7月に入り、日本列島は、西日本を中心に猛烈な暑さが続いており、

体温を超える40℃に迫る地点もあり、熱中症による緊急搬送や死亡も起きております。


同時に、今まで聞いたことの無い、

『命に危険を及ぼすほどの猛暑』というワードもニュースで頻繁に流れている昨今であります。

 

私は、札幌にて、現場施工管理に携わった30年前には台風も年に1回もしくは2回ほどで、

お盆前後の1週間ほどが酷暑、残暑だったような記憶で、マンション建設や学校建築、

病院建設にも携わったが、クーラーの設置は皆無でありました。

 

しかし、

昨今の賃貸マンションにはクーラーは必需品になり、日本列島は猛暑、長雨など気候変動と

地震の多発で地殻変動が変化している事を、誰しもが実感し始めていると思います。


このような過酷な気候・気象条件に耐えている人間も悲鳴を上げているのと同時に、

建物も人間が得る以上に悲鳴を上げて、過酷な条件に耐えております。

 

外壁材の色彩にもよりますが、南面の直射日光を受けるコンクリート壁は夏場は+60℃から

時には100℃を超える場合も有り、冬期には―20℃にもなります。


このような過酷な状況下で、コンクリートは365日耐えているのです。

よって、1年を通してコンクリートは温度変化で同時に伸縮を繰り返しておりますので、

開口部の廻り、構造的に弱い部分などにクラックが入り、クラックから水が浸み込み融結凍害を繰り返し、

外壁は劣化し始めます。


このように外的な影響を受けやすいコンクリートにタイルを貼りますので、

外壁のコンクリートとタイルの劣化はある程度は許容しなければなりません。

 

外壁タイルの浮き、落下の原因は、上記に記載した環境的要因である外壁表面にあるタイルが

日射などで熱膨張しその下地のモルタルやコンクリートとの差異によって界面にずれが発生しタイルが

浮く場合などの気候条件による要因。


地震による揺れなど建設後の外的な要因。
施工によるモルタルの塗り付けの不良、タイルの張り付け時の張付モルタルの圧着不足、

施工時期の温度環境(零下・採暖養生)などによる不良施工による要因があります。

 

先月の大阪で発生した地震によるブロック塀の倒壊により、小学生が死亡した事故後に、

国交省は全国の学校・幼稚園・保育園に調査と調査報告を義務付けをして、再発を防いでおります。

 

アパート・マンションの外装をタイル貼りを所有してるアパートオーナーはタイルの落下による

死亡事故を発生させないためにも、今一度専門家に外壁の簡易診断をしてもら事をお勧めします。

 

建築物全般における診断・調査、 外断熱改修工事の設計・監理は

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地震と新耐震構造

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地震と新耐震構造

 

今月7日に土木学会あ南海トラフ地震の発生確率と被害金額を

『今後30年以内に70~80%の確率で発生し地震後の経済被害額は最悪の場合、

20年間で1240兆円とする推計と直接の被害と合わせると1410兆円になる。


一方、建物の耐震化や道路整備などの対策によって被害額は4割程度減らせるとして、
今後15年程度で完了させるよう提言している。』と公表しました。

 

建物の耐震診断については、平成25年に『建築物の耐震改修の促進に関する法律の

一部改正する法律』が施行されており、一定規模、

用途(ホテル、病院、百貨店、、老人ホーム)を満たす建物主所有者は耐震診断を行い、

その結果を平成27年12月31日までに行政へ報告しなけばなりません。


また行政はこの結果を公表する趣旨です。
耐震診断の経費や、風評被害等もあって、結果の公表は29年10月に公表されております。
(<http://www.city.sapporo.jp/somu/koho/hodo/201710/20171024.html>)


そこで、新耐震基準についてですが、1981年(昭和56年)に耐震基準が大きく改正され、
新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を

確保することに主眼がおかれております。
よって新基準では、たとえ建物が損傷しても倒壊・崩壊を避け、人命が守られるよう義務づけています。


一方、旧耐震基準のコンセプトは「震度5程度の地震に耐えうる住宅」というものでした。
これは1950年当時の建築技術からするとかなり厳しい基準ではありましたが、
日本では震度5以上の地震はしばしば発生しており、現代の感覚からすると決して十分なものではありません。
新耐震基準では「震度5強程度の地震ではほとんど損傷しない」
「震度6から震度7に達する程度の地震でも倒壊・崩壊しない」というレベルの耐震設計です。

