こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
今日は不動産売買や査定の仕組み
裏側をぶっちゃけますねー
昨今、不動産買取りの取得合戦は
マジでエグいんでウチはもう
不動産の買取りをほぼ諦めた。。
なら、買う方から反転して
案件を紹介する仲介業の方が良くね？？
ってことで
まだまだブッ高値で買う買取業者へ
ウチが物件を紹介して仲介しようと
売買仲介部門に注力している
もう砂金掘りをやめて
砂金掘りへスコップを売る
ってな感じですw
ちなみに一般の方が
自分の不動産を
売却する場合
下記の2パターンがあります
①不動産売却を仲介業者へ依頼し
査定＆売却作戦を立てる。
物件自体がそのまま一般消費者への販売に
耐え得る築浅マンションやリフォーム履歴が
有るような綺麗めの物件は
仲介業者が販売を預かってSUUMOや
レインズ、自社チラシなどを駆使して
買主さんを探すのが一般的です。
②一方、築古で室内もリフォーム要とか
戸建で築後30年超あたりの物件は間違いなく
あっちこっちにガタが来てるんで
現状のまま直接一般消費者に売るのは
結構怖い。。
仲介業者もリスクがデカ過ぎるし
一般人である売主にもリスクが有るので
そのまんまの状態で一番高く買取る業者を
探す方法を選択することも有る
ま、②のようなそのまんまの古い状態で
一般消費者向けの①で販売活動しても
室内や外観的に商品になっていないから
一般消費者からは見向きもされず
売れる可能性は低いからね。。
そもそも買う側の住宅ローンの資金繰りを
考えると買ってから更に自分でリフォームが
出来る一般人はそうそう居ないし、
一般消費者が商品化されていない
建物ボロ物件を内見したって
顔をしかめてテンションが下がるだけで
ほぼ成約する可能性は無い。。
(貸せば回るんじゃね？的な物件は別w)
もし仮に、そんな物件でも
一般人が買うとなった場合
現状ボロのまんまの
引渡し取引ですから
安いんですよ！
なーんて仲介業者が重々説明して
重説に謳ったところで実際に買った後に
アレが悪い、コレが悪い
そんなの聞いてない
とかのオンパレードになりがちで
仲介業者としてはリスクがデカいし
最悪の場合は一般人である売主に対しても
買主が裁判を起こすなんて割とよくある話
特に買う時は
セミプロを名乗るが
買った後に素人に戻る
まがいものは最悪パターン
(↑割とよくいます)
まぁなんせ、何千マンもするようなものを
一般消費者へ売るのはめちゃ怖いってこと！
家を売る本人は売主のあなた！
仲介業者が間に入っていようと
買主と揉める時は
あなたが【売主】ですよ？
もちろんウチが仲介するなら
万一の裁判にウチも売主も負けないように
ガチガチに固めた契約書を作るが
後で買主が仲介業者や売主相手に
文句をガンガン言うのも
裁判を起こすのも自由やもんね。。
何千回も
売買仲介をやってると
稀でも必ず基地外な
買主が混じるので
一般人の売主が一般人へ売却するなら
仲介業者がきっちり間に入ったとしても
リスクを100%取り除くのは不可能です。。
(↑このリスクを知らない人が多すぎる)
ってことで基本的に築浅マンションや
リフォーム履歴が有る等、綺麗めで
一般消費者への売却に耐え得る物件以外は
売主側のリスクも増大するので
プロの買取り業者を探すケースも
多くなるんですよね。。
買取り業者はプロなんで
どんな不具合があっても
それを込みで買取るし
もし後で想定以上の不具合が判明しても
文句を言うこともない
それが原因で赤字確定だろうと
粛々と自分の責任で処理するだけ
(↑ウチもよく赤字になります)
プロとしてはそんな当たり前の作法を
当たり前として出来る業者だと
周りの仲介業者が認知すれば
買取り案件として情報が来るわけです
だから業者免許を掲げたからって
水面下物件なんて来るはずも無いし
飛び込みでいろんな仲介業者へ挨拶に行っても
