駐車場の順番がきました。

RC築3年の駐車場問題の件を以前書きました。

『駐車場不足問題！』

本日、打合せをしていると5台を借りている近隣の駐車場の管理の方から連絡が入りました。

今まで、そこの駐車場の空きのウエイティングリストに空くのを待っておりましたが、しばらく、確認していましたが、空く様子がありませんでした。

ところが、ついに、順番がきました！！

これで、1台駐車場が確保できました。

実は、昨日、敷地内屋内の駐車場に移りたいと、現入居者さんから連絡がありましたので、場所の確認をいただき、申込をいただきました。

この方は、今回の近隣の駐車場を使って見えたようですが、敷地内に移動したいとのことで、たまたま、来週屋内が退去で開くので、どうですかという提案をして、移動を決めてもらいました。

これで、来週の退去で、空き部屋4部屋に対して敷地内屋外1台と近隣駐車場2台となり、充足率がかなり上がりました。

これで、決まってくれると助かるのですが、どうでしょうか？

何とか、年末までに2部屋は埋めたいです。

全体の空室は、かなりありますので、早急に対応する必要があります。あっという間に、期の半分になりますので、今年中が大きなポイントになります。引き続き頑張ります。

昨日、脱・税理士スガワラくんのSMG経営塾の相談会に参加しました。今まで、1年半在籍していましたが、一度も、個別相談を受けたことがなかったですが、講師の沢辺さんに、初めて、決算書を持ち込み見てもらいました。とりあえず、お褒めの言葉をいただきました。

税理士以外に、融資の申込するときの銀行さん以外は、見てもらうことはなかったので、今までの自分の経営（ちょっと偉そう？）を評価してもらえたように非常にうれしいです。

引き続き、頑張っていきたいです。

水道料金の検針

自分の持っている古いマンションは、水道料金の検針が必要です。　現在、所有しているのもので、3棟あります。

1棟目は、RC築40年の創業のマンション

2棟目は、RC築36年の店舗、住居混合のマンション

3棟目は、RC築33年の今年2月に購入したマンション

です。

これらは、地元の水道局とは、マンションへの引き込みにあるメータで、契約をしており、マンション内の各戸への配管は、マンション所有者の所有となり、各戸の個別メータも、所有者の物になります。

なので、水道料金への支払いは、所有者から水道局へマンション一棟分を支払い、それぞれの入居者さんからは、各戸に個別につけたメータを2ヶ月に一回検針をして、入居者さんへ請求し回収する必要があります。この中には、共用部の水道料金も入っていることになります。

ただし、これは、住居系だけで、上記のどのマンションも店舗がありますので、そこは、水道局と直で契約をしてもらいます。

2棟目、3棟目は、同じ管理会社に依頼をしていますので、そこが検針をして、入居者さんに、家賃と併せて請求をしていますので、私自身は、特に何もしていません。ちなみに、当然、手数料は支払いをしています。

ということで、1棟目のみは、自分自身で対応をしています。

この物件は、偶数月の検針なので、それに合わせて、20日ごろに検針をして、料金を算定して、請求をしています。

自分が、親から引き続いだ時に、面倒なので、EXCELにて、検針したメータの数字を入れると、2ヶ月の水道使用量を計算して、その使用量にあわせて、料金を料金表から引っ張り出します。その後、その数字を各戸の請求書に落とし込むところまでできるようにしたので、毎回メータの数字を入れるとそのほかの多少のINPUT（例えば日付など）を入れると請求書の一覧ができます。

これで、印刷をして、集金袋に各戸ごとの数字がわかる請求書を入れて投函します。

集金袋で回収する人もいますし、振込の方もお見えになります。

たいだい月末には、回収を終わるのが普通です。

ところが！

地元の水道局が、10月から水道料金の見直しをしたため、料金表が変るのです。これが結構面倒なのです。

なぜならば、偶数月が検針月なので、9月までは、従来の料金、10月から新料金、そして、12月の検針時には、2ヶ月とも新料金となっています。ということは、料金表を2回変更しないといけないのです。

