マンション投資の罠

マンション投資、特にワンルームマンション投資について、少し述べたいと思います。
マンション投資は、キャッシュフローの収益性を投資尺度として考える傾向が一般論としてありますが、想定の年間家賃収入が物件購入価格のどれ位の割合かを単純に算出して、その解である利回りが高いか低いかで収益物件の購入を考えますが、想定家賃の根拠とそれが将来においても継続できる見込を調べる必要があるのは言うまでもありません。同時に、購入しようとする物件の価格もです。売出価格は過去の取引事例から割り出されたものが相場としてありますが、今回の震災において、物件の毀損、滅失、倒壊などの恐れが見受けられる場合、必ずしも過去の取引価格が今の相場として適正でないケースも見受けられますが、最終的には、売る側と買う側との相対取引ですので、双方に利害が一致できれば相場にこだわる必要はありません。マンション投資を現金で物件を購入する場合、仮に利回りが10%とした場合、単純計算で10年で元が取れるわけですが、銀行借入(30平米以下はノンバンク)とした場合、返済額も考慮することになるわけですが、最低でも10%以上の収益性が見込めないと、不動産投資としての冥利を味わうことが難しいです。物件購入金額に対する自己資金の比率を高めにして、返済期間も10年～15年程度であればリスクヘッジも可能ですが、フルローンに近い形で購入した場合、景気後退時や近隣に同等のマンションが建った場合、想定した屋近収入が思うほど見込めなくなった場合のことを想定して、物件の選定と資金計画を綿密に立てなければ、後々後悔することになるのは目に見えてます。最近は、平成12年からリーマンショック前の平成18年にかけて、ワンルームマンションをフルローンで買われた上場会社勤務のサラリーマン(男女)からの売却の相談が多いですが、上場会社勤務ということでノンバンクから融資も引き出せ易いということで、安易に購入された方が、今では想定家賃の安定確保が難しく、キャッシュフロー的にも悪化していることから残債以上の金額で売却出来ないか、という相談が多くなっております。はっきり申し上げますと、残債以上の金額で売却する、つまり買っていただくことは無理と回答してます。従いまして、泣く泣く、家賃値下げに怯えながらキャッシュフローの悪い物件を持ち続けることになりますが、そのお荷物があることで、ご自身が住むための住宅ローンが年収に占める返済比率の関係で、本来、問題なく組めるものが組めなくなるという方も多くいらっしゃいます。安易に不動産販売会社からの電話セールスにひっかからないよう気を付けたいものです。もし、マンションの売却をお考えの方は、ベストなアドバイズをさせていただきますので、お気軽に相談して来てください。私のアドレスへメールにてお知らせください。