こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
（前回の続き）
そんなことをグルグル考えていて、
やっぱ大家業にもっと注力すべきかも？
なーんて思い直した時に
知り合い社長から
『オマエさぁ
俺のビジネスホテル
を買えへん？』
と、久しぶりに連絡を貰った
(知り合い社長の保有物件)
実は8年ほど前、この社長に民泊を
教えたのがワタクシでございます（笑）
その時の社長はすでに雲上の人で
行動力・フットワークと資金力は抜群で
あっという間に民泊に合う一棟収益を
京都市内と大阪市内で買いまくった。
(この頃は今思うとまだまだ安かったなぁ
)
この雲上社長、たった１年ほどで
民泊師匠であるオレの１０倍以上の
規模になって一瞬でぶち抜かれちゃった笑
しばらくは民泊を順調に回しておられたが
民泊を始めて３年を過ぎた頃コロナ禍になり
その後の民泊撤退戦に苦労したようだ
（ウチも民泊撤退戦をしました。。。）
雲上社長も撤退戦を上手く乗り切って
残した立地の良い収益物件は全て
ビジネスホテルや介護系業者などへ
一棟貸しに転換して今や完全に
貸しっぱなしの放ったらかし状態です
しかも雲上社長、今は完全に
都会の不動産には興味を失っていて
昨年から新たに海沿いのプチホテルや
地方の旅館を買いまくってインバウンド需要を
上手く取り込んでいるようです〜
この雲上社長
先を進み過ぎて
動きがスゲェ
(↑背中が見えないっす笑)
まだまだ不景気の頃から一等地の収益を
コツコツ買っていたし、
コロナ後すぐに地方のホテルや旅館へ
スイッチしてますから
まさに【ファーストペンギン】って言葉は
この雲上社長の為に有るっすね〜
後から振り返れはファーストペンギンって
簡単に解説出来るが初めに海へ飛び込むのは
めちゃくちゃ怖いと思うし
オレには出来そうもないっす
でも二番目に飛び込むスピードくらいは
持ちたいですねー笑
しかしこの雲上社長の規模とはいえ
地方のホテルや旅館なんて
そう簡単に融資を引っ張れないんで
ほぼキャッシュ買いになるだろうから
おそらくそのキャッシュを作る為と
興味を失った都会の不動産の一つで
雲上社長の保有物件の中では安い物件だが
オレがギリ買えるか買えないかの
プチホテルを譲ってくれるとのこと
(ん？？五番煎じくらいのスピードか？笑)
もちろん譲って貰える価格は
雲上社長が当時買った価格より
遥かに高い値段でオレに買えって
ことですよ
(だってもうこのタイミングなら
五番煎じくらいですからね笑)
自分で謄本から地積図から全部取って
査定したんで根抵当権を見りゃすぐ分かる笑
それでも立地サイコーだし
絶対に表に出てこないような物件！
今の相場感だと少し割安くらい
ホテル運営会社へ一棟貸しの
オーナーチェンジ収益なので
利回りは全然たいしたこと無いけど
立地はサイコー！
しかも一棟丸貸しなんで
EVメンテや室内設備メンテも
全て借主負担で入退去も無し！
これ、レジ系収益のオーナーなら
良さがめちゃくちゃ分かるっしょ？？
普通のレジ収益物件なら日常的に
入退去や現状回復工事の繰り返しで
経費がダダ漏れになるんで
表面利回りなんてマジで砂上の楼閣
なんすよ。。。
まさにレジ系収益物件のオーナーは
日常的に
賽の河原で石を積んでは
鬼にぶっ壊される感覚で
Mっ気が無いと出来ない
苦労してゼニもかけて客付けしたのに
別の部屋でまた退去の繰り返しで
泣けてきます。。
一方、このプチビジネスホテルは
運営者への一括貸しなんで入退去も無く、
現状回復工事も不要で
オーナー負担は固定資産税のみ
ま、建物の基本的躯体となる外壁や屋上防水、
EV丸ごと交換などの必要が生じた場合は
オーナー負担になるし、
この建物は耐用年数切れ間近で
検査済証済なんて洒落たものは無い笑
なもんで融資を使って買うのは
めちゃ苦労しそうだが。。
でもはっきり言って
めちゃくちゃ
欲しい
こんな立地なら築古の検済み無しだろうが
金持ちがキャッシュで取り合いになるし
万一、ホテル運営会社が退去するなら
ウチで民泊すりゃ確実に実入りが増えるし
民泊は運営の仕組みを作るのが大変だし
小さい民泊物件を何棟もやるのは
面倒過ぎてもうやるつもりは無いが
この規模感ならやってみたい
（自宅と事務所の中間に有るし～）
ま、今の慢性的なホテル不足情勢なら
オーナー側が運営社長へ退去お願い費用として
大金でも積まない限り
先方からの解約はまず無いだろうね〜
ってことでめちゃくちゃ欲しい物件だが
最大の問題はウチに融資がつくか
どうかっす。。
もちろん満額融資なんてあり得ないから
足らずの頭金だけでもめちゃくちゃ
必要になるだろう。。
でももし買えることになれば
雲上社長とウチとの直取引なんで
売買契約書ペラ１枚で楽ちんやし