もう少し条件分けで、使い倒せるようにしておけばよかったのですが、すでに、15年以上使っているので、今更変更できないのです。まあ、やる気があるかのもんだかもしれません。

ということで、今回は、暫定の料金表から手作業で対応をしました。　12月からは、料金表をアップデートして対応をします。

ちなみに、最近は、オートロックが多くなりましたので、水道使用量の検針も、オートロック外に集中検針盤がある場合が多く、水道局の検針員が、そこで、まとめて検針をするので、直接請求が入居者に行きます。　これって、大家にも、水道局の人にもいいのです。

しかし！

これは、集中検針盤までが水道局で、そこからは、所有者の物になりますので、各戸のメータや、集中検針盤は、こちらでメンテする必要があります。

ちなみに、計量法という法律で、6年か、8年に一回メータの交換を義務付けされています。そのために、かなりの費用が掛かります。　なので、私は、新築時は、集中検針盤は、採用せずに、各戸までのオートロックの解除の仕方を教えて、検針に行ってもらっています。　そうすることで、各戸のメータは、水道局の所有となり、計量法でのメータ交換は、水道局の費用でやってもらえます。

こんなことでも、メンテナンスコストとして馬鹿になりませんので、ルールはルールとして検討しています。

ちなみに、RC築26年の近郊の物件は、集中検針盤方式でしたが、更新時に、普通の検針方式に変えていただきました。

これで、今後のメンテナンスコストは、水道局持ちになります。

こんなことを知っている大家はどのくらいいるのでしょうか？

集中検針盤は、スマートに見えますが、大家にとっていいことはあまりないと思います。

では、また、書きますね。

申込をいただきました！！！

昨日、午後に、着信がありました。少し前からいろいろお問合せをしていただけている仲介店さんでした。

留守電が残っており、RC築8年の最上階の部屋が内見を早くしたいといわれいたので、リフォーム中でしたが、汚くてもいいので、部屋を見てみたいというでした。本日、18時過ぎに、お願いしたいとの連絡でした。

『昨日のお問合せのその後』

その時に、上記ブログでも書きました駐車場の質問とインターネットの質問の確認が来ていました。

とりあえず、折り返しをして、内見の了解をしました。あとは、駐車場とインターネットに関してもお答えをしました。

夕食時間にゆっくりしていると知らない携帯からでしたが、ちょっと嫌な感じでした。出てみると、その仲介店さんからでしたが、私がお伝えした鍵の番号でキーボックスが開かないということでした。

その場で、私が番号を間違えていることがわかりましたで、正しい番号をお伝えして、通話しながら、開けてもらいました。尊反応は、”開きましたが、かきがない”ということでした。

そこで、ピンときました。

私が内装を急がせたので、まだ、部屋で作業をしているか、鍵を持って帰ったのではないかと、内装屋さんの営業に電話をして確認したところ、持って帰っておりました。

仲介店さんと話をして、待てば、30分ぐらいで鍵を持っていくという話になり、待ってもらうことになりました。その時に、以前内見したもう一部屋の空き部屋で、外も寒くなったので、エアコンをつけて、待ってもらうようにしてもらいました。

無事、鍵は、30分ほどで届けることができ、内見をいただきました。　その後の連絡はなく、昨日はおわりました。

以前から、質問等をメールでお願いしていましたが、届いていませんでしたが、ちょっと気になりましたので、迷惑メールを見ていると、申込書が、夜8時半過ぎに送られてきており、以前からの質問も迷惑メールに残っていました。

今朝、さっそくお礼と回答をさせてもらいましたが、ここで、問題は、入居は、ほぼ2週間後にしたいとのことで、内装の予定とクリーニングの予定、それに、私の最終確認と鍵の交換の予定が組めません。

