新築の進捗 3

新築の報告になります。かなり杭うちが進んでいるようです。

実際に見ていないので、ようですとしか言いようがありません。

定期的に報告と写真が来ていますので、掲載します。

後ろにあるのは、杭の型だと思われます。

順調に進んでいるので、先週末ぐらいには、杭打ちは、完了すると思われます。この写真は、1週間前の物になります。

先日、打合せで、外観デザインのイメージ図をみせていただきました。多少、お願いするところがあり、再度、検討してもらうことになりました。

また、先日、NHKで、興味のなる内容を放送しておりましたので、急遽、建設会社さんに、情報共有して、今回の物件に展開ができるのかを確認してもらいました。

先週金曜日に、脱税理士スガワラくんの定例会に参加をしましたが、その時に、同じテーブルにいた不動産をやられている方とお話をしていた時に、ちょっとヒントもいただきましたので、その内容も調べてもらうように情報共有しておきました。

ある程度、設計は完了していますが、私が、何度もいろいろ検討をお願いしているので、申し訳ないとは思っていますが、それだけの大きなお金のリスクを取っているので、何としても成功したいと思いますし、あきらめないことが大事だと思っています。

引き続き、新築がよいものになりますように、努力をしていきます。

では、また、お越しください。

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日曜日の大家活動

実は、先週一週間、地元を離れ、出張に出ておりました。内容は、また、かけるときに書きます。

さて、先日の入居者さんからの連絡のありましたゴミ捨て場のストッカーの対応のために、物件にいってきました。

『ゴミ捨て場の連絡』

金曜日に家族が、分別できていないゴミの回収をしてもらっていましたが、ゴミストッカーの状況を確認したところ、特別に違和感がなかったとの話でした。

私が心配していたのは、金属の扉なので、資源回収業者に勝手に持っていかれると困ると思っていましたので、すこしびびっていました。

物件に到着したら、どなたかがとりあえず、正しくはないのですが、稼働の扉をひかっけていただいていたので、見た目は、家族のいうように何も違和感がない状態だったので、安心しました。

その後、しっかり正しく稼働できるように取り付け直しておきました。

こんな感じになりました。

同時に、このマンションは、2ヶ月に一回、水道メーターの検針をして、請求書を各戸に投函をする必要がありましたので、準備して、投函をしてきました。

それ以外に、RC築9年の物件の入居者さんですが、車庫証明が欲しいといって連絡がありましたので、管理用ポストに投函されている書類を回収にいきました。

その時に、かなりゴミが散らかっておりましたので、掃除をしてきました。当時に、宅配ボックスの中の確認をしてきました。

外に面したところにある宅配ボックスでしたので、箱の中がかなり汚くなっておりましたので、きれいに拭き掃除をしてきました。

あとは、未納の方から入金がしたとの連絡もありましたので、主要な銀行で、記帳もしてきました。

午後からは、毎日1万歩もかねて、RC築34年の物件にエアコン対応のコア抜きの状況を確認に行ってきます。

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賃貸のリピート客

最近、マーケティングの本を読んだり、勉強したりしていますが、多くの場合、お客さんをどうリピートさせるかということが話題になります。

では、賃貸経営の場合、お客さんのリピートとは、どういうことになるのかと考えていますが、なかなか答えがありません。

実際に、私が18年近く大家業をしていますが、その中で、本当に、リピートしてくれた方は、2名だけです。

一人の方は、大家業を引き継いだころで、RC築41年のマンションの入居者さんで、お子さんがみえるシングルマザーでした。しばらく住まわれておりましたが、結婚するので、引っ越しをされるということになりました。

このマンションは、和室もあったのですが、このころ、基本的に洋室化を進めており、その結果、家賃も上げて募集をすることにしておりましたので、退去をした後、すぐに、洋室化を進めていきました。

その後、2ヶ月ほどしたら、その入居者さんから連絡があり、まだ、退去した部屋は空いているかとの問合せがあり、部屋の洋室化や、家賃がかなりあげていることをお話ししましたが、また、その部屋に戻りたいということになり、また、再度入居いただくことになりました。

理由は、お子さんが、あたしい環境で慣れなくて、元のところの友達がいるところがいいということになったようです。

その後、また、しばらく入っていただいていましたが、お子さんが大きくなったのか、退去されました。

まあ、本来のリピートという意味ではないと思いますが、リピートでした。

もう一人は、RC築9年の物件で、2年ほど前に職場が変わり、退去されたのですが、また、1年で元の職場になったようで、直接連絡がきました。このマンションは、その入居者の職場に近く、非常に楽なので、再度、入居したいということで、別の部屋にはなりますが、入居いただいています。