 

6月18日に発生した最大震度6弱の大阪北部地震で亡くなった4人のうち、
不幸にも違法建築物であるブロック塀の崩壊による下敷きで、9歳の小学校4年生が死亡しました。


この地震を機に、所有しているアパートの地震に対する

倒壊・崩壊・補修・第三者被害・保険加入などリスクと対策を考えてみてはいかがでしょうか。

 

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入居後の結露・カビの発生

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『入居後の結露・カビの発生』
5月の連休も過ぎると、賃貸マンションにおける入居の繁忙期も終わり、

オーナーはホットしている方も多いのではないかと思います。
しかし、入居して、1カ月から2カ月を過ぎると、

入居者からのクレームが出始める時期でもあります。


特に新築物件に関しては、工期がギリギリで、入居の前の日に、

残工事も含めてすべての工事が終わったという現場も

珍しくはないのではないでしょうか?


そういった現場管理の建物は、たいてい社内検査も無いので、

入居してからクレームが多いです。
クロスや壁のボードの割れや床材の浮き程度だとすぐに補修も可能なのですが、

新築マンションの場合は、10月頃から着工する建物の場合には、

秋の長雨や雪中でのコンクリート打設作業による工事で、入居までにコンクリートや内装材が

十分に乾燥しないまま、入居されると、4月にはまだストーブをつけますので、

コンクリートから発生する水蒸気によって、北側の洋室の窓や窓廻りや床面で、

結露が起きてしまいます。


特に、クロゼット内や下駄箱内でカビが発生して、結局オーナーが衣服や

靴の補てんをしなければならない場合も有ります。 
よって、新築のマンションには、竣工時期によっては、結露やカビの問題や、

防水の耐久性など大きな問題を抱えておりますので、

工事の着工と竣工時期に気を配らなければなりません。


一方、木造住宅にも同じような事例が発生します。
1階の床が木軸の上に木床ではなく、コンクリートスラブの場合には

床面で結露やカビが発生する場合があります。

 

もう一つよく発生するのが、小屋裏内での結露からカビの発生する場合があります。
結露水が、天井に浸みて、茶渋のような色がにじみ出てきてます。
先日も筆者の顧客から、部屋がカビ臭いとの連絡を得て、入居者との合意のもと、

最上階の天井点検口をあけてみると、異常な高温と湿気でブローイングは濡れていて、

柱や梁や野地板にはびっしり黒カビが発生しておりました。


原因はパラペットの外壁材に装着しているイーヴスベンツの取り付けが悪く、

小屋裏換気が悪く外気の流入がなされていなかったのが原因でありました。


結局、入居者さんに一度退去してもらい、天井材やブローイング等も全て撤去して、再施工をします。

クロスの割れ等の補修費用とは雲泥の差の金額です。


このように、新築だから築古よりは性能も全て良いという事はありません。
初期段階で対処すると補修費用も少額で済みますので、施工会社による竣工後2ケ月点検,

専門家に診断をしてもらうことをお勧めします。

 

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民法の改定

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平成30年度が始まり1ヵ月が過ぎました。

4月1日から値上がりや法の改訂するのもが多々あります。

値上がりするものとしては、医療費、ゆうパック、電気、ガス、

アマゾンの配送料等が代表的です。

一方で、法の改訂は医療、介護報酬の改訂等があげられますが、
賃貸や売買に携わる不動産関係でも大きな改訂が有りました。

 

それが、宅地建物取引業の一部を改正する法律です。


中古住宅の取引の際にホームインスペクション(住宅診断)の説明が

義務化されることになります。

具体的には媒介契約時、売買契約前の重要事項説明時などにおいて、

その建物がホームインスペクションを受けた履歴が有ったのか、

買い取りの検討にあたって実施する意向があるか否か。

が確認されることになります。


インスペクション行う場合には、国土交通省が認めた講習を修了した

『「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士です。
不動産取引のプロである宅建業者が、建築の専門家による

建物状況調査の活用を促すことで、売主・買主が安心して取引ができます。
 

弊社もコンサルタントとして、顧客からクレーム相談を受けていますが、

中古物件を買ってから1年も満たない間に外壁や屋上から水漏れが起きて、

売主と買主の仲裁に入る事が有ります。
売り主も、買主も安心して売買ができる制度ですので、是非活用して頂きたいです。

 

