こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら7年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
まだまだ暑いですが
ふと気づくともう9月ですねー
ウチは不動産の買取業が本業なのに
全然、物件を買えてません。。
(食えないから大家業と仲介もやってるw)
今年、販売用物件の仕入済みは
戸建1件、区分マンション2件のみで
収益物件は0件
(ガンガン仕入れた前年とは大違い。。)
ま、あまりにも高値競合が激しいので
今年、販売用の仕入は無理にせず
もっぱら仲介業と大家業だけに
なりつつある。。
とはいえ、販売を完全に止めると
今後の借入が難しくなるし
仕入ラインも錆びついたりで
いろいろと悪影響があるので
先週はちょいと気張って
仕入れることにした笑
ま、【気張る】ってのは超カンタンで
ただただ他業者に負けないよう
高値買付を入れるだけ。。
ね？
仕入れるだけなら
超カンタンでしょ？
ってことで先週ちょいと気張って
ポータルサイトにも出ていた
築浅区分マンションを買うことになって
手付契約に行ってきましたー
このマンション実は15年くらい前
まだ仲介リーマンだった頃に
競売業者の再販物件を仲介として預かった。
寒空の下、電気ストーブをつけながら
オープンハウスをさせて貰った
懐かしいマンションっす笑
(同じマンションの違う部屋です)
ちなみに15年前にその業者がフル改装して
売り出していた価格より
今回は遥かに高い仕入価格
当然、ウチは仕入値からリフォーム費用や
販売経費、ウチの利益を乗せて再販売するんで
なんと！
当時から15年分、マンションは
お歳を召されたにもかかわらず
今回の販売予定額は15年前に
フル改装されて販売した時の
おおよそ2倍！
(う、売れるん？)
どえらい時代になりよったわいw
タイムマシン欲しいなぁ。。
ってか10年以上前に家を
住宅ローンで買った方
おめでとうございまーす👏
あ、不動産は一にも二にも立地っすよー
あと、ニーズがジャスト坪数の角家角地や
マンションなら広めの角部屋4LDKなどの
希少性と一般の方が好む汎用性のバランスと
価格劣化が少ない不動産を買う事が
割高で売る為にも超重要です
よく土地持ちの地主さんが
デカい土地に小さな平屋を建てたりで
贅沢過ぎる建て方をしちゃうと
中古で売る時はバランスが悪すぎて
めちゃくちゃ割安になるし
使い勝手に特殊性があり過ぎる家や
二世帯住宅なども中古市場じゃ
めちゃくちゃ売り難いです💦
(土地値で売るなら大丈夫)
要は最適解をマーケティングして追求した
建売り住宅が中古になっても
売り易いってことです笑
『建売り住宅なんて要らんわ！』
ってな消費者さんをよく見かけますが
だいたいは実際に探す作業を知らないので
探しまくって最終的にはかなりの確率で
建売り住宅を買っておられます
ま、都市部で家を注文で建てるつもりで
土地探しをしても建築条件ナシで
好みの土地を探すのは難しいし
土地が有ったとしても次は土地と建築の
支払い先が別々になるんですよ？
ってことは融資の分割実行が必要になって
タイミングを含めてハードルが高いし
上下のコスパやパッケージを勘案すると
結局は建売り住宅を選ぶことも
多いですからね〜
実際にやってみると痛感しますが
都市部で土地を探して注文住宅を建てるって
かなりハードルが高いし
めちゃくちゃ手間暇が掛かるし
予算的にもかなり割高になるからね〜
ぶっちゃけ、特に一般人が売主の土地を
買う場合は一旦、土地をキャッシュで買って、
