こんにちは！ 廣田信子です。
最近、「インスペクション」に対する
管理組合からの質問が多くなりました。
「インスペクション」とは、専門家による「建物状況調査」のことで、
今年、2018年４月１日、
改正「宅地建物取引業法」が施行したことに伴い
理事会の中で話題になることが増えたためです。
管理会社から説明を受けることが多いようですが、
中には、間違った理解をされているケースもありますので、
ちょっと書いておきたいと思います。
今回の改正は、国の推進する住生活基本計画にもとづいた、
既存住宅（中古住宅）の流通活性化の一環であると言えます。
国土交通省では既存住宅流通の市場規模を、
平成３７年には現在の約２倍の８兆円とする指標を掲げているようです。
宅建業法は主に宅建業者（不動産会社等）を対象としているものですが、
今回の改正の内容には、
マンション管理組合にも影響があるものも含まれているからです。
今回の改正の目的としては下記２つがあげられています。
・ 専門家による建物状況調査（インスペクション）の活用の促進と普及
・ 建物状況調査の結果を活用した
既存住宅売買瑕疵保険への加入促進
これまで、既存住宅（中古住宅）については、
その状況や価値を客観的に評価する公的な制度はありませんでした。
今後、インスペクションを実施した既存住宅については、
専門家が客観的に良否を評価することとなり、
瑕疵保険の付保も可能なので、
消費者（買主）の安心感につながると期待されています。
今回の改正では、
インスペクションの説明と斡旋に関して、
宅建業者が売買に際して、売主、買主両方に
説明することが義務付けられましたが、
インスペクションを実施するか否かについては
売買当事者の任意となっています。
したがって、インスペクションは、
売主が、市場価値を高めるため、費用を負担して実施する場合と、
買主が、安心して購入できるよう、費用負担して実施する場合が
あるということです。
インスペクションが実施された場合は、
売買契約時に、売主・買主がその内容を確認し、
宅建業者から双方に書面を交付することが、
法律で義務づけられています。
ただし、任意なので、
この制度を利用する人がどの程度となるかについては、
今後の課題だと感じています。
インスペクションは、
国の登録を受けた既存建物状況調査技術者講習を修了した建築士
（既存住宅状況調査技術者）が行います。
で、戸建て住宅と違って、マンションでややこしいのは、
マンションのインスペクションは、
専有部分と共用部分が両方含まれ、
売主、買主だけで完結せずに、
管理組合の関与が不可欠になることです。
共用部分の調査の範囲については、
外壁・屋根・エントランスホールから対象住戸までの経路
および対象住戸から確認できる構造耐力上主要な部分とされ、
調査項目にはコンクリート圧縮強度調査も含まれています。
このため、インスペクション時の
共用部分の調査依頼への対応をどうするかについて、
予め管理組合で方針を決めておく必要があると考えられます。
共用部分の調査のうち、
下記のような一定の条件のもと
除外されている部位や調査項目もありますので、
調査がマンション全体にどの程度の影響があるかについては
検討に際して事前に確認しておく必要があると思います。
【屋根】
・長期修繕計画がある建物は調査不要
【コンクリート圧縮強度調査】
・平成１１年５月１日以降に確認済証の交付を受けた建物は調査不要
・平成１１年５月１日より前に確認済証の交付を受けた建物であっても、
過去にJIS A 1107の方法によって、
コンクリートからコアを採取して圧縮強度試験を実施し、
その調査結果が信頼できると認められる場合には調査不要
インスペクションの承認に関しては、法的な強制力はありませんので、
管理組合によっては、
共用部分の調査を認めないという方針とすることもできますが、
調査を認めないとする場合には、
専有部分を売却したい方には不利となることもありますので
慎重に判断をする必要があります。
インスペクション対応に関して管理組合で決めておくべきことは
以下のようなものが考えられます。
１. インスペクションを認めるか否か？
２．インスペクションの申請者の範囲は？
―組合員以外からの申請を認めるか
３．許可する場合、その申請手続きは？
―規約・細則・申請様式の制定が必要になる
４．インスペクションの立会いを誰がするのか？
５．調査に必要な設計図書・関連書類の開示をどこまでするか？
－どのような書類が保管されているかリストが必要
－専有部分のリフォーム履歴（過去のリフォーム申請書）を
開示するか
６．コンクリート圧縮強度調査に破壊試験を認めるか否か？
―原則、非破壊試験ですが、
コア抜き（コンクリートをくり抜く）調査を希望された場合の対応
（管理組合が実施して結果を提供することも考えられる）
７．インスペクション後の結果の取扱いはどうするのか？
－管理組合への報告書提出を義務付けることも可能
管理会社やコンサルタントから
インスペクションが実施できるよう規約改正の提案があり、
・どうしても改正が必要なのか？
・認めないと法律違反になるのか？
・売って出ていく人のために、
管理組合が面倒なことを引き受ける必要があるのか？
・調査をする専門家は信用できるのか？
・本当にインスペクションの実施が市場価格に反映されるのか？
等々の疑問がわいてくるのです。
図面や書類、共用部分の修繕履歴、専有部分のリフォーム履歴
すべてそろっているマンションでは、
インスペクション実施は難しいことではありませんが、
インスペクションがより求められる高経年マンションでは。
こられがそろっていて整理されているケースは
決して多くはありません。
規約改正の前に、
今の実態を把握することから始めなければなりません。
こういった制度は、どうしても戸建て住宅中心に設計され、
マンションに当てはめた場合、
どうもしっくりこないことが多々ありますし、
市場価格への反映もまだ未知数ですが、
それでも、
建物・設備の維持管理の状況が市場価値に反映される時代に
向かっていることは間違いないと思います。
何しろ、こんなに住宅が余っているのですから…
当然、差別化は始まるはずです。
これを機会に、しっかり学びながら検討を始めてください。
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