個人間取引なら不動産を売却しても消費税は非課税？

個人間取引なら不動産を売却しても消費税は非課税？

不動産を売却するとき、取引に消費税がかかるのだろうかと疑問を感じることもあるでしょうが、事業者ではない個人同士で売買取引を行う場合には非課税となっています。

そこで、どのようなケースにおいて不動産売却の際に消費税を請求することになるのかご説明します。

消費税が課税される取引とは？

２０１９年１０月から１０％に引き上げとなった消費税。一般の消費者にも馴染みが深い税金の１つといえますが、不動産売却においても消費税が発生することになれば、購入する側も税負担を懸念して値下げを要求されるかもしれません。

ただ、消費税は商品やサービスを購入したときに課税される税金ですが、日本国内の事業者がモノの売り貸しやサービスを提供したとき、その対価を得ていることで課税される税金です。

日本国内で事業活動として行われた取引に対して課税されますので、国外取引や贈与による取引では課税されませんし、課税対象になじまないとされる取引などは社会政策的配慮から非課税となります。

その例として挙げられるのが、公的保険制度を利用した医療費、社会福祉事業などの提供するサービス、学校の授業料、賃貸住宅の家賃、預金の利息、国債取引などもすべて消費税は非課税です。

個人から個人へ不動産を売るなら消費税はかからない

そもそも土地に消費税はかかりませんし、個人から住宅を個人が購入する場合なら、どちらも事業者ではないので建物に対しても消費税は発生しません。

不動産を売却ではなく購入しようという場合、不動産会社など課税事業者が所有する物件であれば消費税がかかりますが、事業者ではない個人から直接購入すれば消費税を負担しなくて済みます。

ただし、個人同士の取引を仲介する不動産会社は事業者なので、不動産会社に対して支払う仲介手数料は消費税の課税対象となります。

個人同士の売買でも消費税がかかる費用はある

個人同士の不動産売買でも消費税の課税対象となる費用とは、先に述べた通り不動産会社に対する仲介手数料、そして登記申請の手続きを依頼する司法書士に対する報酬、住宅ローンを利用する際の手数料などです。

手数料のうち、金額が大きくなりがちなのは不動産会社に支払う仲介手数料ですが、売却価格が４００万円を超えるときには「売却価格×３％＋６万円」を上限するとの定めがありますので、この計算式を超える仲介手数料を請求されることはありません。

空き地の所有者が誰かわからない土地を今後減少させるための対策

空き地の所有者が誰かわからない土地を今後減少させるための対策

土地を取得しても登記を行わなければならない義務は発生しておらず、例えば相続による不動産の所得であれば亡くなった方の名義のままということも珍しくありません。

そのため、土地や建物の登記簿を法務局で取得したとき、所有者として記載されている方がいったい誰なのかわからないケースや、所有者である方は知っているものの登記簿に記載されている住所が変わっていて連絡が取れないといったこともあります。

このような土地を所有者不明土地というようですが、現在この所有者が誰かわからない、所有者と連絡が取れない土地が増えていることが問題視されています。

所有者不明土地が増えている理由

登記簿上の所有者不明土地は、このままｍ増え続ければ２０４０年には北海道の面積に相当するほどの広さまで増加するといわれています。

この所有者不明の不動産が増えてしまう理由として、

　　・誰も相続人がいない

　　・誰が相続するか決まらなかった

　　・相続人が登記簿名義を以前のまま変更していない

といったことが背景にあると考えられます。

登記名義を変更せずに放置してしまう理由として、仮に相続などで所有を引き継ぐことになっても、不便なエリアだったり、ニーズの低い場所の土地であることで活用や売却などが検討できないことが挙げられるでしょう。

現在は核家族化が進んでいる状態なので、親が所有していた土地に子が世帯を持って家を建てるといったケースは多くなく、相続で引き継いで名義を変えても税金や管理の負担が増えるだけ・・・と考えてしまうこともあるようです。

しかし、亡くなった方のままで名義を変更せず、また次の相続が発生すればだんだんと登記簿上の記載と実態がかけ離れることになります。

次世代やそのさらに次の世代がいざ土地を売却したり活用しようと考えたとき、登記に手間や時間がかかることになりますので、土地を相続したら早めに名義を変える相続登記を行うようにしましょう。

新たな法律が全面施行となり登記を促されることに

実際、空き地の所有者の約半数は物件を所有することに負担を感じていたり、所有権を放棄してもよいと考えているようですが、だからといって放置してよいわけではないのです。

２０１９年６月には「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が全面施行となりました。この法律では、土地名義の方がすでに亡くなって長期間経過しているのに相続登記がされておらず名義が変わっていない場合、法定相続人などを探索し登記官の職権で長期間相続登記未了の旨を登記に付記し、登記手続きを促す特例も設けられました。

後でトラブルが起きてしまわないためにも、土地など不動産を相続したときには早めの名義変更を行うようにしてください。

相続税において一般動産はどのように評価すればよい？

相続税において一般動産はどのように評価すればよい？

相続税を計算するときにどのくらいの現物資産があるのか確認する際、不動産にばかり注目してしまいがちです。

しかし不動産以外にも、自動車や骨董品、美術品など一般的な動産も重要な課税対象となることを忘れてはいけません。

そこで、一般動産が相続税を計算する際、どのように評価されることになるのか確認しておきましょう。

相続税の動産区分

相続の対象となる財産は、不動産、動産、債券、無体財産の４種類であり、このうち動産は土地や建物など固定された資産以外で形があるものを指しています。

さらに、財産評価基本通達により、

　　・一般動産

　　・棚卸商品等

　　・牛馬等

　　・書画骨董品

　　・船舶

という５つに区分されています。

この中で一般動産とは、自動車、家電・家具、衣服などの一般的な生活用品、そして事業用の車両、機械装置、工具器具・備品なども含まれます。

建物に付随する給排水設備や空調設備などは建物付属設備として評価されますので、一般動産としては扱いません。

一般動産の評価方法

一般動産の評価は１個または１組ごとに行うこととなりますが、種類が多くそれぞれを評価することは難しい場合、１個または１組あたりの評価額が５万円以下であれば１世帯、１農家、１旅館という形で評価してもよいことになっています。

そして評価額については、市場における実際の取引価格である売買実例価格、または専門家による鑑定結果を用いた精通者意見価格のいずれかで金額を決めることとなるでしょう。

もしくは一般動産の課税時期における新品の小売価格から、経年による減価償却分を差し引いて計算することもありますが、その際には定率法を用いて減価償却分を計算します。

課税対象とならない資産もある

すべての一般動産が相続税の課税対象となるわけではなく、中には課税対象とはならないものもあります。

その例として挙げられるのが祭祀財産で、仏壇や仏具、墓地、墓石といったもの、神棚なども課税対象には含まれません。

さらに歴史的価値の高い美術品などのうち、相続税申告期限までに国や地方公共団体などに寄付をしていれば課税されない財産として扱われます。

不動産の評価よりは簡単に計算できる

相続税の課税対象となる一般動産は、主に自動車や家具家電など普段使用しているもののことです。どのように評価すればよいのか迷うかもしれませんが、一般的に用いられているのは先に述べた売買実例価格や精通者意見価格などであり、不動産を評価するときと比べれば比較的計算は容易ということが特徴です。