こんな理由で、再入居いただけているだけありがたいです。

ということで、賃貸業のリピートって、かなり少ないように思います。

じゃあ、一般的にマーケティングにおけるリピート客の確保を賃貸業に応用できないのかと考えていますが、いい回答がありません。

実は、賃貸業はサブスクのようなものですので、どれだけ、長く入居いただくかがポイントかもしれません。なので、ほかの大家さんとかは、設備などを定期的に交換したりして、継続してもらうようなことをしている方もいると聞いていますが、私は、それはできていないところです。

ただ、即レスを目標に、素早い対応をモットーとしていますので、なるべくストレスをかけないように対応したいとは心がけています。

一度、マーケッティングの講師の方に質問したことがありましたが、一般売買のようなリピーターのある話はいくらでもできるが、賃貸業のような入居者さんを呼び込むことはやったことがないので、すぐの提案はできないといわれました。

なかなか、難しいですよね。

引き続き、勉強していきます。

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ゴミ捨て場の連絡

一昨日、RC築41年の物件の入居者さんから、メッセージがきました。

内容は、マンション前にあるゴミ捨て場のストッカーの前の稼働する扉が外れているということと、分別されていないゴミが放置されているということでした。

すぐには、対応できないかったので、家族に対応を依頼しました。

状況というと　以下の写真のようなになっていました。

ストッカーの全面が、稼働することで、ゴミを出しやすくするので、回収するときに、回収業者が、スライドさせるのですが、物が悪いのか、扱いが悪いのか、よく外れます。

動きがあまりよくないのは、わかっていますが、それでも、かなりの頻度ので、レールから外れて動かなくなっていまいします。

そのたびに、気が付いたり、連絡をもらうと、直しに行くのですが、今回は、すぐに行けないので、時間を見つけて対応をすることにしました。

一度、環境センターに相談に行こうかと思います。

あとは、分別されていないゴミがあったようで、放置されていましたので、これも家族に回収をしてもらいました。

最近、このマンションは、ありがたいことに、満室なので、見に行くことが少なくなりました。

でも近いので、たまには、行かないといけないということですね。

先日のキャンセルから、まだ、立ち直っていません。今週末に、1戸でもいいので、申込をいただきたいと切に願っております。

その前に、内見がないといけないのですが。。。。。

今週中に、昨日か行きました、エアコン対応で、コア抜きを実施しますので、週末に確認して、また、報告しますね。

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エアコンの設置の対応

先日、ブログにあげたエアコンの設置の課題に関して、その後、何度か、見に行ったり、電気屋さんや内装屋さんと打合せをした結果、ある程度の方向性を決めました。

『エアコンの設置の課題』

いや、本当に、何度か現場を見ているといろいろアイデアが出て切るものだと思いますし、ほかの人の視点も入れると発想が膨らみます。

以前のリノベーションの時でも思いましたが、1度や2度でいい案がなければ、何度も現場に来ると、よりいい方法が浮かぶものだと思いました。

よく刑事ドラマで、現場100回というようなことを聞いたことがありますが、本当にそうだと思います。

ということで、先日、申込をいただきました部屋に関しての方針を説明しておきます。

以前のブログで追加でコア抜きをする方向で行く予定でしたが、再度、部屋を見たときに、エアコンが汚かったので、掃除をする必要があると思って、見ていました。

よく銘板（モデル名とかが書いてあるシール）を見てみると、製造年が、”07”となっていました。

ということは、2007年製造モデルということで、すでに、19年たっております。これは、これから先に、故障する可能性は極めて高いと思いましたし、入居後、奥の洋間の壁に沿って露出配管（化粧カバー付き）であるので、そこも含めての工事は大変だと思いました。

その時に、リビングを玄関側から入った近くにエアコンを設置して、共用廊下へ室外機を置くことになれば、かなりすっきりすると考えました。また、電源は、玄関に配電盤があるので、すぐに増設できます。

前のブログに載せた写真ですが、奥の洋間ところにつけてありますが、これを写真の手前側につけることで、洋間の配管は、いらなくなります。

なので、部屋も見栄えもよくなります。その配管は、押し入れの中を通して、外にでており、公団吊りされた室外機につながります。今回、リビングのエアコンの設置場所を変えるので、押し入れからの室外機への穴は使用しなくなり、公団吊りされた架台もそのまま、奥の洋間のエアコン用に使用してもらえるので、すっきりします。奥の洋間のエアコンは、設置していませんが、入居者さんが付けたければ、家電量販店で購入されても、楽に設置してもらえます。

まあ、今回のこの部屋の対応で、４KWのエアコン新設、コンセント増設、既設のエアコン廃棄、露出配管の撤去とそれに伴いクロスの修繕など、思わぬ出費がかかりましたが、今後、住みやすく競争力を高めるための投資と考えて行うことにしました。

他の部屋も方向性を決めたので、また、ブログに書いていきますね。

申込も入っていますので、ここまでやる必要はないかもしれませんし、奥の洋間にエアコンを設置しないかもしれませんが、今後も長く所有していきますので、必要な投資と思っています。

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