後から住宅ローンを使うくらいの
資金繰りじゃないと
なかなか進まないのが現実です。。
(ま、何のこっちゃ分からん話でしょうね)
さ、このマンションは年内に
仕入決済予定でーす😊
その他の活動としては
大家業としての収益物件を
ぼちぼちお探し続けております
でも仲介さんから持ち込まれる案件の
99%はク◯物件だし、
良さげなべっぴん案件は
高嶺の花過ぎて融資的に
背伸びしても買えない。。
(ちょうど良い手頃な物件が無い。。)
知り合い社長からのビジネスホテル案件も
独立した知り合いから持ち込まれた
デラべっぴん収益案件も
めちゃくちゃ欲しかったが
どちらも利回りが低くて融資額が伸びず、
不足分キャッシュを投入する気が失せるほど
手が届かなかったよ。。
ま、誰の目にも明らかな
デラべっぴん収益は
利回りが低すぎて金持ちしか買えないし
利回りだけが高い物件は
立地や将来出口、運営、融資、建物に
難ありの五重苦すぎてもう要らない。。
(↑当たり前過ぎるトレードオフです)
こんなブッ高値状況で
オレの仕入基準を満たして
市内一棟モンを買うのは
もう、おいらレベルの下っ端じゃ
無理ゲー
もちろん、融資が伸びそうな物件を
割高で買うなら幾らでも買えるけど
自社で賃貸客付けをやってるから
そんな融資だけイージー物件の厳しさは
嫌でも分かるもんね。。
(↑いわゆる落とし穴物件ね。。)
そうなると収益物件探しは
①仕入基準をずらす(緩和する)
②時期をずらす(不景気を待つ)
③エリアをずらす
しかないよね。。
でも①はだいたい落とし穴物件しかないし
金利も上がり基調なんで論外。。
無理したら死んじゃうよー
無理して買ってる方もたくさん居ますが
オレにはそんな根性ねーです。。
(↑実は慎重派なもんでw)
②はアラフォーのオレには
もう時間的余裕が無いし、
かと言って今のレベルじゃ
大家業だけでは飯が食えない。。
借金したオゼゼが手元に有るが
いつまでも何も買わず、何にも投資せず
金利を付けて返済してるだけじゃ
遊ばせて金利負けするだけなんで
時期を待つってのも無理。。
ってことで消去法的に③を選択したw
もちろん、エリアを市内から出ると
マクロ的には将来性や賃貸客付けに
心配が出るのは当たり前だが
賃貸需要なんてミクロ的に探せば
まだまだイケるはず
ってことで心機一転
市内から脱出してレインズや
ポータルサイトを巡回してると早速
良さげな案件発見！
↑
少しエリアをずらすと
まだまだ買えそうな物件って
結構有るよね〜
今や仲介さんから来るク◯案件より
自分の好みで探す方が良さげですw
新着物件を丹念に探して見つけたのは
一棟貸しが出来そうな
店舗事務所
住居系は賃借人の消費者気分が強くて
わがまま基地外が多いし、
天下の悪法が有るんでトラブルの際には
大家側の立場が不条理に弱くなっちゃうんで
何かと面倒なんよね。。
(↑大家さんは激しく頷けるでしょ？w)
まだ店舗系の方が事業者対事業者として
話が通じやすいし、体感的に面倒な
トラブルも少ない感じ
(↑店舗の追い出し裁判もやったけどw)
ま、小さ過ぎる店舗は面倒な借主が多いし
デカ過ぎる借り手も法的な話や
社内稟議があったりして面倒なんで
家賃10〜20マンくらいの店舗規模が
一番付き合い易い感じですねー
(個人から法人成りするあたりの借主)
今回見つけた物件、
すぐに仲介業者へ連絡して
見に行ってきたが
やっぱりええやん〜
その日は3組の案内が入っていたらしく
ウチは最後に案内された。
新着ホヤホヤだし価格帯的にも
キャッシュで即、他の人に買われる可能性は
かなり低いと判断して
最後の案内でも異議を唱えず
おとなしく最後に見させて貰った