誰も知らない小さな会社なら
逆に警戒されたりゴミ扱いされたりで
余計にやりにくくなるだけ。。
なもんで業免掲げるだけで
不動産が安く買えるなんて
100%有り得ないし、
何なら業免を掲げずに素人として
営業に回る方がマシなくらい
(↑コレ、マジで声を大にして言いたい！)
さて、ウチが仲介業者として
査定に行った場合、上記の①②の売却方法を
説明して買取りで買主を探すか
広告活動全般を駆使して一般人を探すかを
アドバイスし、売主さんの判断も総合して
売り方を決めるんです。
とても一般消費者向けへの販売に
耐えられないような室内状態の場合、
売主さんから
アンタんとこで買い取ってよー
と、有り難い言葉を頂くこともあるが
基本的には
ウチは仲介業者として入って
もっと条件の良い買主を探します！
ってな感じで売却活動を請ける
で、先日も不動産査定に伺い
売主さんが【買取り】を選択され
ウチが仲介業者として
一番高く買う業者を探索することになった
売主さんへは
もし弊社で買取らせて頂くなら
◯◯◯◯万円です
相場をきっちり把握している買取り業者なら
この辺りの金額になるはずですからね〜
でもひょっとして相場を読み違える
アホな買取り業者やお腹ぺこぺこ業者なら
もしかしてもっと高い買取り額を提示する
可能性もありますので地域密着の弊社が
全力で頑張ります！
もちろん、中にはややこしい不動産屋も
居ますから、取引が安全に出来る買取り業者を
きちんと選別しますのでお任せ下さい！
高値での売却先を全力で探しますね！
こんな流れで売主から売却活動を請けて
ウチが仲介業者として
片っ端から買取り業者へ打診するわけ
いろんな買取業者や知り合い業者へ
(ウチ)
『毎度でーす！
買取り案件資料を送りますね〜
もちろん競合他社もいますから
あっちこっちいろいろ当たってますんで
精一杯高値で買付下さーい』
(買取業者)
承知致しました！
何としても欲しいんでMAX高値で
頑張ります！
このやり取り、今までの6年間とは
まるで真逆の
ポジションです
今までウチは買取専門業者でしたから
買付を入れまくっておりましたw
安全マージンを考えた買付額だと
今は永遠に買えないし
限界MAXの買付額を入れても
買えるのは1割くらいっす
なもんで仲介業者側へポジションチェンジを
図っておりますがコッチはコッチで
めちゃくちゃ厳しい戦いなんですけどね。。
さて、買取業者へ打診しまくって
2、3日もするとウチへ続々と
買付証明書が入って来るが。。。
えーっ！
マジかっ？
うそやろ？
ウチは買取り業者も兼ねてるし
案件を送った相手もプロですから
多少のばらつきは有っても
だいたいの買付額は揃うもんです。
実際8割くらいの業者は
オレの買取り査定額とニアリーの範囲で
買付額を入れてきてます
うんうん
そりゃこの辺りになるわな〜
しかし1割くらいは
激安の買付額が入る
ま、あんまり乗り気じゃ無い物件か
買えたらラッキーって感じかな？w
しかーし！
頭がぶっ飛んでるのか？
はたまた相場を読み違えたのか？
数組の買取り業者が
超絶ブッ高値の買付額
なんとオレ査定より20%も高い！
通常、買取り再販事業の利益率って
平均10%も有れば御の字なんですよー
(昨年、ウチの利益率は5%。。
)
ってことはオレ目線の査定額よりも
20%も高い価格で買い取ったら
買取り業者は間違いなく
赤字確定っすよ？？
今はこんな無茶な奴らが必ず混じってくるんで
もうウチが買取り業者として
買取り競合を勝ち抜くなんて
やっぱもう無理ゲーってことです。。
もしくはオレの相場勘が
またまたズレズレなのかもしれない。。
インフレ時代の不動産商売は
ほんま辛いなぁ。。
ぶっちゃけ、今の環境で
オレが脱サラ起業するなら
7年前の起業時より遥かに難しい。。
デフレ時は皆が平等に苦しいから
隙間が一杯有るので弱者にも
チャンスが回ってきます
でも今のインフレ時は資金力の差で
