こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら7年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
今日は週末で営業くんたちは
来店客の応対や物件案内、
不動産査定などで出ずっぱりで
ワタクシだけが彼らに関係ない
自分だけの仕事(大家業部門)で
事務所に籠っております
いや〜、その大家業部門で最近は
一棟収益が全く買えない
もちろん目利きを無視して選ぶなら
融資が付きやすい物件を
ひたすら買うだけなんで
造作もないけどね。。
でもさぁ
融資が付きやすい物件ほど
採算が合わない
or
地雷物件
収益物件融資は
トレードオフの関係なもんで、
オゼゼが借りやすい物件ほど
利回りが低いのが当たり前。。
そんなコレクター向け物件や
タコの足食い物件
相続税圧縮目的向け等の
低利回り収益物件はノーサンキュー
なもんで
この1年は融資がつきにくいけど
めっちゃ欲しい
ってなビジネスホテルやら
築古訳アリ高利回り物件
雲上べっぴん物件やら
超絶べっぴんやけど定借物件など
自己資金投入がたんまり必要な物件に
チャレンジしてみたがいずれも
資金繰り的に
全く買えなかった。。
物件価格の半値以下しか
融資が付かない訳アリ物件とか
べっぴん過ぎの金持ち向け雲上物件で
3割自己資金でも金額がデカすぎて
キャッシュを突っ込むには身分不相応で
ちょうどいい価格帯の物件が無かった
超べっぴん物件が来た時にゃ
もしかしてワンチャン1〜2割くらいの
自己資金要くらいで買えるんじゃね？
なーんてチャレンジしてみたものの
やっぱそうは問屋が卸さないw
先述した通り、
融資がサクッとついて自己資金的に
楽勝物件の99%は大家業運営として
採算が合わないか地雷物件。。
もしくは雲上物件のべっぴんさん過ぎて
3割自己資金だけで億レベルが必要。。
オレの厳しいメガネに叶う物件は
融資がムズイ物件か自己資金吐き出しが
たんまり要る物件ばっかになります笑
(↑世の中上手いこと出来とるわw)
ってことで
デカいべっぴん物件に
たんまり自己資金を
突っ込むくらいなら
そのキャッシュで
買える範囲の
ちんちくりん物件だけを
買い集める方が
イイんじゃね？
ってな方向になりがち
それで行くなら
資金効率(レバレッジ)を捨てた
キャッシュ買いなんで
高利回り＆出口戦略
をより意識せざるを得ない
で、最近買った
ちんちくりん物件たちは
こちら
↓
幹線道路と公道の角地です
テナント2区画分でしたが
うち1件は賃貸中で
角が空いてました。
さすがに外観がポロ過ぎなんで
屋根の張替えや軽い補修をして
賃貸募集したところ
飲食店が入ってくれましたー
⇊
もちろんしばらくは保有しますが
最後の出口戦略としては
現状のままオーナーチェンジで売却か
土地売りには最適サイズなんで
もしタイミングよく飲食店が
２軒とも退去すりゃ建物を解体して
【土地売り or 建売事業】っすね～
次は車庫付戸建
⇊
こちらも公道角地で面構えも良かったので
ポータルサイトに載ってたものを
ほぼノールック満額買付で買いました
(車庫付戸建としては安い！)
でも土地が小さすぎて建物を解体すると
更地に価値が無く二束三文になっちまうんで
収益保有用として賃貸客付けしました～
最後の出口戦略は建物が使えるうちに
現状のまま売却っすね～
次はオーナーチェンジ店舗
⇊
ウチの営業くんからの紹介で
買わせて頂きましたー
（ありがとねー）
この物件、実は鉄骨連棟
現実的には建物を切り離せないんで
テナント物件として保有っすね～
もしくは隣家にアプローチして
買取れたら化けます
（ま、これは宝クジ程度の確率だが。。)
ま、周辺は完全な飲み屋街なんで
今のテナントが退去しても
次のテナント客付けは容易かな？
こちらも最終出口戦略は
オーナーチェンジのまま売却ですね〜
もしくはオレが
飲食店経営しよっかなぁ〜
(↑やらんやらん笑)
次は個人名義で買った戸建、
賃借人が退去したんで見に行くと
雨漏れモリモリや〜ん。。。
（言ってくれよ～）
⇊
こちらも土地は超狭小で
更地だと二束三文なもんで
建物を活かすしか逃げ道が無い。。
ってことでとりあえず雨漏れを止める
必要があるんで足場を架けて補修工事
⇊
とりあえず外観はパリッとしたんで
一般客へ売却するか、久しぶりに
民泊物件として再生するか思案中です
（売却 or 民泊用として綺麗に撮りましたｗ）