(↑ウチはキャッシュ買いしまーす)
収益物件の場合、だいたいは買付の
番手よりも資金繰りが出来る順番を
優先されますからね〜
(↑キャッシュは強い！)
仲介さんに前2組の感触を尋ねると
やはり予想通り、気に入ってるけど
資金繰りは今から動くらしい〜
(↑キャッシュなら勝てるぞーw)
ウチだけがプロ業者で他の2組は
介護系とかNPO系の事務所として
一般法人や個人事業者が実需使用として
見に来たらしい。
ちなみに昨年ポータルサイトから
買った戸建は激安だったし、
皆がキャッシュで買える価格帯だったんで
見つけた瞬間
絶対にイケる！
(利回りが取れる)
ってことで問い合わせ電話の時点で
ノールック口頭買付を意思表示して
念のため現地を見てから
その足で物元仲介へ買付を持って行って
無事に買えたが今回の物件は
店舗事務所なんで家賃相場が読めない。。
なもんで今回は現地を見て良かったら
買おっかな〜？
ってな程度
が、見てみると思いのほか良かった
数字スペックは別として
なんせ顔がええし
道路付けも良い
(↑この感覚がめちゃんこ大事)
やっぱ現場100回って大事やねー
(1回しか見てないけど笑)
家賃相場が読みにくいのが難だが
要はピンと来たんで
満額買付を発射ーっ
買うと決断した以上、素人さん相手に
買い負ける訳にいかないし
【ピン】と来たならしょーもない指値より
買えることを最優先！
満額買付＆融資特約は当然ナシの
キャッシュ買い
コレでほぼ他の内覧者に勝てるはず
なぜなら法人や個人事業者の店舗実需で
店舗事務所を買ったり改装したりは
ほぼ国金(日本政策金融公庫)や
取引銀行などへ融資の打診をしてからの
判断になるはずだからねー
(↑この価格レベルの物件だとね)
こんな時の為にワタクシ
事前に借金しておいたオゼゼを
手元で遊ばせながら
バカみたいに
カラ返済＋カラ金利を
支払ってるんよねー
もし手元キャッシュ(借金しておいたオゼゼ)
を武器に上手くライバルを
蹴散らして買うことが出来れば
購入後にゆっくりバックファイナンスに
走るって寸法笑
(後から融資を受けて、また借金補充)
ちょうどさっき、お願い営業にやって来た
サブバンクにこの物件のことを話したら
築浅でモノが良いので
幾らかのバックファイナンスは
出来そうな感じ
(↑もち、何の確証も無いけどw)
ま、プロ同士の物件仕入競合は
【融資特約ナシ】が当然だし
自分基準の価格で買付を入れても
ほぼ価格負けして弾かれることが多いが
今回のケースは素人買主さん相手に
負けられないっす
あとは売主さんの決断待ちですねー
売主が一般人の物件は
満額で買付を入れても
よく飛びますんで。。
そーいや昔、鬼指値ってのが流行ったけど
今どきそんなもんが通用するのは
他に誰も買手が居ないような
難アリ物件か、誰の目にも明らかな
割高物件だけです笑
ブログに書くと話が飛ぶジンクスが
有るけど、そもそも郊外の店舗物件なんて
借り手が居るか居ないかの世界で
家賃相場なんて有って無いようなもんで
ほんま読みにくい。。
(だから利回りも読めない。。)
しかもウチは完全なる課税業者なんで
店舗貸しにすると家賃収入の1割が消費税で
消えるんで地味に痛い。。
)ま、今回の手付契約が飛べば飛んだで
結果的に『買わずに良かったぜっ！』
ってなこともあり得るんで
買えなかった場合は
縁が無かったってことで〜
なんせ家賃相場が読めないから
利回り予想も立たないもんで
でもまぁ、たぶん税抜き利回りで
10〜12%あたりかな？
(ウチは完全なる課税業者なもんで。。)
さて、この収益物件を買えるんかな？
で、賃貸が付くのかな？
おわり