空き地や空き家が放置されることは何が問題？所有者が理解しておきたいこと

空き地や空き家が放置されることは何が問題？所有者が理解しておきたいこと

現在、日本で問題視されている空き家や空き地が増加しているというその背景には、高齢化が進んでいること、そして活用法が見つからないことが挙げられます。

しかし、放置されたままの空き家や空き地が増えてしまうと老朽化した建物が倒壊したり、放火や不法投棄の温床となり、さらに景観を悪化させるといった様々な問題が発生します。

いずれも近隣住民にとっては深刻な被害となるものばかりですので、もし所有している空き地や空き家があるのなら、これらの問題が発生しないよう適切な管理が必要です。

空き家や空き地の管理を行わないことで発生するリスク

日本の住宅は主に木造であることがほとんどですが、定期的に室内に風を通し、湿気などを防ぐ対策を行っていなければ老朽化を早めることが特徴です。

そのため、長年に渡り誰も住むことがなく、放置されていると急速に老朽化が進み、倒壊してしまう危険性が高くなってしまいます。

仮に倒壊するほど老朽化が進まなかったとしても、誰も足を踏み入れることのない家に不審者が住みついたり、犯罪の拠点として使用される可能性も出てきますし、丈夫なように見えて雪などの重みに耐えることができなくなり倒壊する可能性もあります。

空き家の庭や家の建っていない空き地も手入れをしなければ雑草が繁殖し、害虫が多く発生してしまいますし、ゴミなどが不法投棄されてしまうこととなるでしょう。

見た目が悪いだけでなく、そこから犯罪に利用されるなど様々なリスクをはらうこととなるため、適切に管理を続けることが大切です。

空き家を放置したいと考える理由

しかし、空き家を取り壊してしまうとその下の土地に対する固定資産税に住宅用地の軽減措置が適用されなくなってしまいます。税金が高くなることをさけようと、例え不要な空き家であってもそのままにしておいた方がよいと考える方も少なくありません。

ただ、現在では適切に管理されていない空き家は特定空家等に指定されることとなってしまいます。特定空家等に指定されるのは、倒壊の危険性が高い空き家などですが、行政から管理を行うように指導されたのにもかかわらず放置しているといずれ強制撤去されることとなります。

そもそも特定空家等に指定された時点で、住宅用地に対する軽減措置は適用されなくなるので固定資産税の負担を抑えることには繋がりません。

対処が遅れるとさらに余計な出費や負担を背負うことに・・・

万一空き家や空き地が近隣住民に被害や損害をもたらした場合、所有者は損害賠償責任を負わなければならなくなる可能性もあります。

もし、空き家を行政が強制撤去することになった場合、かかった費用は所有者に請求されることになりますので、そのような事態になる前に早めの対処が必要です。

相続財産を分ける方法の１つである換価分割で注意しておきたいこと

相続財産を分ける方法の１つである換価分割で注意しておきたいこと

相続が発生し、亡くなった方の財産を分けるときにも分割方法は１つではありません。

例えば換価分割であれば、亡くなった方の財産を一旦現金化し、相続人同士で分ける方法です。ただこの換価分割を行うときには所得税や贈与税が関係することがありますので注意が必要になります。

そこで相続財産を分ける方法の種類と、それぞれの内容について知っておくようにしましょう。

財産の分割方法とその内容

亡くなった方の財産を分割する方法は主に次の３つです。

現物分割

亡くなった方の所有する不動産や財産をそれぞれ相続人が受け継ぐ方法です。

遺産分割の中では最も一般的な方法といえるでしょう

換価分割

一旦財産を現金に換えて相続人同士で分ける方法のことです。

代償分割

一定の相続人が財産を相続し、相続した相続人は他の相続人に対し、財産の代わりに金銭を支払う方法です。

換価分割は譲渡所得が発生し税金の対象に？

このうち換価分割は、譲渡所得が発生することがあるため税金の課税対象となる可能性が出てきます。

例えば父親が亡くなり、残された財産が亡くなった方の住んでいた実家だけだったとしましょう。その家には亡くなった父親と次男が住んでいたとします。

ただ、長男も相続人ですので、２人で遺産である家を分けることが必要になりますが、平等に分割するために一旦家を売却し、現金に換えて分ける方法を選んだとしましょう。

相続人のうちの１人が一旦家を単独で相続し、その後、売却して得たお金を分ければよいだけだと思うかもしれません。しかし、不動産を購入したときの価格よりも高く売れると売却益が発生しますので、この譲渡所得に対して税金が課税されることになるのです。