一番最近買ったのがこちら
⇊
この物件もポータルサイトに
掲載されていたものを見つけて
キャッシュ＆満額買付で
他の一般ライバル検討客を
蹴散らしてGETしました～
こちらは事業用の一棟貸しに
ピッタリや〜ん
介護系とかNPO系事業者とか
軽作業やちょっとした倉庫が必要な
法人などが借りてくれんじゃね？
ひょっとしてクルマが趣味の方なんかが
秘密基地的ガレージハウスとしても
ワンチャンハマるかも？
ってことで収益保有用として
賃貸募集する予定です
この物件なら最後の出口戦略は
事業用でも実需住宅用でも
どうにでも出来そうっすね～
ちなみにこの物件に現金買付を入れた頃、
ちょうど別の雲上デラべっぴん物件を
銀行さんへ融資打診中だったんで
『ついでにこの小さい収益も
融資審査頼んますわ〜』
ってことでどさくさ紛れに押し込めたw
(大小物件の価格差は約30倍！)
結局、銀行さんからは
社長スンマセン。。
大きい方の案件は本部から
自己資金50%要の
返答でしたわ。。
さすがに買いませんよね？？
あ、でもついでに頂いた小さい方は
満額融資の承認が取れましたんで
それで勘弁してつかぁーさい
え？マジで？助かるわー
(心の中だけで喝采したw)
お、おぅ。。
さすがにデカい方は無理やな。。
でももうちょい自分とこ頑張って
くれると思ってんけど残念やなー
いやー思ったより本部審査が
厳しくてスミマセン。。
でも小さい方は是非
ウチでやらせて下さい！
自分とこの銀行レベルやったら
こんな小さい融資額をやっても
オモンナイやろ？
(心にも無い事を言ってみるw)
いえいえいえ！
最近ご無沙汰だったんで
充分有り難いっす！
ま、しょーが無いなぁ。。
現金で買っても良かってんけど
ほな小さい方だけでも
おたくで融資を頂いとこかなー
(ホンマはめちゃくちゃ助かるけど
しょーがない感を出しておいた)
他にもブログで知り合った同業者さんから
頂いた戸建オーナーチェンジ案件も
来月には現金一括決済にて購入予定です
まぁ、再生転売用の仕入物件に関しては
もっと良いブツを買ってますが
不動産屋が収益保有用として
買った物件としては
ちんちくりんばっかで
恥ずかしい限りですけど
かと言って
欲しいと思える一棟モンが
全く買えないもんで
キャッシュで買うとなると
この辺りの小物を買い集めるしか無いのは
しょーがないっすね。。。
ま、このあたりの小物収益物件なら
地道に継続してポータルサイトで
探してりゃ普通にGET出来るんで
一棟モンや再生販売用の仕込み物件を
探すよりはまだ遥かに楽チンっすｗ
ってか
収益物件を買う場合は
選り好みが激しくなるんで
下手に仲介さんから回ってくる物件を
付き合いでムリ目に買うくらいなら
ポータルサイトやレインズで
自分好みで探す方が気楽っすね〜
ま、さすがに再販用の仕入れ物件は
自社でやってる一括査定サイトと
仲介さんからの紹介が命綱ですけど
再販用物件の場合は
1年以内に再生して販売出来るかの
数字が合うかどうか？
だけなんで
買える物件は選り好みせずに買うし
時にはムリ目の物件でも
敢えて買ったりして
「やっぱ損切や～ん
」
みたいなことを繰り返しております
やっぱり再販用の仕入物件は競合激化で
2〜3割くらいはトントンか損切っすね。。
ま、収益保有用の購入物件は
(特に全額キャッシュ投入物件)
大家業としての運営面も大事だが
出口戦略が元本回収の命綱ですから
振り返ってみると最近買った物件全て
角地物件を買ってます
(↑売却時に痛感してるんでw)
やっぱ面構えと公道角地重視に
なってますねぇ～（笑）
（もちろん一番大事なのは需給バランス！）
ちなみに大家業として買う
最近のマイブーム物件は
店舗＆事業用物件
レジ系（住居系）収益物件は
もう散々、細かい基地外クレームや
何だかんだと起こる住宅クレーム処理を
やって来たんでぶっちゃけ面倒だし
飽きたんよねー
雲上べっぴん物件を買って
管理会社へ全振りすりゃ
日々の運営自体は楽チンやけど
資金繰りが楽チンじゃないし
ってことで消去法で残ったのは
最近のマイブームとなってる
小ぶりな店舗＆事業系収益物件！
でも何事もトレードオフの関係なんで
レジ系(住居系)より客付の不確定要素や
賃料予測と成約賃料の振れ幅がデカくて
リスクが高いし融資もムズイ。。
それこそコロナ禍の時なんて
空き店舗なんぞ全く埋まる気がせず
かなりヤバかったけど
埋まれば後は楽だし
なんかやり甲斐が有るんよねー
新規開業する人を応援したいし
借主さんたちも一般消費者より
