公庫がダメだったりで、融資で時間がかかりましたがやっと水戸のアパート決済にこぎつけました。
再び築古、入居率５０％の物件です。
これでアパートは６棟目、部屋数は合計で５４部屋となりました。
とりあえずは空室を埋めないと・・・
水戸は４空なので年内に２部屋、繁忙期までに満室めざしてリフォームや募集方法について考え中。
よくある２Ｋのお部屋なので、かなり頑張らないとです。
今回は特に遠隔なので、リフォーム・客付けをどのようにお願いしていくかも重要になりそうです。
もちろん、相場より安く貸してもやっていけるように計算して購入、融資付けもしましたがいつものように埋まるまではドキドキです。
狭山のリフォームや既存の空室３部屋も繁忙期までになんとかしないと、おそらく繁忙期には今入っている部屋も３～４部屋くらい退去があると思うので、ピンチになっちゃう。
とりあえずは頑張って埋めて賃貸経営の実績をつくり、来年以降の融資付け及び新規購入につなげていきます。
フェイスブックでもあげていた残置物満載のアパート、入居者が決まりそうです。契約はまだですが、保証会社審査まで通過
なんと残置物だらけの状態で内見してもらい、残置物撤去のみ、リフォーム不要の条件で現状維持家賃で決定！！
そんなすばらしい入居者様は・・・、日本語学校に通うの留学生さんです。3名でルームシェア予定。
先輩大家さんで、同じように日本語学校の留学生さんに賃貸して成功されている方がいるので興味はあったのですが、やはり立地は都内。
ということで現在所有の物件では厳しいかなと思っていました。なにせ地方物件ばかりなので・・
ところが今回、管理してもらっている富士企画経由で地方で外国人の方に積極的に賃貸して成功されている方からお話しをいただき、話がまとまりそうです。
３ｄｋゴミ満載、入居２７年超ということで普通にやったら撤去費用とリフォームで１００万近くかかってもおかしくない状況でしたが、ゴミも持込条件で無料にしてもらったりして、諸々あわせても10万円もかからず入居つけできそう。
今回も多くの方にいろいろ助けていただいて、難局を乗り切れそうです。皆さまに感謝 m(_ _ )m
私も早く皆さまの力になれるよう、日々勉強していきます！
区分 5／５
賃料 281,000
管積 51,560
賃貸管理 14,796
返済 67,183
当月キャッシュフロー 147,461
柏１号 7／７
賃料 383,000
賃貸管理 13,056
返済 150,419
当月キャッシュフロー 219,525
鴨川 8／１０
賃料・ プロパン収入 282,860
共用部電気代 1,612
浄化槽清掃 74,520
106浴室折戸交換 72,900
通信費 410
返済 76,236
当月キャッシュフロー 57,182
川越 ３／３
賃料 146,000
賃貸管理 7,948
共用部光熱費 548
管理関係 1,425
返済 61,985
当月キャッシュフロー 74,094
柏２号 １4／１４
賃料 498000
賃貸管理 16135
物件管理関係 2,600
共用部光熱費 2,520
返済 166,088
当月キャッシュフロー 310,657
伊勢崎 ６／６
賃料・更新料 205000
賃貸管理 11,070
共用部光熱費 1450
浄化槽清掃
広告費 48,600
保険料 20,000
保証料 45000
返済 113,377
当月キャッシュフロー －34,497
※一部屋はまだフリーレント！
４３／４５ 入居率 95.5％
※物件購入時からの空室リフォーム代、取得税は算入しない。
※購入後の退去に伴うリフォーム等は算入する。
5月合計キャッシュフロー 774,422
2016年累計ＣＦ 2,349,482
水戸物件の融資のため、公庫の面談に行ってきました。
公庫の特徴
・属性が低くても可能性あり、むしろ若年・シニア・女性用融資枠あり
・金利が長期固定、しかも低い。
・各種手数料が激安。登録免許税も抵当権設定分はかからず
・繰上げ返済ペナルティなし
・融資の枠が不動産購入費用としては小さいのでＲＣ物件等には向かないかも
・逆に小型アパートや戸建には向いています。むしろ通常の金融機関は少額の戸建は出にくい。
融資手数料や抵当権設定の登録免許税がかからないのは地味に大きい、少額の借入れで諸経費が２０万も３０万もかかるのは痛い。
ということで公庫からは今まで２件融資を受けています。これまでは仲介業者を通しての融資ということで書類も仲介営業に提出し、面談も５分くらいで終了という簡単なものでした。事業計画書も自分で書いたことありません（笑）
土地は広いので多少積算はでますが、何せ築３９年の超築古軽量鉄骨、承認されるかは微妙ですが、いい経験にはなりました。事業計画書を作成する中で物件の再生計画、経営計画を改めて考えることができました。
また、私の支店は基本的に不動産賃貸業に積極的な支店ですが、担当が移動になっており新しい担当になっていたのがどう影響するか・・、新しい担当もいろいろ相談に乗ってくれたり、融資に有利になりそうな情報を拾い出そうとしてくれたり好感はもてました。あとは結果待つのみです。
川越のアパートが退去になってしまいました。
入居者様が病院で亡くなられたとのことです。
ご冥福をお祈りいたします。
ところで・・・この入居者の方新築時（約２７年前）から入られている方
ということで原状回復費用が・・・・アタマが痛い・・。
なおかつ生活保護で身寄りのない方らしく、残置物がぁぁ！！
役所では残置物までは面倒見てもらえないとのことで、こちらも結構手がかかりそうな事態です。
賃貸経営をやっている以上、いろいろな事件が起こるのは想定していますが、初めての事態だとやはりいろいろ大変ですね。
１歩１歩経験を積み重ねて行きたいと思います。
狭山の戸建決済→リフォーム やら 水戸アパートの公庫面談→リフォーム やら色々目白押しです。
頑張っていこう！