また、次男は売却した家に亡くなった方と一緒に住んでいたので、所得税法でみれば居住用の不動産に対する３，０００万円の特別控除が適用されるでしょうが、一緒に住んでいなかった長男には特別控除が適用されません。

このような点も踏まえた上で、換価分割を選択することが必要です。

換価分割は贈与にならない？

また、一旦相続人の１人が不動産を相続して売却し、その後で現金が渡されているので贈与にならないのか？と思う方もいるかもしれません。

ただ、換価目的であれば、売却代金を分割協議などで決められた通りに分割していれば、贈与とはみなさないことになっています。

そのため換価分割で亡くなった方の財産を分ける場合には、事前に作成しておく遺産分割協議書に、換価を目的としていること、売却した代金をどのような割合で分割するか記載しておくことが必要です。

不動産を売却したときの消費税の計算で簡易課税制度を適用させる場合

不動産を売却したときの消費税の計算で簡易課税制度を適用させる場合

２年前の課税売上高が５千万円以下の場合、消費税の簡易課税制度が適用されます。簡易課税制度では、控除対象仕入税額を計算する際に、みなし仕入率を用いて算出することが可能となります。

ただ、ここで重要なのは、課税売上の税区分と事業区分の判定です。

簡易課税制度を適用させるときに注意したいこと

仕入に発注する消費税を分類したり集計するという手間が省け、原則課税より納税する金額も抑えることができることが多い消費税の簡易課税制度ですが、売上を６種類の事業区分に分けることが必要です。

業種によってどの事業区分に該当するのか分けられますが、１つの業種の中で複数の事業区分に分かれるということもあり、特に不動産を売却したときなどはどの事業区分なのか間違わないように判断することが重要です。

なぜ簡易課税制度はメリットが高い？

会社や個人事業主が消費税を納めるときには、売上が発生したときに預かった消費税から、仕入や経費の支払いで発生し預けた消費税を控除して計算することになります。

しかし、中には消費税がかからない取引もあるため、売上の規模が比較的小さいな事業者ではこの分類や集計に手間がかかってしまいます。

そのため、２年という基準期間の課税売上高が５千万円以下の課税事業者は、事前に税務署に届出書を出しておけば簡易課税制度による消費税の計算が可能となる仕組みです。

簡易課税制度の６つの事業区分

売上で発生する消費税の集計は必要ですが、仕入や経費を支払ったことで預けることとなる消費税については、売上にかかる消費税に対する一定割合を支払ったとみなした上での計算が可能となります。

一定割合であるみなし仕入率は、事業の種類により６つの事業区分に分けられます。

　　　・第１種事業（卸売業）　　　みなし仕入率９０％

　　　・第２種事業（小売業）　　　みなし仕入率８０％

　　　・第３種事業（建設業、製造業、電気業など）　　　みなし仕入率７０％

　　　・第４種事業（飲食業など）　　　みなし仕入率６０％

　　　・第５種事業（金融・保険業・サービス業など）　　　みなし仕入率５０％

　　　・第６種事業（不動産業）　　　みなし仕入率４０％

不動産を売却した場合は？

この区分でみると、不動産業は第６種事業とあります。ただ、不動産業にも不動産販売業もあれば、不動産賃貸業、不動産仲介業、不動産管理業など複数の種類があり、すべてが第６種事業に含まれるわけではない点に注意しましょう。

不動産を売却するのは不動産販売業ですが、土地は消費税非課税ですので、建物の売上に対する事業区分で判断することが必要です。

販売先が事業者なら卸売業となるので第１種事業に該当しますが、販売先が消費者であれば小売業とみなされ第２種事業に該当します。

また、自社が建築した建物を販売するのであれば、建設業に該当するので第３種事業に含まれるなど、いずれも第６種事業ではなくなります。

なお、自らが施主となり、請負契約で他の建築業者に施工してもらい販売するというケース、また、購入した中古物件を修繕し販売するケースなども第３種事業に該当します。

賃貸物件を売却した場合は？

賃貸物件など、事業に使っていた建物を売却した場合はその他事業とみなされるため、第４種事業に該当することになります。