価格を低くしたい。
なぜなら、建物には消費税がかかるため。
一方、買主は反対の立場。
土地価格を低くし、建物価格を高くしたい。
なぜなら、建物には減価償却が効くため。
これは、二項対立している
。
さて、ここから我々の物件売却について見ていく。
まずは、売主、買主の立場を確認する。
我々、売主である我々は会社（法人）ではあるが、免税業者。
一方、買主は個人。
そのため、消費税について、はあまり神経質にならなくてもよい
。
続いて、このアパートの土地、建物の所有者を見ていく。
土地は、我々夫婦の個人で所有している。
持ち分は、私が３/５、妻が２/５の割合。
一方、建物は、我々の会社（法人）の所有。
今から５年前に個人から会社へ売買した。
よって、まとめると以下のようになる。
土地・・・個人所有（私：３/５、妻：２/５）
建物・・・会社所有（1,300万円で個人と売買）
次に、18年前に土地、建物を取得した際の価格を確認する。
土地・・・2,000万円で取得する。
建物・・・2,800万円でセキスイハイムで建てる。
そして、最新の固定資産税評価額の按分を確認する。
土地・・・69%
建物・・・31%
売買価格3,700万円をこの割合にすると、
土地・・・2,553万円
建物・・・1,147万円
地価チェッカーで、最新の2023年版の土地取引（実勢価格）を確認すると、
我々の土地面積に当てはめると、￥1,750万円で取引されていた
。
ってことは、18年前の土地取引の2,000万円の方が高いことが明らかになる
。
以上のことから考えると、土地に関しては、2,000万円までは非課税
。
上記の②のように、そのまま建物価格を1,700万円とすると、会社（法人）による所得税がいくらになるか？
一般的には、上記の④固定資産税評価額に基づく按分が売主としては好ましいといえるが、個人の私は二以上事業所勤務になるため、複雑
。
このような状況を税理士に説明する。
すると、
税理士：「すぐに即答はできません
。自分だけでなく、同僚にも意見を聞きながら一番良い按分を考えたいと思います。」
私：「契約は今週末ですので、それまでに分かれば結構です。よろしくお願いします。」
やはり、餅は餅屋と言うことわざがある。
事情をしっかり説明したので、税務関係については税理士に任せようと思う。
それにしても、物件を売却するのも１つ１つが初めてのこと。
頭は疲れるが、大変刺激的な内容でありワクワクする
。
税理士からの回答を楽しみに待つことにしよう
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