空き地を買うときには不動産会社に仲介してもらったほうが安心？

空き地を買うときには不動産会社に仲介してもらったほうが安心？

新居を建てる土地を買うことを検討しているとき、どこか良い空き地はないものだろうかといろいろな方法で探すことになります。もし条件にぴったりの空き地を見つけたとしても、売地と明記された看板などが建っていない場合、売却対象の土地なのか、どこに連絡して尋ねてみればよいのか迷ってしまいます。

中にはせっかく気に入った空き地を見つけたのに、売り出し中なのか確認できず諦めてしまうこともあるかもしれません。

しかし、諦める前にまずは空き地の所有者を調べて問い合わせてみましょう。

法務局で所有者の確認が可能

上に建物など何も建っていない状態の空き地の場合、表札が出ているわけでもないため誰が所有者なのかその場では確認できません。

そこで、法務局で対象となる空き地の登記簿謄本(登記事項証明書）を取得してみましょう。その土地の所有者でなくても、手数料を支払えば誰でも閲覧することは可能です。

インターネットでも法務局の登記情報提供サービスを利用すれば閲覧することができます。

　　　参照 ： 記情報提供サービス　https://www1.touki.or.jp/

１つの土地に見えても複数の土地にまたがっていたり、所有者が複数いるなど交渉がスムーズに進まないケースもあります。登記簿謄本を取得すれば、それらの情報を確認することができます。

また、長年放置されていた空き地の場合、隣との境界線が曖昧なケースもあるようですので、売買できる状態の土地か確認することも必要となります。

不動産会社に問い合わせをしてみる

空き地の所有者が確認できれば、直接所有者に問い合わせてみてもよいのですが、突然見ず知らずの相手が売って欲しいと申し出ても不審に思われてしまう可能性があります。

そこで、不動産会社に相談し対象となる空き地が売りに出ていないか確認してみましょう。地方などでは不動産会社が地主であることも少なくありませんので、一旦相談したほうがスムーズかもしれません。

不動産会社を間に挟むと仲介手数料が発生する

空き地の所有者が不動産会社を間に挟んで取引を行うことを希望する場合、不動産会社に対して仲介手数料を支払うことが必要となります。

不動産会社など専門業者を間に挟まず個人で売買取引を行えば仲介手数料は発生しないものの、売主と買主が不動産売買に関する専門知識がないことでトラブルが起きやすくなってしまいます。

仮に売買契約書の作成など、インターネット上に掲載されているテンプレートなどを利用して作成したとしても、必要な項目が抜けてしまっていることで不利な契約になる可能性も否定できません。

土地など不動産は大きな買い物で多額の資金が発生する取引ですので、不動産の専門家である不動産会社に仲介を依頼したほうが安心といえます。

不動産を購入して５年以内に売却すると税金が高くなる？

不動産を購入して５年以内に売却すると税金が高くなる？

もし購入した不動産を売却し、利益が出れば譲渡所得税が課税されることになります。

特に不動産を購入して５年以内に売却すると譲渡所得税の税率が高くなってしまうため、売るタイミングには注意が必要であることを知っておくべきです。

そこで、不動産を購入して何年目に手放したかにより税率が異なる不動産の譲渡所得税についてご説明します。

不動産購入から売却まで５年以内かが基準

不動産を購入してから５年以内に売却した場合には短期譲渡所得、５年を超えて売却すれば長期譲渡所得となります。

長期譲渡所得の場合に適用される税率は、所得税１５％、住民税５％なのに対して、

短期譲渡所得の場合は、所得税３０％、住民税９％とほぼ倍近く違いが出てきます。

譲渡所得税は、

「課税譲渡所得金額＝不動産の売却額－（不動産の取得費用＋譲渡費用）」

で計算された課税譲渡所得金額に対して課税されますが、この課税譲渡所得金額は不動産を購入したときの物件価格から、購入時の費用と売却時の費用を差し引いて計算します。

また、建物の場合、年数が経過することで年々減少する価値分である減価償却費も控除されます。

なぜ５年以内に売却すると税率が高くなる？

なぜ不動産を購入して短い期間に売却すると高い税率が適用されるのでしょうか。これは、短期的な不動産の売買により儲けようとする、いわゆる土地ころがしを防ぐためです。

あくまでも住宅として購入して、ある程度の年数はそこで生活していたけれど、何らかの事情により売却することになったのであれば、安い税率が適用されるという形がとられています。

事情があって短気で家を売らなければならない場合

ただ、急な転勤や家族の事情で、当初は長く住むつもりでマイホームを購入したけれど、購入から短い期間で売却しなければならない場合もあるかもしれません。

この場合、５年という基準を確認するときには、売却する年の１月１日時点で５年を経過しているか確認してください。実際には購入から売却する日まで５年を経過していても、売却する年の１月１日時点では５年を超えておらず、短期譲渡所得となり高い税率が適用される場合もあります。

ちょっとした譲渡日の違いで適用される税率が異なると、税金の負担が一気に重くなってしまいますし、２０３７年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１％を所得税とあわせて納めることが必要とされていますので注意してください。

相続と贈与それぞれで登記を行うことに何に違いがあるのか

相続と贈与それぞれで登記を行うことに何に違いがあるのか

たとえば親名義の不動産を子名義に変更する手続きを行う場合、登記を申請する上でその原因を「相続」とするのか「贈与」にするかの違いによって、適用される税率なども変わることでかかる費用も変動します。

不動産名義を変更する際の原因は色々ありますが、親子間で一般的に用いられる原因には「相続」「贈与」があげられますが、それぞれどこに違いがあるのか把握しておくようにしましょう。

登記を行う原因はいろいろ

相続とは、誰かが亡くなったときに発生しますが、親が亡くなり子名義に不動産を変更したいなら相続を原因にして登記を行うことになります。

しかし、親が健在の間に子名義に不動産を変更したいのなら、相続を原因に登記することはできず、子から親に不動産を譲り受ける対価が支払われないのなら贈与を原因とした登記を行うことになるでしょう。

無償でなく不動産価値相当の代金を支払って子の名義に変更する場合には、たとえ親子間の不動産の譲り受けでも「売買」で登記を行うことになります。

相続で登記を行いたいと考える方が多い理由

登記にかかる登録免許税は、法務局で保管されている登記記録を変更するため、登記を申請するのと同時に納める必要がある税金です。

登記の原因によって税率は異なり、相続を原因として名義変更を行う場合は、不動産評価額の0.4％が課税されることになります。これが贈与を原因とすると課税されるのは2％まで高くなるので、相続を原因とした登記の方が費用面では確かに得です。

贈与が最も税率が高く、続いて売買、相続となるため、相続を原因とした登記を行いたいと考えてしまうでしょうが、実際に相続が発生していないのに登記の原因にすることはできません。

贈与税を支払っても登記をしたいという例

ただ、将来、収益不動産を所有している方の相続人となる方が複数おり、相続発生後にトラブルになることが予想される場合には、贈与税や取得税を支払ってでも相続発生前に一定の相続人となる方に名義を変更したいという場合もあるかもしれません。

もちろん、理由のない不動産名義変更の登記を行うことはできません。このような場合には、発生する費用と後々の状況などを踏まえた上で、どちらが良いか選択することが必要です。

発生していないのに登記の原因には使えない

登記を行って不動産名義を変更する理由はそれぞれですが、相続と贈与ではそもそもの状況が異なるため、不動産の名義を変更する登記を行う場合には、その原因が発生していなければできないと理解しておくようにしましょう。