もう一つが、都市緑地法等の一部を改正する法律で、

田園住居地域の創設です。
今までは、第1種低層住居専用住宅から工業専用地域の

12種類の用途地域でしたが、田園住居地域が住居系の中に新規に組み込まれました。

 

田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、
これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を

保護するために定められる地域です。


平成30年4月に都市計画法上の新たな規制の仕組みとして導入され、

その後、各地域のまちづくりのプランの中で具体的な指定がなされていくことになります。
 

インスペクションや用途地域の新規の組入れなど、時代に即した

法の改訂などが近年行われております。
我々不動産に係る方も、アンテナを広げ、

勉強していかなければならない時代になった事は間違いないかと思います。

 

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『けんせつ小町』

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4年に一度の冬期オリンピック、平昌(ピョンチャン)オリンピックも終わりました。
TVに釘付けになった方も大勢いたかと思います。

特に女子スピードやカーリングには夢中になったかと思います。


昨今、団体種目の競技では、チームを愛称で呼ぶ事が多くなり、

カーリング女子は『クリスタル・ジャパン』又は『カー娘(かーむす)』。
アイスホッケー女子日本代表チームは『Smile Japan』

男子サッカーは『SAMURAI BLUE』

女子サッカーは『なでしこジャパン』
男子野球は『サムライジャパン』

女子バレーボールは『火の鳥NIPPON』

シンクロナイトスイミングは『マーメイドジャパン』と呼ばれています。


一方建築においても、現場に従事する女性技術者・技能者を愛称で

『けんせつ小町』

と呼んでいます。

 

これまでにも「土木女子」の略称である「どぼじょ」との愛称が用いられてきたが、

土木だけではなく建設業界全体に女性進出が見られるようになり、
一般社団法人 日本建設業連合会は『人手不足を打破』と「女性が活躍できる建設業」を

目指した官民あげての取り組みの推進において、
2015年に建設業で活躍する女性の愛称として『けんせつ小町』を掲げ、

女性活躍を推進する活動を行い、国は建設現場で働く女性の割合を5年で2倍にする計画を立てています。

 

ちなみに、『けんせつ小町』という新名称は、一般からの公募2940件よりゼネコン各社の女性技術者17人が選び決められた。


職人は、基本的に体力、腕力に自信があって、怪我と弁当は自分持ちと言われる世界で、

建設現場は女人禁制という認識が一般的です。
確かに数字でみても、2012年労働力調査でも顕著な数字がでており、

技能労働者数の就業者数は1,547万人を超えていますが、
建設業界で働く女性は約9万人。

全体の約0.6%にも満たない数字です。


女性が現場に従事する事により、設備面の改善などもしなければならず、

『安心して使える女性専用トイレ、更衣室、シャワー室』の設置や、
『ドレッサーを備えた女性専用更衣室を設置』、『現場詰所に、鏡付コスメボックスを設置』などを

充実させなければなりません。

 

一見費用のかかる事でありますが、反面「職場のイメージUP」「女性目線の環境整備」や、

職人と現場員との懸け橋的な役目や、
男性社会の固いイメージの中で、女性ならではの円滑なコミュニケーションなど場が

和らぐ事もあります。


また、女性による、プレゼンや現場の案内など女性ならではきめ細やかな『おもてなし』も期待できます。


政府の働き方改革の推進で、これからますます建設現場に女性技術者・技能者が進出・従事していくことでしょう。


もし建設現場で女性技術者を見かけたら一声「けんせつ小町!」と呼ぶだけでも、きっと喜ばれると思いますよ。

 

雪庇とは

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昨年は北海道での初雪が早く、工事現場では塗装工事、防水工事に遅れがでて、

引渡しの遅れや、年内に工事が完成が出来ない現場も多々あったと聞きます。


また関東では、1月20日の大雪は、通勤・通学に多くの被害が出ている模様が連日TV放送されておりました。


さて、この雪によってできる雪庇という自然現象についてお話をさせていただきます。
北海道の建物は昭和40年代は三角屋根の切妻屋根の形状が多く、雪が降っても屋根に雪は