仲介手数料無しで取引出来るので
それだけでもかなりデカい
でもぶっちゃけ、
耐用年数切れ間近の物件だし
ビジネスホテルへの一括貸しなんで
融資がめちゃくちゃ出難い。。
しかしむ立地が立地なんで
買い手がチャイナ相手なら
もっと高値でも瞬間蒸発だろうけど
雲上社長曰く
絶対チャイナには売らん！
せっかくならオマエに
買って欲しい！
と言ってくれている
こんな時の為にワタクシ
借金しまくった無担保運転資金や
内部留保で貯めた軍資金、
定期預金などのキャッシュは有るが
さすがに冷静に考えると
キャッシュを出せるのは手元資金を
掻き集めた最大5割までが限界。。
手元に有るキャッシュや定期を崩した
最大軍資金の半分をぶっ込んでも
残りの融資が出るかどうかは
確率的に30%くらいってとこかな。。
築浅・検済あり物件なら融資は楽勝なんで
この価格帯でも余裕で買えるが、
そんな融資楽勝の物件で立地が良ければ
罰ゲーム級の低利回りしか無いし
利回りがそこそこだと客付けが厳しい
落とし穴物件ばかりで
欲しい物件は無いし案件も来ない。。。
(だから基本的に再生系築古物件を買ってる)
このワケアリお宝物件
手元キャッシュを8割ほどぶっ込めば
さすがに不足分の融資も出るだろうから
買えそうだがそうなると
ちょっとした風向きの変化だけで
会社が立ち行かなくなるかも。。
(↑手元キャッシュが命綱ですからね)
今持ってる収益物件を二つほど売って
【強制豚さん貯金箱】を割る手もある
或いは民間銀行はほぼ根抵当権を付けて
担保目いっぱいで融資するので二番抵当権
での融資はどこの銀行もダメだが
保証協会付き担保物件は余力担保次第で
二番抵当でも共同担保で取ってくれる
銀行が有るらしいので
そこへ融資を打診する予定だが
そこまでするべきだろうか？？
もちろん融資額だけの問題じゃなくて
金利や期間、返済をテールヘビーにする等
総合的にも打診した結果を見ての
判断しかないかな
ま、ギリギリの背伸び物件で悩ましいが
こんな物件を普通に表に出せば間違いなく
金持ち業者やチャイナで瞬間蒸発するような
立地サイコー物件なのに雲上社長は
オレの融資結果を待ってくれるので
ほんと有り難いっす
もし買えた後、資金繰りが厳しくなっても
残債が減った他の保有物件を売って
【強制豚さん貯金箱】を叩き割れば
何とかなりそうだが保有物件を売却すると
もれなく法人税と消費税が
モロに来るんで税金がエグいしなぁ。。
或いは最悪の場合、
このホテル物件を金持ち法人やチャイナへ
水面下で出せば即換金可能だど思う笑
(今の情勢に近ければ)
万一、その時は雲上社長へ
チャイナに売ってごめんなさいm(__)m
だし
ウチの融資打診が不調でも
社長にごめんなさいっすね
そんな雲上社長とのエピソード
↓
こんなデカい収益を買う時に
今後を考えて怖い事の一つは
借入金利の上昇
特に今回のような検査済証無しの
耐用年数切れ間近物件は
まともな銀行では融資が出ないので
ゲテモノ好きの高金利銀行しか使えない。。
しかも日本はオーナー側が超絶不利な
借地借家法なる悪法があるので
普通のレジ系収益なら金利上昇に合わせての
家賃アップはほぼ絶望的だし
今回の一括貸しもほぼ交渉は不可能。。
金利が上昇すりゃ、しばらくは不動産価格も
下がるしオーナー側のCFは厳しくなるし
銀行の担保評価も下がって
これまた厳しくなる。。。
ま、日本は良い意味で借地借家法があったり
３０年超も超絶低金利で慣れきっていて
金利の有る世界には全くついていけてないんで
諸外国のように人為的に金利を
バンバン上げられる状態では無いと思う
アメリカの住宅ローン金利なんて
7%を超えているらしいからね
もし日本で短期的に金利が２％も上がれば
完全に日本経済崩壊は確実やし
人為的に上げるとして中期的でも１％程度
が限界じゃね？？？
ま、金利が上がってしばらくは
不動産価格が低迷するが
日本ではたかだか0コンマ何%程度の
利上げを数回細かく刻むくらいが
限界だろうからすぐに不動産価格は
戻ると思ってます
（もちろん立地によりますよ～）
その点、この物件の場合は
金利に関係がない金持ちが
キャッシュで買うだろう物件だし
民泊転用の逃げ道もあるので
一般レジを融資で買うよりは
リスク的に低いと見てます
(知らんけど〜)
とはいえホテルとの賃貸契約解除は
こちらサイドからの申し出だと
ほぼ不可能だろうから
何かやれる可能性とすりゃ
賃料値上げ交渉しかないだろうけど。。。
ま、買う前のBプランやＣプランを
妄想してみたところで
ウチの今の実力と資金力だと
融資が出て買える確率は３割くらいと思うし
買いたい病を発症すると判断が鈍って
手元資金を思いっきりぶっ込んだり
共担ベタベタに提供したりして
全力張りするアホなことをやらかすんで
冷静に行こうかね〜
おわり