とりあえず、入居時期を後ろお願いできないのかと、内装屋さんに、早くやってもらうことで調整を開始しました。

いろいろ大変ですが、気に入ってもらえたら、何とかしたいですよね。本当にありがたいことです。

この部屋は、10月18日に退去で、ほぼ1ヶ月で決まりました。そんな部屋ばかりではないですが、また、頑張ろうと思える出来事でした。

リフォームのアイデア

以前からお話しているように、RC築33年の物件が、現時点で、空きが3部屋になります。来月ぐらいにもう１部屋増えます。

その中で、やはり古いので、間取りに問題があります。

よくあるケースは、エアコンが設置できない部屋、または、収納がない部屋、あとは、この物件特有の形状からくる丸みのある部屋です。

これらの問題点をすべて持っているのです。

全部を改造するとかなりお金がかかります。一方、課題を解決できれば、家賃を上げることができます。ここの判断が難しいです。

現在は、一番大きい部屋は、基本は大きく手を加えずに、原状回復とエアコンが設置できるようにしたいと思っています。

また、先月中に退去した部屋は、6階にあります。この部屋は丸みのある部屋が特徴なので、それをうまく使いたいです。３LDKですが、２LDKとして、部屋を大きくイメージを変えたいです。

最後の部屋は、２LDKから１LDKにしたいと思っていますが、キッチンもいじることになるので、ちょっと、悩んでいます。

なので、まずは、一番大きい４LDKの部屋と、6階の部屋を対応したいと思っています。２LDKから１LDKへの変更予定している部屋は、ちょっと様子を見てから空きのままにしておきたいと思っています。なぜならは、次に退去する部屋も丸みのある部屋が多いので、そこもどうするかを検討したいと思います。

リフォームなどが完了したら、部屋の写真を載せますね。

まあ、11月中に対応できれば、良しと考えています。

昨日のお問合せのその後

3連休の最終日です。　今日は、朝から、自宅の片づけをしております。実は、水曜日に、新しいソファーと食卓が届くので、リビング周りを片付けないといけないのです。

今まで、たまっていた資料などを片付けたりしておりました。

一方で、愛車のシートヒーターのスイッチが、陥没するする故障があり、その交換のために、車をディーラーに届けてきました。代車もお借りして、夕方交換に行きます。

その隙間を使って、今ブログを書いています。

さて、昨日のお問合せですが、RC築8年の物件を見学していただいた方から、やはり最上階の部屋を見てみたいということの連絡をいただきました。期待半分ですが、かなり気に入っているたけているように感じましたが、追加の確認がありました。

『少し、お問合せがきました。』

その内容は、11月中に入居したいので、リフォームは完了できるのか？ということと、インターネットは無料なのですが、そのスピードを聞きたいということでした。あとは、駐車場の場所と料金の確認でした。

さっそく、内装屋さんに、ご無理をお願いして15日ごろまでに終わってもらうように依頼をしました。返事もあり、対応できるように調整するとのことでした。

インターネットの回線スピードに関しては、ちょっと気になっていました。実は、ここは、分配方式で、つながっているので、一度に入居者が使うと、全体のパフォーマンスが落ちるので、よくないのです。

8年前では、まだ懸念はありましたが、インターネットを無料にするために、大家側の負担を軽くする方法として、よく採用されていました。ただ、だんだんデータ量が多くなってきたいので、最近は、敬遠されることもあると聞いています。

とりあえず、契約している会社側に、どのように連絡したらいいのかを確認しています。今日はお休みなので、明日以降の回答かもしれません。

数日前に、NTTさんとのWIFI化の話を書きましたが、この物件もどうしたらいいのかを検討中でした。今回入ってもらえればいいとは思いますが、分配方式では遅くなるのでNGとなるのは避けたいです。

駐車場に関しては、3つの価格帯があります。

一番安いのは、敷地外の屋外

二番目は、敷地内の屋外

三番目は、敷地内の屋内ですが、現在は、敷地外は埋まっています。なので、二番目か三番目の選択になります。

今は、敷地内の空きは3台あり、空き部屋は2部屋なので、単純に1台の敷地内の空きは出ることになります。その場合は、作業用として使うことを考えています。

ここは、15戸のマンションですが、敷地内は、8台なので、敷地外を少しおさえておいた方がいいかと考えています。

とりあえず、インターネットのスピードの件の回答をいただいたら、内見が、少し早くできることも含め仲介店さんには、連絡を入れたいと思っています。

今日中には、RC築33年の物件の対応を決めて、進めていかないといけないと思っています。

なんとか、100位以内に戻りました。引き続き頑張ります。