より早く格差が拡がって
強者がどんどん強くなるんよね
もちろん後から振り返ってみた結果論だが
もしオレの脱サラがあと
7年早かったらもっと。。
ま、一般社会でも同じ構造やけどね
日経平均が1万円以下の時から
株に投資してる人は資産が4倍になってるし
信用買いフルベッドしてたなら12倍
(オレはやって無いけどスゲェ胆力やね〜)
そりゃ、超絶不景気の最中に
リスクを背負って突っ込んだ結果なんで
株や不動産でひと財産を築けた人は
羨ましいけど妬む気持ちは1ミリも無いし
素直に逆張り出来る胆力が凄い！
って思うだけです
誰も手を出せないド不景気の時、
果敢に突っ込むのが逆張りです。
事業として考えた場合、
値上がりが鮮明になったからとか
『今が買い時！』
なーんてTVや世間が言い出した頃は
もう遅いんですよね。。
前々回のブログで書いた
【ビジネスホテル】の話の雲上社長が
まさに逆張りで成功した例です
ま、商売も投資も景気は循環するから
参入するタイミングと運の要素が強くて
実力は有るに越したことは無いって
程度なんすかね〜
最近めっちゃ思うんですが
不動産の成約価格ってのは
有る程度の成約事例や相場もあるけど
【運】の要素もかなり有る！
イメージ的に言うと
だいたい相場通りで
売れるってのは
100人のうち99人が
高いと感じで見送っても
誰か1人でも気に入ったら
成約するって感覚
ですんで今、売りに出されている
物件価格はだいたいこんな感じです
(ま、昔から同じような感覚ですけど)
そのたった1人が現れるかどうかは
物件のチカラもあるけど
【運】の要素が強いんで
売れるはずの相場ゾーンでも売れないとか
売れるはずが無いバカ高値でも
ひょっこり売れたりするんですよ
(↑これがまさに不動産売買って感じ)
ってことで、昔よりも
高値でひょっこり売れたりする
確率が高い今の市況で
安い物件を待ち構えても
永遠に出てこないよー
プロの買取り業者だってバンバン赤字を
こいてるねんから
(↑あ、ウチのことですw)
ってことで今は特に
【運】の要素はどーしよーもないし
【タイミング】も逆張り出来る胆力と
先を読む嗅覚的なもんで
基本的にどーしよーもないけど
唯一、自分の力が及ぶ
継続して改善する力
耐え凌ぐ力
諦める胆力(損切り)
の3つが大事なんじゃないかと
えっ、違うかな？笑
株の売買も販売物件の売買も事業も同じで
好転する可能性が有るならしんどい時期も
ギリギリまで耐え凌いでみる！
(売れるまで2年掛かった物件多数。。)
懸命に全力で改善をやり尽くした上で
もう明らかに道理的にも願いが叶わない
と悟ったら躊躇いも後悔なく
すっぱり諦める(損切り)
↑
これが本来の【諦める】の語源らしいっす
何もやって無いのに【諦める】ってのは
言葉としては正しくないらしいw
でも
せっかくここまで耐えて頑張ったのに！
↑
このサンクコストに囚われると
ダラダラと引きずって
地獄の入口なんよね。。
ま、この分かれ目を正確に読むなんて
無理ゲーやけどねー
売買はどうしてもこんなヒリヒリ感や
冷汗を感じながらやるしか無いが
【仲介業】は広告費と収入のバランス
だけなので遥かにヒリヒリ感が少ないし
リスクも少ない
でもその代わり
仲介業は売主と買主に挟まれて
振り回されるのが常なんで
めちゃくちゃ気苦労が絶えないけどね。。
仲介業者なら首がもげるくらい
同意するかもねー
まるで自分で物事を決められない
サラリーマン時代に戻った気分っす
過去のブログで何度も
不動産の世界は売主が
ピラミッドの頂点じゃー
なもんでもう二度と
仲介業はやるもんかー
って、啖呵を切ってたのに結局
時代の流れ的にやらざるを得ない
ま、変化を受け入れて
生き残るしか無いねー
あ、あとは
大家業にも注力するぞー
これはまさしく
賃貸ピラミッド界での
頂点ですからねー
あ、どちらも物件力によるのは
言わずもがなですよーw
おわり