居住用の不動産を売却したら3,000万円の特別控除が適用できる？その内容とは

居住用の不動産を売却したら3,000万円の特別控除が適用できる？その内容とは・・・

不動産を売却したときには、譲渡における所得税や住民税の課税対象となります。

このとき、売却した不動産が居住用の住宅であれば、税金を軽減する様々な特例を適用させることができます。

なかでも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、何年不動産を所有していたのか関係なく適用させることができるので、事情があって購入してまもなくマイホームを手放さなければならなくなったときなどにも有効に活用しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは

居住用財産を譲渡すると譲渡所得を得ますが、そこから3,000万円を控除できる特例です。売却したときに発生した利益が3,000万円に満たなければその金額までの控除となるので税金は課税されません。

3,000万円を超えた場合は、超えた金額に対して短期譲渡所得、もしくは長期譲渡所得などにより設定された税率を掛けて税額を算出することになります。

3,000万円の特別控除を適用させる要件

ただし、適用させるためには要件を満たすことが必要とされていますので、どのような適用要件があるか確認しておきましょう。

自分が住んでいる家、または住まなくなって３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却することが必要です。住所は売却する家に残したまま別の家に住んでいる場合は認められません。

家を取り壊した場合には、敷地の売却が取り壊した日から１年以内に締結されて住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ることと、家を取り壊して売却の契約をした日まで貸駐車場などに利用していないことが要件となります。

売った年の前年・前々年に、この特例または「マイホームの買換え特例」や「マイホームの交換の特例」などの適用を受けていないことが必要です。

売った年の前年・前々年に、この特例または「マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例」を適用させていないことが必要です。

売主と買主が親子や夫婦などの特別の関係でないことが必要です。特別な関係に該当する人は、親子や夫婦以外に生計を一にする親族や内縁関係なども含まれます。

他にもいくつか要件がありますが、主な要件は上記の通りですので把握しておきましょう。また、住宅ローン控除との併用はできないので、譲渡所得が少額なら3,000万円控除を使わないことを選択したほうがよい場合もあります。

3,000万円の特別控除を適用させるには？

なお、住宅と店舗が一緒になっている建物は、住宅部分についてだけ特例が適用されます。店舗の使用面積が１０％以下なら、全てを居住用住宅とみなすことが可能です。

特例を適用させる場合、居住用住宅を売却した翌年２月１６日から３月１５日までの間に確定申告を行い、特例を適用させることを申告することが必要です。

仮に控除を適用させて税額がゼロになっても、申告しなければ適用は認めてもらえませんので注意しましょう。

空き家を取り壊して空き地にしたら税金は高くなる？

空き家を取り壊して空き地にしたら税金は高くなる？

空き家を所有している方の中には、いっそ解体して更地にしたいと考えている方もいることでしょう。しかし、更地にして空き地として所有する場合、空き家があるときよりも課税される税金の金額が大きく変わってきます。

それはなぜなのか、何の税金が高くなる可能性があるのか確認しておきましょう。

課税される税金は固定資産税

土地や建物など不動産を所有していると、毎年１月１日時点の所有者に対し固定資産税（地域によっては都市計画税）が課税されます。

固定資産税と都市計画税、どちらも不動産価値をあらわす課税標準に基づき、その税額が決定します。

空き家や空き地など、使っていない不動産に対しても税金は課税されるので、所有している限り毎年納税することが求められると理解しておきましょう。

住宅用地の場合は特例により税金が安くなる

ただ、土地の上に住宅が建っている場合には、「住宅用地の特例」により税額が軽減されます。つまり、空き家を取り壊して更地にするよりも、空き家が建っていたほうがその下の土地にかかる税金は安くなるということです。

もし空き家は使うことがないと更地にしてしまうと、空き地と化した土地の税金負担は大きくなってしまうのです。

だからといって、使わない空き家をそのまま放置してよいというわけではありません。誰も住まない空き家は老朽化を早め、あっという間に朽ち果てて廃墟のようになってしまう可能性も考えられます。

