アパマン情報誌『グローバルオーナーズ７月号』が届く
。
最初の特集に目が釘付け。
それは、『賃貸経営の理想的な承継術』
。
解説は、不動産投資業界では超有名な渡邊浩滋氏。
なぜ、興味を持ったかというと、別に子どもたちに事業（不動産賃貸業）を承継するためではない
。
自分が行っている経営を言葉と数字で客観的に明らかにしたいため
。
内容は事業承継のためのポイントや具体的な運営方法がに書かれている。
それを自分なりにアレンジしてみた。
まずは、自身の経営理念を明らかにする
。
１ 今まで入居者に喜ばれたこと、成功したなと思ったことは何？
・入居者さんから「今までありがとうございました。」「これからもよろしくお願いします。」と感謝の言葉をいただいた時
。
・空室部屋を色々な工夫をして入居が決まった時
。
・最初は断られたが、その後指値が通った時
。
２ 賃貸経営で失敗したことは？
・当初、すぐにでも入居が決まると思っていたが、内階段がネックで入居が数年間決まらなかった
。
・「出来ます」と言っていたリフォーム業者。前金を支払ったが音信不通になる
。（何とか前金は戻す）
３ 賃貸経営で常に心がけていることは何？
・『常に入居者ファースト』の気持ちを持つ
。
・クレームや苦情が入った時は、素早く対応する
。
４ 今後、どのような賃貸経営をしていきたいか？
・区分マンションか築古戸建てを購入してみたい
。
・老朽化をなるべく抑えるために、リフォームや修繕を計画的に進めていきたい
。
次に、『資産管理』の作成。
渡邊氏は、物件の『資産の棚卸』と述べている。
そこで、所有する10つの物件の資産管理表を作成する。
ポイントは以下に挙げる６つ。
①立地
・住所
・最寄り駅
・固定資産税評価額
②建物概要
・構造
・規模
・築年数
・間取り
・賃料
・インフラ、整備
③管理状況
・管理形態
・管理会社（連絡先、担当者）
④借入金
・金融機関
・残債
・条件（金利、年数）
⑤保険
・保険会社
・金額、期間
⑥修繕
・修繕履歴
・修繕担当者、連絡先
早速、Excelを使って入力する。
かなり、分からない部分がある
。
それについては、今後妻にも協力してもらい、空欄を埋めるようにしていきたい。
表１ 資産管理一覧表
最後にキャッシュフロー（CF）を分析する。
それぞれの物件ごとに作成する。
私の場合、物件によっては、個人と法人（会社）に分かれている。
そのため、１つ１つ分けられない項目がある
。
ポイントは３つ。
①物件情報
・当初借入金（金額、金利、返済期間）
・年間返済額
・残債、残債機関
②直近の確定申告の状況
・収入合計（賃料等）
・租税公課（固都税）
・借入金利息
・修繕費
・減価償却費
・経費合計
・差し引き所得
・税金（所得税・住民税）
③キャッシュフロー
・収入合計
・租税公課（固都税）
・借入金返済額
・修繕費
・経費合計
・税金（所得税・住民税）
・CF
表２ キャッシュフロー計算表
このCF表を作成するのに半日以上もかかってしまう
。
理由は、修繕費、減価償却費、税金等を調べるのに様々な書類を引っ張り出さなければいけないから。
ただし、この表の数字が正確かどうかははなはだ疑問
。
しかし、今までこの存在自体なかったことを考えると、作成したことに意義があると自分を納得させる。（これから少しずつ修正しよう）
一番の成果は残債額が明確になったこと。
もっと、残債が多いと思っていたので、ちょっと嬉しくなった。
しかし、まだまだ多いことには変わりない。
返済比率も明確になる。
今回の記事は本当に役に立った
。（感謝
）
これから、修正しながらより精度を上げていきたい。