マンション投資、特にワンルームマンション投資について、少し述べたいと思います。
マンション投資は、キャッシュフローの収益性を投資尺度として考える傾向が一般論としてありますが、想定の年間家賃収入が物件購入価格のどれ位の割合かを単純に算出して、その解である利回りが高いか低いかで収益物件の購入を考えますが、想定家賃の根拠とそれが将来においても継続できる見込を調べる必要があるのは言うまでもありません。同時に、購入しようとする物件の価格もです。売出価格は過去の取引事例から割り出されたものが相場としてありますが、今回の震災において、物件の毀損、滅失、倒壊などの恐れが見受けられる場合、必ずしも過去の取引価格が今の相場として適正でないケースも見受けられますが、最終的には、売る側と買う側との相対取引ですので、双方に利害が一致できれば相場にこだわる必要はありません。マンション投資を現金で物件を購入する場合、仮に利回りが10%とした場合、単純計算で10年で元が取れるわけですが、銀行借入(30平米以下はノンバンク)とした場合、返済額も考慮することになるわけですが、最低でも10%以上の収益性が見込めないと、不動産投資としての冥利を味わうことが難しいです。物件購入金額に対する自己資金の比率を高めにして、返済期間も10年～15年程度であればリスクヘッジも可能ですが、フルローンに近い形で購入した場合、景気後退時や近隣に同等のマンションが建った場合、想定した屋近収入が思うほど見込めなくなった場合のことを想定して、物件の選定と資金計画を綿密に立てなければ、後々後悔することになるのは目に見えてます。最近は、平成12年からリーマンショック前の平成18年にかけて、ワンルームマンションをフルローンで買われた上場会社勤務のサラリーマン(男女)からの売却の相談が多いですが、上場会社勤務ということでノンバンクから融資も引き出せ易いということで、安易に購入された方が、今では想定家賃の安定確保が難しく、キャッシュフロー的にも悪化していることから残債以上の金額で売却出来ないか、という相談が多くなっております。はっきり申し上げますと、残債以上の金額で売却する、つまり買っていただくことは無理と回答してます。従いまして、泣く泣く、家賃値下げに怯えながらキャッシュフローの悪い物件を持ち続けることになりますが、そのお荷物があることで、ご自身が住むための住宅ローンが年収に占める返済比率の関係で、本来、問題なく組めるものが組めなくなるという方も多くいらっしゃいます。安易に不動産販売会社からの電話セールスにひっかからないよう気を付けたいものです。もし、マンションの売却をお考えの方は、ベストなアドバイズをさせていただきますので、お気軽に相談して来てください。私のアドレスへメールにてお知らせください。
マンション投資は、キャッシュフローの収益性を投資尺度として考える傾向が一般論としてありますが、想定の年間家賃収入が物件購入価格のどれ位の割合かを単純に算出して、その解である利回りが高いか低いかで収益物件の購入を考えますが、想定家賃の根拠とそれが将来においても継続できる見込を調べる必要があるのは言うまでもありません。同時に、購入しようとする物件の価格もです。売出価格は過去の取引事例から割り出されたものが相場としてありますが、今回の震災において、物件の毀損、滅失、倒壊などの恐れが見受けられる場合、必ずしも過去の取引価格が今の相場として適正でないケースも見受けられますが、最終的には、売る側と買う側との相対取引ですので、双方に利害が一致できれば相場にこだわる必要はありません。マンション投資を現金で物件を購入する場合、仮に利回りが10%とした場合、単純計算で10年で元が取れるわけですが、銀行借入(30平米以下はノンバンク)とした場合、返済額も考慮することになるわけですが、最低でも10%以上の収益性が見込めないと、不動産投資としての冥利を味わうことが難しいです。物件購入金額に対する自己資金の比率を高めにして、返済期間も10年～15年程度であればリスクヘッジも可能ですが、フルローンに近い形で購入した場合、景気後退時や近隣に同等のマンションが建った場合、想定した屋近収入が思うほど見込めなくなった場合のことを想定して、物件の選定と資金計画を綿密に立てなければ、後々後悔することになるのは目に見えてます。最近は、平成12年からリーマンショック前の平成18年にかけて、ワンルームマンションをフルローンで買われた上場会社勤務のサラリーマン(男女)からの売却の相談が多いですが、上場会社勤務ということでノンバンクから融資も引き出せ易いということで、安易に購入された方が、今では想定家賃の安定確保が難しく、キャッシュフロー的にも悪化していることから残債以上の金額で売却出来ないか、という相談が多くなっております。はっきり申し上げますと、残債以上の金額で売却する、つまり買っていただくことは無理と回答してます。従いまして、泣く泣く、家賃値下げに怯えながらキャッシュフローの悪い物件を持ち続けることになりますが、そのお荷物があることで、ご自身が住むための住宅ローンが年収に占める返済比率の関係で、本来、問題なく組めるものが組めなくなるという方も多くいらっしゃいます。安易に不動産販売会社からの電話セールスにひっかからないよう気を付けたいものです。もし、マンションの売却をお考えの方は、ベストなアドバイズをさせていただきますので、お気軽に相談して来てください。私のアドレスへメールにてお知らせください。
自分の居住用でマンションを住宅ローンで購入することになりますが、既に、マンションなど不動産投資ローンを組まれている場合、自己資金が少ないと年収に占める返済比率、勤続年数等に問題がなくても審査が下りない、または条件付で下りるケースが最近の傾向として増えております。銀行の住宅ローンが組めないと、折角のマイホーの夢が実現できません。その理由は、不動産投資物件への融資は物件担保主義を原則としてますので、既に組まれているローン残高より対象物件の担保価値が下回っているのが一般的で、そのため、新たな住宅ローンを組んだ場合、二重にリスクを抱えるのを銀行は回避することに当然なります。不動産投資ローン以外のショッピングローン、カードローン、オートローン、その他借入も当然、審査要件として考慮されます。一般の給与所得者の場合、住宅ローンを利用してから、マンション投資などの不動産投資ローンをご利用されることをアドバイスいたします。不動産投資ローンを組んでから銀行の住宅ローンを組む場合、審査が通常より厳しくなりますので、そういう場合の対応策として、フラット35のSを利用されることをお勧めしてます。ただし、フラットの場合は、購入しようとする物件の適合申請をして承認が下りた場合に利用できるローンですが、審査が銀行ローンに比べて通り易い傾向にあります。以上のことに注意してマイホーム計画を立てましょう。もっと詳しく知りたい場合は、ワンコ先生へ直接、お問合せください。