そうなると倒壊の危険性が高くなったり、ゴミが不法投棄されたり、害虫や害獣などが繁殖して雑草が生い茂るなど、周辺住民にとって様々な問題が発生することとなるでしょう。

危険性が高く問題のある空き家は特定空家等に指定される

平成２７年には法改正により「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、そのまま放置していると周囲に危険を及ぼすなど問題視される空き家は「特定空家等」に指定されることになりました。

この特定空家等に指定された場合、固定資産税および都市計画税に対する住宅用地の特例は適用されなくなるのです。

これまでは空き家を解体してしまうと税金が高くなるので放置するという方もいたようですが、管理を行わないのなら結局空き家をそのままにしていても固定資産税は高くなってしまいます。

特定空家等に指定されたらいつ税金は高くなる？

特定空家等に指定されたらすぐ税金が高くなるのではありません。先にも述べたとおり、固定資産税・都市計画税は毎年１月１日時点の所有者に対して課税されるので、それまでに空き家の状態を改善されることができれば引き続き住宅用地の特例が適用される可能性もあります。

また、単に管理状態が悪いだけで特定空家等に指定されるのではなく、まずは行政が助言や指導を行う流れです。もし行政から助言や指導などがあった場合には、適切に対処することで特定空家等に指定されることを回避できる可能性もあります。

ただ、使用しない空き家を所有していても、いずれは解体しなければならなくなると考えられるため、早めに売却する、または解体して空き地として利活用することなど検討してみてはいかがでしょう。

不動産を売却したときに必要な確定申告はどのような方法が利用できる？

不動産を売却したときに必要な確定申告はどのような方法が利用できる？

もし所有しているマンションや一戸建てなど、土地や建物といった不動産を売却した場合に利益が出ると、それは給与などの所得とは別で税金が課税されることになります。

そのため、不動産売却による利益に対しての所得税を別途納めることとなり、確定申告の手続きが必要です。書類上の手続きが苦手という方でも、今ではインターネットなどを使って簡単に申告書の作成が可能となっていますので、上手く活用するとよいでしょう。

確定申告はいつ行う？

不動産を売却した場合には、その翌年の２月１６日～３月１５日が申告期間に住所地を管轄する税務署に確定申告を行います。所得税は確定申告で、住民税は所得税の申告に基づき翌年度分として課税されます。

そのためまずは確定申告が必要という流れですが、申告期間中は税務署の窓口も混雑しますので、郵送や電子申告・納税システム（e-tax）といった方法も活用するとよいでしょう。

インターネットを活用すれば簡単に確定申告書の作成が可能！

確定申告に必要な書類は税務署で入手することもできますが、インターネット上の国税庁のホームページにも「確定申告書作成コーナー」が設けられており、必要項目を入力していくことで自動的に申告書が作成されるシステムも活用できます。

作成した申告書は印刷して税務署に申請書類として提出できますし、電子申告・納税システム（e-tax）での申告に使うことも可能です。

ただしe-taxは事前準備が必要に

わざわざ印刷しなくても、そのまま電子申告したほうが便利だから・・・とe-taxの利用を希望する場合、事前に税務署に電子申告等開始届出書を提出して利用者識別番号を取得しておく必要があります。

e-taxホームページから専用ソフトをインストールし、電子証明書の登録など初期登録を行った上で申告書データを作成するという流れです。

もし税金の還付がある場合には、紙での申告よりも早く還付を受けることができるので、上手に利用するとよいでしょう。

一括納税が難しい場合は？

納税が必要な場合、申告期間中に税務署か金融機関で納税することになりますが、期限までに全額納税が難しい場合もあるでしょう。この場合、税額の半分以上を納付し、残りは５月３１日までに納付という延納も可能です。

ただ、申告するときに延納の届け出の記載が必要となり、延納している期間中は年１．７％の利子税が加算されるので、その点は認識しておく必要があります。

住民税はいつどうやって納付する？

住民税は申告した年の５月以降、それぞれの市区町村から納付書が送付されることとなります。まとめて一括での納税、または年４回に分けての納税が可能ですが、サラリーマンなど給与所得者で給与から毎月天引きされている場合には、合わせて給与から特別徴収される形となります。