被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例ー平成３１年度税制改正

制度の概要

空き家特例とは「被相続人居住用家屋」または居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得し、平成２８年（２０１６年）４月１日から令和元年（２０１９年）１２月３１日までの間に売却した場合、一定の要件に当てはまったら譲渡所得（資産を譲渡された時に得た収入のこと）の金額から最高３，０００万円までを控除できる制度です。

「被相続人居住用家屋」とは、被相続人がなくなる直前まで居住していた家屋のことで、次の３つの要件すべてに当てはまるものをいいます。

　　　昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。

　　　区分所有建物登記※がされている建物でないこと。

　　　　　　※分譲マンションのように建物自体は一棟でありながらそのなかに構造上区分された複数の住戸が存在し、

　　　　　　　　　　それぞれ独立して住居、店舗、事務所などの用途に利用される部分を有している建物のこと

　　　相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

適用要件

空き家特例の適用を受けるための要件は以下の通りです。

　相続開始直前において被相続人が１人で住んでいたこと

　昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有家屋を除く）であること

　相続の時から譲渡の時までの事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと

　　　　　相続開始後空き家状態にしておくのはもったいないと考えて人に貸すということも

　　　　　あるかもしれませんが、そうするとこの要件を満たさなくなってしまいます。

　譲渡価額が１億円以下であること

　　　　　相続時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用

　　　　　家屋の敷地等を売却した日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの

　　　　　間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金が１億

　　　　　円以下であるかどうかで判定します。

　　　　　　事例：被相続人が死亡したのが平成２７年５月１５日の場合

　　　　　　　　被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却したのが平成２８年７月１日

　　　　　　　　として、その売却から３年を経過する日が令和元年６月３０日。その日の属する年の１２月３１日

　　　　　　　　が令和元年１２月３１日。よってこの場合、平成２７年５月１５日から令和元年１２月３１日までの

　　　　　　　　間に売却した分を合算して１億円以下かどうかを判定します。

　相続日から起算して３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡すること

　平成２８年４月１日から令和元年１２月３１日までにじょうとすること

　　　　　この特例は平成２８年４月１日からの譲渡に適用され、その相続日から起算して３

　　　　　年を経過する年の１２月３１日までに譲渡することというのが要件ですので、具体

　　　　　的には平成２５年１月２日以降の相続が対象ということになります。

　　　　　例えば、平成２５年１月２日に相続人である長男が家屋を相続し、長男が平成２８

　　　　　年４月１日～１２月３１日の間に譲渡した場合、本特例の適応が受けられます（他

　　　　　の要件は満たしているものとする）。

　家屋を取り壊さずに譲渡する場合にはその家屋が新耐震基準に適合するものであること

　　　　　なお、取り壊してから売却する場合は、解体前の写真など証拠になるものが必要

　　　　　となります。解体してしまった後気が付くなど、手遅れとならないようにしましょう。

平成３１年度税制改正

上記で説明した「空き家特例」が平成２８年度税制改正で創設されました。ここで、特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、前途の通り相続開始直前において被相続人が居住していた家屋を指します。

それ故、被相続人が老人ホーム等に入所し、老人ホーム等で死亡した場合には、相続開始直前（被相続人の死亡直前）には既にその家屋に居住していなかったとして「被相続人の居住用家屋」には該当せず、空き家特例が適用されないことになっていました。

しかし、現実には老人ホーム等に入所していることも多いことから、平成３１年度税制改正において、老人ホーム等に入所したような場合であっても、一定の要件に該当するのであれば、空き家特例の適用が受けられるようになりました。

具体的には、以下のように空き家特例措置が拡充・延長されます。

　特例の適用期限の延長

　　　　　特例の適用期限が、令和５年（２０２３年）１２月３１日まで延長されます。

　被相続人居住用家屋の対象の拡充

　　　　　適用には次のような要件を満たす必要があります。

　　　　　被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ相続の開始の

　　　　　　　直前まで老人ホームに入所をしていたこと。

　　　　　被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その

　　　　　　　家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ事業の用、貸付の用

　　　　　　　またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

　　　　　なお、老人ホーム等の入居者が、ホーム等に入居する前に居住していた家屋等を

　　　　　所有し続け、その後も老人ホーム等と自宅との間を行き来して生活する場合にも

　　　　　特例の適用が認められます。

適用期間

上記の改正は、平成３１年４月１日以後に行う被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。

不動産を相続の際には相続税のことだけを考えてしまいがちですが、その後にかかってくる固定資産税なども考慮しておくことをお勧めいたします。

空き地でも勝手に他人が足を踏み入れれば不法侵入に該当する？

空き地でも勝手に他人が足を踏み入れれば不法侵入に該当する？

もし誰かが勝手に家に侵入してきたら・・・そのような不法侵入の問題には、家だけでなく空き地も同様、勝手にゴミを置かれて行かれたり、敷地の境界線が明確でないことで近隣トラブルが生じたりと様々です。