堆積する事も無く、トタン屋根上を滑らせて敷地内に堆積させていくのが一般的でありました。


しかし、敷地の弱小にともない、堆積スペースの問題や、落雪の際の通行人への人的被害、

隣地への雪の侵入等により、50年代後半頃から、屋根に雪を堆積させる無落雪屋根の工法は主流になってきました。


この無落雪屋根の普及によって、屋根に融雪水を処理するダクトという水平の樋状のものを

設置しなければならず、ダクトからの漏水が大きな問題となっておりましたが、

近年は、断熱や気密などの施工技術も上がり、経年劣化に伴う漏水事故はありますが、

竣工後の最初の冬の漏水事故はほとんど無くなってきております。


逆に近年の大きな事故になっているのが、雪庇による事故です。
無落雪屋根の普及により、屋根に雪を乗せたまま春の気温が上昇するまで、

屋根に雪を載せた状態ですので、確認申請等の、建築基準法施行令第86条第3項に

基づく道内市町村の垂直積雪量が定められています。


その積雪量によって、構造計算は行うのですが、雪が降れば、

その堆積量がどんどん屋根に積もって行くかと言うとそうではないのです。
例えば、札幌では140㎝ですが、屋根に140㎝堆積するかというとそうではなく、

下階の熱によって雪も解けます。


また建物の外周にはパラペットが約30㎝ほど立ち上がっているので、

そのパラペットを超えて堆積される事はないのです。

要は風によって雪は、パラペットの高さを超えた場合には吹き飛んでしまうのです。


風により吹き飛んでしまえば問題は無いのですが、降雪と温度と風の影響によって、

パラペットを超えて雪がせり出す(オーバーハング)現象を雪庇と言います。


このせり出した雪がどんどん大きくなって、自重に耐えきれなくなって、落下してしまうのですが、

歩行者に怪我をさせてしまったり、駐車してある車を破損させてしまいます。


この雪庇が出来る方角ですが、南東側が一般的で、雪庇が出来る方角のパラペット上部に、

雪庇対策として、専用の金物を設置したり、雪を融解させる為の温水装置を設置する場合もあります。


何もつけない場合には年に2回ほど屋根に登って、人力で雪庇を落とす事も、

被害を出さない為にも必要不可欠な行為です。


また、同じ北海道でも、苫小牧市や釧路市では、雪はほとんど降らず、

雪庇対策と言う概念はほとんど無く、気温が低い場所ですので、断熱の仕様UPを

考えなければならない地域特性が有ります。


広い北海道でアパート、マンションの取得を考える際には、イニシャルコストと

ランニングコストの地域特性も考えた知識が、必要なスキルとなります。

 

 

結露について

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平成30年の1月は外気温の低い日が続きましたが、北海道のこの時期、

室内では結露の発生がしやすい時期となります。


冬場に窓ガラスが曇ったり、水滴がついたりするのが結露です。


なぜ、「結露するの?」「発生させない為の方策は何かあるの?」と

この時期で相談件数がダントツに多いのが結露問題です。

 