話が通じる感覚が強いんで
何かと問題が出ても
折衷案や建設的な話し合いで
解決しやすくストレスは
圧倒的に少ないっす
ま、これは
賃料ゾーンによるところが
大きいと思う
そこそこレベルの企業に貸す場合は
社内稟議云々で契約までややこしいし
契約内容もクソうるさい
なもんで店舗賃料10〜30万あたりが
借主社長か決定権者として直接交渉に
なり易いんでウチ的には最も扱いやすい
コンフォートゾーンなんす
賃料10万を切るとセコい自営業者で
基地外みたいにややこしい奴が
混じる確率が高まるし、
40〜50万を超す賃料だと
借り手はそこそレベルの企業になるんで
話す相手は出店担当のサラリーマンに
なりがちなんでこれまた何かと
ややこしいってこと
決定権が無い組織人が交渉窓口だと
相手側の想いを蔑ろにして
自己を守ることに注力するから
ぶっちゃけ、貸し手のウチとすりゃ
面倒やしイライラするんよねー
(↑ぶっちゃけすぎ〜🙀)
まぁワタクシ、リーマン歴20年超なんで
そーいった組織人の行動原理は
よ〜く分かってるけどw
唯一店舗・事務所で貸す場合の
明確なデメリットは家賃に含まれる
消費税っすね
(地味に痛い。。)
戦闘力が弱い店舗募集だと
賃貸時にフリーレントをつけて
消費税を丸める家賃交渉で
ようやく纏まることも多いが
もちろん家賃の10%は消費税なんで
永遠に家主負担。。
(非課税業者ならラッキーやけどね)
とはいえ、ウチが最近よく買ってる
テナント物件は一棟貸しばっかなんで
テナントさえ付けば
共用部のトラブルや不具合補修が無く
運営はめちゃんこ楽チン
(↑このゾーンが楽なんで狙ってます)
収益マンションより戸建収益、
戸建収益より一棟貸しテナントが
圧倒的にストレスフリー
(客付時を除くw)
一棟貸しならテナントさんが退去すりゃ
再募集してもいいし
土地値がしっかり出る物件なら
建物を解体して土地売りや
建売り販売が出来るし
ってことでふと気づけば
保有している物件全体の総家賃のうち
店舗事務所系が30〜40%くらいに
なってきております
過去に買った一棟収益物件たちも
何気にかなりの確率で角地
面構えが良くて公道角地なら
ほぼ満額でも買ってます
テナント物件なら
視認性が命やし〜
特にキャッシュ買い物件なら
10年を目安に
ほぼ投資額を回収、
負けを回避できた後は
状況によって貸し続けるか
最後の出口売却でガツーンと
利益を得る手法なんで
利回りはある程度妥協して
換金性を重視っすねー
しつこいけど
【価格劣化が少ない or 値上がり？】
と思える物件を目利きする事が大事
そーなると
実需層に売却しやすく
建物の価格劣化を
考え無くてもいい
建物築古土地値物件か、
次の買い手が
事業性融資頼みに
ならない価格帯に
なるよねー
ま、利回り星人に徹して
擦り切れるまで貸し続けるのみ！
みたいな手法もあるけど
根っこが不動産屋なんで
売却しやすい換金性が
どーしても気になります
実は昨今の金利上昇局面で
CFが回らなくなったのか、
一時期ブームだった容積率や
耐用年数オーバー物件を
高金利バンクの長い返済期間を使って
CFを出すだけが目的のような
買い方をした物件の
(しかも自己資金ナシで買ったような)
売り物が激増中なんです
こんなお行儀が悪い収益物件だと
高金利バンクしか取り組まないので
特に融資頼みになる高額帯は
もう借り換えで逃げる先も無く、
売却も困難！
ま、銀行のリスケは結構柔軟らしいけど
裏を返せば次の買い手が居ないし
借り換えも出来ないってことで
貸し手が取れる方法はリスケのみ
ってことになるわね。。
ウチにもこんな物件が高金利バンクの
担保評価済みの融資アレンジ付きで
めちゃくちゃ持ち込まれますが
0.3秒でゴミ箱行きですわ
だってさ
焦げ付き寸前の融資先を
他へ付け替えたいが為
融資元の高金利バンク自らが
『社長！ほぼ満額融資可能っすよ！』
なーんてウチへ持って来るわけやもん
そうじゃない普通の物件でも
金利上昇局面でめちゃ怖いし
売却時に銀行の融資姿勢が悪いと
出口を塞がれてお陀仏ですからね。。
なもんでこの一年で買ったような
不動産屋とすりゃ恥ずかしいレベルの
ちんちくりん収益物件を買って
死なない程度にチャプチャプして
遊んでおります
キャッシュ買いレベルの物件群なら
保有物件の一部換金がやり易いので
めっちゃ気楽です
さすがに今はデカいやつを
一発勝負！
みたいな場面じゃ無いと思うしね
(でも有ればチャレンジするよーw)
おわり