不法侵入で家のモノを盗まれた被害にあったのなら、窃盗などの犯罪に該当するので被害を訴えやすいでしょうが、空き地の場合はどこからが不法侵入に該当するのか判断が難しいことがあります。

刑法での不法侵入の扱いは？

実際、刑法において「不法侵入」という言葉そのものがありませんが、刑法１３章第１３０条に規定されている住居侵入等などがこれに該当すると考えられます。

ただ刑法で規定されている住居侵入では、正当な理由がないのに他人の住居や邸宅、建造物、艦船に侵入したり、要求されたのに退去しなかった場合に懲役や罰金に処するという内容なので空き地に対しての規定はありません。

また、正当な理由の定義も難しく、先代などが土地を購入する際に約束を交わしていたはずなのに書面などが残されていないことで後のトラブルに発展するケースもあるようです。

そのため、不動産を購入する際には必ず書面で契約内容を残しておくことが重要であるといえます。

空き地に自転車を停めたら不法侵入になるのか

空いている土地があったので、近くに駐輪場もないので自転車を停めた場合、これは不法侵入になるのでしょうか。

先に述べた刑法で、住居、邸宅には住宅内ではなく敷地も含まれると考えれば、明確に空き地に対する記載はないにしても、その土地の所有者に訴えられれば不法侵入に該当してしまう可能性があるでしょう。

長期に渡り勝手に自転車を停め続け、不法に駐輪場として使用し続けていたり、ゴミを不法投棄するといった行為は刑罰の対象となる可能性もあるため注意してください。

駐車場や畑を通行すると不法侵入になるのか

駐車場や畑のあぜ道などを通り抜けたほうが近道だから・・・といった理由で勝手に通行した場合はどうでしょう。

単に通行しただけなら不法侵入には該当しないとも考えられますが、他人の所有する敷地に入り込むことにはかわらないので、軽犯罪法で軽微な罰が与えられるかもしれません。

普段、何気なく行っていることがもしかしたら不法行為として処罰の対象となる可能性もありますので、空き地であっても勝手に侵入することはやめましょう。

また、空き地の所有者も不法侵入を防止するためにゴミを不法投棄されないような土地の手入れが必要ですし、看板などを立てて注意を促すことも必要です。

相続した非上場株式を譲渡したときに適用される「みなし配当課税の特例」とは？

相続した非上場株式を譲渡したときに適用される「みなし配当課税の特例」とは？

例えば事業を後継者に承継することを考えているとき、経営には関係しない株主から株式を集約する目的や創業から築き上げてきた利益を確定させるため株式を発行会社に買い取ってもらうことがあります。

このような手続きを自己株買いや自己株式の取得といいますが、相続後の自己株式の取得の際に税負担を軽減させる「みなし配当課税の特例」をご説明します。

配当金を受け取ったとみなされれば・・・

自己株取得をする際に株主に支払うお金は資本金の払い戻しと会社が蓄積してきた利益の分配として扱われます。

利益の分配とされる金額は、株主が配当金を受け取ったものとみなされるので所得税の対象となるわけです。

譲渡所得は分離課税なので譲渡益に対して20.315％課税されるのですが、みなし配当は総合課税の扱いなので最高で55.945％の税率が適用され税金が発生します。

相続により取得した株式なら

これまで会社に蓄積してきた利益を株主に還元するだけでなぜ約55％という税金が課税されてしまうのか・・・納得できない部分もあるかもしれません。

ただ、相続により取得した株式を発行会社に譲渡した場合には、例外として総合課税される自社株式の取得にかかる税金を軽減させることができます。

その特例は「相続により取得した非上場株式を発行会社に譲渡した場合の特例」という名称で、個人が株式を相続し相続の開始日の翌日から相続税の申告書提出期限である翌日以後３年を経過する日までの間に株式を発行会社に売却した場合、軽減された税率が適用されるという特例です。

国税庁　相続により取得した非上場株式を発行会社に譲渡した場合の課税の特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1477.htm

特例が設けられている理由

たとえ換金が簡単にはできない非上場株式を相続した場合でも、所定の評価に基づいて評価され相続税の課税対象となります。

もし内部留保が大きい会社の場合、多額の納税負担が予想されるため納税できずに非上場株式を譲渡することを検討するケースもあるといえます。ただ、譲渡先が同族株主であれば経営権が分散されることになり事業承継に問題が生じてしまうことも考えられるでしょう。

経営権を揺るがす問題が起きないためには発行会社に買い取ってもらうことを検討するかもしれません。しかし、発行会社に株式を買い取ってもらえばみなし配当課税の対象になってしまい所得税の税負担が高額になってしまいます。

この負担を軽減させるために特例としてこのような制度が設けられているといえるでしょう。