さて、結露の発生のメカニズムですが、空気中に含む事のできる水蒸気の量には

一定の限界値があり、温度が高い程多く水分を含む事が出来るのです。

そして温度が低いと空気中の水分は多く含めなくなります。


湿度というのは、その限界量に対する実際の水分量で%で表示します。
窓が結露するのは、ガラスから伝わってくる外の寒さで冷やされた空気が、

空気中の水分量の限界値を越えて水滴化している状態です。


よって、温度の高い部屋で水蒸気が発生しても、結露は理論上発生しません。
しかし、外壁に面する壁面の断熱性能が著しく低い箇所では、壁面で発生してしまいます。


また外気に面しているサッシが外気温に連動して気温が上下しますので、

ガラス面の表面温度が低くなった時には室内側のガラス面で結露が発生してしまいます。


対策としては、いかに水蒸気を発生させないかもしくは断熱性能のよい、

サッシ(ガラスも含む)と外壁材を構築するかです。


人間が居室で生活する以上は、水蒸気を発生させない事は不可能ですので、

いかにスムーズに水蒸気を室外に排出するかがキーになりますので、

炊事や風呂の使用の際には必ず換気扇を使用する事は当たり前ですが、

24時換気もしくはパイプファン、ロスナイの使用によってを通年で使用して

部屋で発生した水蒸気量を減少させることで、結露の発生を最小限にできます。


また、結露は北側の寒い部屋で発生しますので、微小でも良いので暖房を付けて、

寒い部屋をつくらないようにします。


要は建物全体もしくは全ての部屋をすっぽり暖かくするかです。


断熱性能によっても結露の発生がする場合としない場合が有ります。

特にサッシは断熱性能が著しく壁面に比べて落ちますので、費用はかかりますが、

断熱サッシ、ペアガラスを使用する事によっても結露を防ぐ事が出来ます。


また、ガラス面で結露を防ぐために内窓を付けるか、一般住宅では窓下に

パネルヒーターを設置する事によって、サッシ・ガラス面自体の表面温度を上げる事

によって結露を発生させないよにします。


日本列島は、現在インフルエンザが流行っていて、室内の空気が乾燥をすると、

風邪の原因になりますので、冬期間は特に室内で加湿器の使用によって水蒸気量が多くなり、

その結果としてガラス面での結露の発生にも結び付く場合もあります。


ロスナイの使用によって室内を乾燥させ、相反する加湿も同時に行わなければならいと言う

現象が室内で起きてしまうのですが、前段で述べたように、

断熱性のよいサッシ・ガラス・外壁材と全ての部屋を暖かくして、同時に温度・湿度センサーの

使用によって適度な乾燥と適度な湿潤な室内環境を各人が行う事によって快適な住空間が実現できるかと思います。

 

上記のどちらが最優先にしなければならないかと言うと、

『それは、温熱環境をよくして、健康な空間を創った上で、内装材による視覚による空間を創る。』と言うのが最も良いかと思います。

 

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リノベーション・DIYが人気ですが・・・

 

最近テレビの影響なのか、築古賃貸マンションをリフォームまたはリノベーションにより、

入居促進が盛んに行われていて大変人気です。
背景にはテレビの影響もさることながら、ホーマック、建デポ、

ホダカなどの資材販売の店舗数の充実も拍車をかけており、

ちょっとした事なら工務店や職人さんを頼む事無く、器用な方は資材を購入して、

直してしまうマンションオーナーもいるくらいです。


また、リノベパーティーという言葉も出始めており、家族、友達等が、数人集まって、

1室をリフォームをしてしまう事も現実に起きております。

 

一方、建物を構造体だけの「骨組み=スケルトン」の状態にした後に行う

大幅なフルリノベーションも出始めております。


鉄筋コンクリート造の賃貸マンションのフルリノベーションでは、

コンクリートむき出しの状態まで解体してしまいます。
こうする事により、間取りを大幅に変更することが可能で、キッチンや浴室と

いった水廻りの位置も変えることができてしまいます。


内装が一新してしまいますので、築古な賃貸マンションでも、

内部は新築のような住まいを実現する事が可能になります。

 

リフォームでは金額も10万、20万円の少額金額から、300万円を超えるフルリノベーションも出始めております。

室内環境を創る事は良い事ではありますが、

なんでもかんでも、リノベーションが良いかと言うと、そうではないような気がします。

 

特にRCの建物は北面が結露がしやすいのが欠点でありますが、

そのような事を重要視せず、表層だけ高額な壁紙を貼り分けて、

視覚的に良く見せてしまっているのが多いのも現実です。


室内は結露だらけで、黒カビの発生、断熱や気密性が劣って

暖房をフル稼働させなければ、暖かくならない様な住宅性能の物件では、

表面的リノベーションは本末転倒になってしまいます。


その逆も同様で、断熱、気密が良く、換気性能も良い室内環境を創っても、

デザイン的に殺風景な室内では、入居者はそっぽを向いてしまいます。

 

室内の環境を良くする。
それは温熱環境を良くして、健康な空間を創る。
室内の住空間を良くする。
それは、内装材による視覚による空間を創る。

 

この両輪がうまくかみ合ってこそ、入居者に寄り添った賃貸物件だと思うのです。

 

上記のどちらが最優先にしなければならないかと言うと、『それは、温熱環境をよくして、健康な空間を創っ

 

不動産 投資物件について

テーマ:

今年は、札幌市内では多数の新築案件が多々建てられており、

来年も多くの新築が予定されており、RC壁構造の4層マンションを得意とする工務店も、

既に来年の受注が入っていて、新規はお断りをしているとも聞きます。

 

同じように中古マンションも、低金利に伴い、多くの投資用物件が出回っております。
木造2階建てで、築22年を超えた物件にもかかわらず、利回り13%、満室・外壁・屋根は

平成28年修繕済みと販売資料に書き込んでいる物件も有ります。

 

確かにインターネット上での写真を見るかがり、写りもよくて、一見良さそうな気もしますが、
実際に見てみると、外壁材の亀裂、浮き、破裂等も多々あって、やっつけ仕事で、

