新築、大規模修繕、リノベーションといった各種工事を建設会社へ発注する場合、どのような発注方法があるでしょうか？
大きく２つに分けられます。
■一括発注方式
最も一般的な発注方法は、ゼネコンや元請と言われる総合建設会社（○○建設、□□工務店、△△ハウス等）へ全ての工事を一括で依頼する「一括発注方式」が主流です。
工事発注者と総合建設会社の間で工事請負契約が締結されますので、工事上の管理、下請け工事会社の管理、瑕疵保証、工事代金管理など全ての付帯業務を総合建設会社が窓口となり工事を進めていく形態となります。
■分離発注方式
その他の発注方法としては、各種専門の工事会社へ分離で発注する分離発注方式などがあります。工事上必要とされる工事に関し、その工事を専門で行なっている工事会社へ直接工事を依頼し、工事を進めていくことになります。
◯一括発注方式のメリットとデメリット◯
『メリット』
発注先を一本に絞ることで責任体制を明確にすることができます。総合建設会社へ工事の全てを一括で発注しますので、建設工事期間中に発生する各種業務や対応などについて窓口を一本化することが可能となり、工事発注者の負担が軽減されます。
アフターメインテナンス、瑕疵保証等の責任体制についても明確にすることできます。
更に工事上の経験によって培われてきた技術やノウハウが豊富であるため、元請としての工事管理技術、新技術開発などに長けており、統括的に事業を進めていくことができます。
『デメリット』
見積書の内容について図面上との整合性の確認をしっかりと行う必要があります。大幅な値引きや「一式」表記が多い場合は、より厳密な精査が必要となり、工事発注者側の見積を見る目が重要となります。見積内容が分かりにくく作られている場合もあります。
一般的に見積書には専門的な語句が多く、工事発注者が正しく内容を理解することは非常に困難場合が多いです。
また総合建設会社は、下請工事会社を「建設協力会」という形で組織化しており、工事費に占める殆どの部分（約７５％前後）を常にこの協力会に属する工事会社へ外注しています。
そのため往々にして価格が硬直化し、競争力のない単価にて発注されている場合もあり、コスト高の要因となっているケースも見受けられます。
一括発注方式のメリットを生かしつつ、いかにデメリットを解消していくかが、不動産投資における最も重要なポイントであると思います。
株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役 芹澤 豊宏
株式会社ニーズ・コーポレーション
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