こんにちは！ 廣田信子です。
大都市中心部に次々に立つタワマンの多くは
市街地再開発事業としての特例措置により、
高さや容積率の規制を緩和されているものです。
それによって、
確かに都市中心部の人口は増加していますが、
それはバランスの取れた
都市のグランドデザインに沿うものなのか、
ほんとうにそれでいいのか…と気になっていました。
そんな中、神戸市が、
中心部でのタワーマンション建設を抑制する条例案を
6月24日、市議会に提出したことが話題になっています。
繁華街がある三宮地域は、
新たな住宅建設を原則禁止。
その外側の地域は、
住宅の容積率に上限を設け
タワマンが建たないようにするというものです。
オフィスや店舗を核とした再開発を促し、
就業人口を増やすのが狙いだといいます。
規制対象は、
JR神戸線や市営地下鉄の沿線を中心とした
計314.6ヘクタール。
JR三ノ宮駅周辺の22.6ヘクタールの
百貨店などの商業私鉄が集まる地域は原則住宅禁止。
その外側の292ヘクタールは、
敷地面積が1000平方メートル以上の用地を対象に、
住宅部分の容積率を400%以下にする。
これまで最大900%まで認めてものを…です。
実質、タワマンの開発を押さえるのが狙いで、
2020年7月の施行を目指しているといいます。
神戸市内には、すでに、
高さ60メートル以上のマンションが約70棟あり、
三宮地区など中心区に約3分の1が集まっています。
マンションがさらに増えると、
小学校の教室が不足したり
オフィスや商業施設の連続性が失われると
危惧されています。
神戸市の人口は11年のピークから2万人余り減り、
19年5月1日時点で約152万4,700人。
（川崎市を下回り、政令市で全国6位から7位に）
しかし、三宮など中心部に限ると、増加傾向。
その受け皿となったのがマンションだが、
市内からの転居が目立つのが現状。
これ以上、中心部に人口を集中させることが、
神戸市のバランスの取れた発展に
マイナスだという判断だと思われます。
今後は、再開発を機にオフィスや店舗を増やし、
市外からも人が集まる街にすることが
都市経営には必要だ…と。
都心部の駅前、駅近で需要が高いタワマンを
規制するというは、珍しいことで、
市全体の経営を考えた英断だと思います。
神戸市は、今回の条例とは別に、
タワマンの認定制度の導入も検討していて、
これも全国初の試みで、
2020年度導入予定です。
。
市内にすでにある約70棟のタワマンのほか、
新築も対象となります。
専門家たちで作る審査組織が、
書類の確認や面談を通じ、
管理規約の内容や、
修繕積立金の残高を把握するなどの仕組みを
検討しているといいます。
積立金が足りなくなった場合の対策の有無も確認し、
管理が適切と認められた優秀マンションは
ホームページ上などで公表する予定で、
数年ごとに管理状況を確認し、
不十分とみなせば、
認証の取り消しも
検討するといいます。
神戸市は…
都市部で建設が相次ぐタワマンは、
住民増につながる一方、
高層建築のため修繕費がかさむ、
大勢の所有者や居住者の合意形成にも時間を要し、
将来にわたる維持管理の難しさが指摘されていて、
修繕積立金不足などで管理不全となれば
安全面や景観などで地域に悪影響及ぼしかねない。
認証制度を通じて過度な開発を抑え、
質の高い街づくりに向けた制度設計を進めたい
…と。
昨日の話にもあるように、
不動産の持ち主からは、
土地の価値が上がるように、
高さも容積率も用途も緩和してほしい…
という要請がある中、
将来を見据えた質の高い街づくりを目指し、
大胆な抑制策を取ることは、
決意がいることだと思います。
今後に注目しています。
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