パテ材というもので埋めて、ムラムラな状態で、コーキングも撤去しないで、

その上から塗装によって美観を保っている場合も見受けられます。


また、屋根も非常に手が抜きやすい場所であり、垂直タラップで上がってまで、

見る事はほとんどありませんので、高圧洗浄、錆止め処理をする事なく、

上塗り1層で仕上げてしまっている場合もあります。


売り手としては、最小限、最低限の出費で工事を行い、高値で売りたいと思うのは誰しもが考えてしまいます。

一方、買い手としては、不動産業者以外は一般の方ですので、建設には素人ですので、

見た目と利回りだけで購入してしまいます。


しかし買い取って、1年そこそこで、外壁の剥がれ落ち等の現象や、ひどい時には、

雨漏りも発生してしまう事もあります。


同様に設備に関しても、ここぞとばかり次々と不具合が発生して、取替えて行かなければならない事もあります。

メンテナンス費用も、入居されていての補修工事は、作業効率や、入居者とも時間調整等もあって、割高になってしまいます。


特に緊急性の有る水漏れ等は、年末に向かって工事作業員は猫の手も借りたい時期ですので、

普段は常庸単価が18000円であったのが、25000円になる場合も有ります。

 

建築の建材や設部機器は概ね耐用年数が10年~15年です。

ちょっと頑張って20年くらいまで引っ張っている建物もあります。


そのような物件を売り抜ける売主はキャピタルゲインを得る事が出来ますが、

買主にとっては買った時から、寿命の切れた外壁、屋根、設備機器のメンテナンスに終われて、

1年分の家賃がほとんど消えてしまう場合もあります。

 

よって物件を購入する際には、建物を実際に見るのは当然ですが、

改修履歴を提示してもらい、改修サイクルを把握検討される事も重要であります。


また、専門家に簡易診断をしてもらうのも、安心を得る事が出来ますので、良いのではないかと思います。

 

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『計画性を持った修繕計画』

秋も深まり、そろそろ雪虫も飛ぶような季節となってきました。
北海道の場合、お盆を過ぎると陽が沈むのが一気に早くなり、

秋の収穫を終えると温度が急激に下がり始め10月中旬頃から冬支度をしていきます。


その頃になると、賃貸マンションのオーナーは、こぞって今まで忘れていた事を

ふと思い出したように屋上の防水や外壁の塗装補修の依頼をします。

(締め切りの前日にあわてて原稿を書くのと同じなのでしょうか。)

 

依頼された施工会社は、急な見積り対応に、単価設定が甘くなりがちになります。
施工でも、やはりどこかに無理が生じて、せっかく大金を使って補修しても、

耐久性に問題が生じたり、クレームが発生する時があります。


また、職人の単価も10月、11月は猫の手も借りたい時期での施工ですので、割高になってしまいます。

夏場ですと19時くらいまで明るいですが、秋口には、17時には暗くなってしまい、

11月には16:30には真っ暗に成り始めます。
請負の場合、1日で施工できる実働時間が短くなり、作業効率も悪くなりますので見積りが高くなってしまいます。

 

同時に、上屋や養生、暖房費等の仮設費も考慮した施工になりますので、全体的な金額がUPになります。

よって大家さんは、所有している賃貸マンションの5年計画の修繕計画をおぼろげに考えていた方が良いかと思います。


実際の例として、10月くらいに来年の4月頃(雪解け)を改修工事のスタートするという計画であれば、

半年間はゆっくり考える事もでき、相見積やアイデア、VEもじっくり考慮できますので、工事金額も最小限にできます。


また工事専門会社へも、春先一番の仕事となると、金額の交渉もしやすい時期になります。

半年ずれの、4月スタートではなく、10月スタートの改修工事も有りますが、

今年もそうですが、台風、長雨など天候がやや不順な状態が続いており、

そのような気候状況での施工はやや無理をしてでも工事を完了しなければなりませんので、

品質に問題が出てしまう場合もありますので、やはり4月スタートの改修工事が良いのではないかと思います。

 

又、収益が出ている場合、税務対策として、決算時期に合わせて、修繕費を

経費にするような考えも必要なので、計画性を持った修繕が必要ではないかと思います。

 

読書の秋、不動産に関する本を読みながら、来年へ向けて自分が所有する建物の

共用部や外壁、屋根の塗装、屋上防水の改修計画を考えてみてはいかがでしょうか?