週の頭から尊敬する方々から貴重なお話を聞くことができました。
いつもありがとうございます。
■人の幸せを願うことを常に意識する。
嬉しいこと、悲しいことがあっても関係した人に対して幸せを願う、祈るということを常に意識して行動しているそうです。
皆様に幸せが降り注ぎますように。
■釣りと仕事は同じである。
１，釣る対象を決める
２，釣れるポイントを探し、釣りをしている方々へヒアリングする
３，釣る対象が集まり易い時間帯、天候等を調査する
４，釣るためにはどのような餌が最適か調査する
５，釣る
６，思うように釣れない場合は原因を考え１に戻る
７，以降繰り返し
話を聞いてなるほどと思いました。
株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役 芹澤 豊宏
株式会社ニーズ・コーポレーション
建築費の改善なら『建築費.com』
工事会社様の登録はこちらから『プロジェクトマネージャーズ.jp』
弊社では自身の経験をもとに新築ＲＣマンションを計画しているお客様に対し、各種お手伝いをさせていただいております。
１，法人設立の要不要
２，土地情報の提供
３，事業計画書作成
４，金融機関のお話し
５，土地契約＆決済
６，近隣調整
６，新築工事（ＷＲＣ４階・約２０㎡✕８戸）
７，賃貸募集
■実例紹介■
自社案件のハイグローブ西落合マンションでは実験的なことを盛り込み、ノウハウの蓄積という目的を達成することができました。
■ハイグローブ西落合マンション 竣工写真
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３，事業計画書作成
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７，賃貸募集
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自社案件のハイグローブ西落合マンションでは実験的なことを盛り込み、ノウハウの蓄積という目的を達成することができました。
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これまではコンストラクション・マネジメントに関する概略的な説明をしてきましたが、今回は実際の事例を使いながら、どのように業務が進み、どのような効果が得られたのかを紹介していきたいと思います。
■事例１■
ファンドにて保有している港区にある６階建てオフィスビルは、築年数が１９年程経過しており、外壁タイルの劣化、鉄部塗装の劣化、屋上・ベランダ防水の劣化等が見受けられ、更に空調機器の経年劣化解消、テナントからの要求品質に応える必要性などから、バリューアップ工事を行うこととなりました。
①現状把握のための調査・診断
外壁タイルの打診、外壁タイルのひび割れ箇所の確認、躯体コンクリートの状態確認、外壁タイル目地の状態確認、防水の状態確認、鉄部塗装の状態確認などを行い、更に当該案件においては、空調機器全ての撤去・交換とそれに伴う屋上に設置の各種機器の撤去・交換という大規模な工事が必要であったため、テナントのいない休日などを利用し、フロアー毎に竣工図と照らし合わせながら既存空調機の設置場所の調査、天井裏の配管スペースの確認、既存パイプシャフトの状態なども同時に調査し、屋上危機の解体・搬出経路の検討なども行いました。
それらの調査・診断の結果をまとめ、今回のバリューアップ工事の指針となる調査・診断報告書を作成し、その内容についてオーナー確認をしていただきました。
②仕様を確定するための企画・設計
調査・診断報告書の内容を基にバリューアップ工事に必要な工事項目に対して、工法・仕様の検討、仮説計画の検討、工期・工程の検討など、オーナー、ＰＭ会社、各テナントへのヒアリングを行いながら設計図書の作成しました。
特に空調機器部分の設計については、テナント満足度向上のためにも仕様検討には時間を費やす必要性がありました。
更に工事に関しては、原則夜間・休日における作業と工事となるため、工程・方法について入念に検討し設計図書、要項書を作成しました。
ビルの現状を正しく調査・診断し、要求される仕様を適正に判断することが最も重要であり、仕様において過剰や不足が発生させないことがポイントとなります。
次回のコラムでは、オフィスビルバリューアップ工事の見積徴収から見積書の「見える化」までについて書きたいと思います。
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過去の実績を更新しました。
Ｓビル大規模修繕工事
ＲＣ造１１階建
店舗＋共同住宅
■Ｓビル大規模修繕工事
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外壁塗装工事というと塗装工事会社のみが単独で行なっている工事項目が一つの工事と思われがちですが、実は複数の工事項目（専門工事会社）でなりたっています。
工事の全体を統括する総合建設会社を頭とし、下記のような工事項目に概ね分類されます。
１、足場工事
２、下地補修工事
３、洗浄工事
４、シーリング工事
５、塗料納入
６、吹付け工事
７、鉄部塗装工事
８，防水工事
外壁塗装工事でも複数の専門工事会社が関係しております。
１～８の専門工事会社に対し、公平で透明性のある競争入札に参加してもらうことにより、工事原価の透明化ができるようになります。
どのような修繕が必要かということを調べる「調査・診断」業務に関しても、管理委託業者や工事業者任せとせず、お金を出す側の立場でアドバイスをしてくれる機関・企業を活用した方がよいでしょう。
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