こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
さてウチが売主の販売物件、
仕入れ時の仲介さんへ売り返しをしていたが
１年間、全く売れる気配が無いので
年末に媒介を返して貰った
(融資返済期限の延長済。。）
年明けからウチが売主としてレインズへ掲載。
もち、売主なんで客付けしてくれた仲介へ
正規仲介手数料を支払うスタイル。
昨年１年間は仕入れ時の仲介さんへ
売り返しとして売却を任せたので、
ウチは下記図で言うと売却依頼者
成約すればウチが売り返した（売却を任せた）
元付け仲介（物元とも言う）さんへ
仲介手数料を支払い、客付け側仲介は
買主側から仲介手数料を貰う
「分かれ」取引（片手）になる。
⇊
年初からはウチが売主としてレインズへ掲載し、
客付けした仲介業者へウチも仲介手数料を
支払うスタイルになるので
客付け仲介業者は売主買主双方から
仲介手数料が貰える「両手」取引になる。
⇊
同じ物件がレインズに掲載されていても
客付け仲介からすると「片手」と「両手」では
どえらい違いになるので
当たり前だが売主直で「両手」物件の方が
はるかに売れやすいってこと
（手数料が２倍ですからね～）
ちなみにSUUMOなどに同じ物件が
いろいろな業者から出ている場合は
ほぼこのパターン
売主がウチのような業者なら
客付け仲介がほぼ両手の仲手を
get出来るからおいしいよねーw
ってことでこの物件はシコっていたが
ウチがレインズへ売主として掲載すると
客付け業者は自動的に両手となって
最優先して案内を入れることになるから
価格変更はせずに１～３月繁忙期に賭けた
もうさすがに満額で売れるとは思ってないが
価格を下げるとそこからさらに指値が入るので
案内が入る程度の価格なら下げない方が良い。
結果、３月末に客付け仲介さんから
買付が入ったが
売値1,980万に対して
買付額は1,700万円。。
さすがに２８０万も値引きして
更に客付け仲介さんへ手数料を支払うと
赤字確定やん。。
せめてちょいプラで売りたいので
こう切り返した。
買付ありがとうございました！
でもさすがに1700万で
仲手（仲介手数料）もは
キツイんでムリっすね。。。
（客付け仲介）
ですよね。。
ちなみに容認できる
ラインってありますか？
ぶっちゃけ、
駆け引きは面倒なんで
ズバリ言いますわー
1780万で仲手無しなら
オッケーです
なるほど。。。
片手になるってことですね
ま、そこから上乗せした分は
御社へ仲手として
お支払いしますよ～
あ、なるほど！
仮に1,830万の買付なら
50万の仲手を頂けるって
ことですね～
そーゆーことっすね～
で、結果的には次の日、
1,780万円に買い上がった
買付がFAXされてきた
客付け仲介さん、
両手は諦めたってことです
ちなみにこんな場合、
どちらが契約書＆重説を
作成するかご存知でしょうか？？
地域の慣習によるかもしれないが
ウチの地域では重説や契約書を作成するのは
原則、「元付け側」となる
例えば買主側仲介と売主側仲介が居る
「分かれ」取引の場合、
もちろん共同仲介となるけど
普通は元付け側となる
売主側仲介が作成する。
そりゃ元付けが物件の売主側ですから
物件内容を把握しているし
通常は重説等の作成義務は物元側になる
（売主側を守る為の特約も考えるからねー）
それに最新の公課証明書や上水道引込閲覧、
マンションの重要事項調査報告書など
重説を作る為に必要な調査書類を
取得する為には売主側の委任状が
必要ですからね～
例外は、買主側仲介が大手の場合か
もしくは元付け側が素人ちっくで
重説作成を任せるのが怖い時だけｗ
大手さんは客付側だとしても
どこの馬の骨かも分からない元付け業者に
重説を作らせるのは怖いので
全て自社で重説を作成しますｗ
ま、特にどちらが作るかは
厳密的な決まりはないし
客付け仲介側が自主的に
「ウチが重説作りましょうか？」
と言ってくれる場合もあるし～
で、今回の場合、ウチが仲手を支払うなら
客付け業者が元付け業者も兼ねるので
基本的に彼らが重説を作成するが筋だが
1780万の買付だとウチは仲手を払わず
彼らは買主側の片手取引となるので
どうする？？
ま、基本的にはウチが作成するのが筋だが
たまたま客付仲介側もベテランだったので
彼らが作成してくれた。
ウチがやるべきことは
「物件資料一式」と「ウチの宅建内容」
「入れて欲しい特約」と「消費税額」を
客付け仲介さんへ送るだけ～
あと物件状況報告書と設備表も
売主の作成義務があるので
それだけを送りました。
こういった、
契約までの打合せをやってると
プロ同士お互いの力量が
すぐに分かる
今回、客付けしてきた仲介担当さん
根底に宅建業者としての
共通認識があるし
オレとの打合せが
流れるように進んだので
かなりのベテランで
安心感が満載
４月に入り、ウチが売主の別物件にも
また別の客付け仲介さんから買付が来た
こっちの物件は3,480万円だが
端数切りの
3,400万円の買付
こちらにも同様に
3,450万以上の買付なら
御社へ３％税込の仲手を
お支払いしますよ～
と返すと、翌日には
3,450万円まで買い上がった
買付が来ました
でも、こちらの仲介さんは
素人チックでちょいと心配。。。
ウチは仲手を支払うから
仲介さんは「両手」取引になるんで
重説・契約書作成を任せてみた。
このスタイルですね～
⇊
で、数日後、ひな形を送ってきたが。。。
おいおい
何やねんこの契約書＆重説。。。
めちゃくちゃ過ぎて
こんなんで契約はムリやん
こっちの仲介さんは
宅建業者として根底の共通認識が
ズレ過ぎていて話にならん。。。
なもんで結局、
特に特約欄を主に
全てウチが
作り変えてやった
契約書ってのは
特約欄が命ですからね～
もちろんウチが買主の時なら
どんなむちゃくちゃな特約を
書かれていようがオールオッケ～ｗ
そもそも内容も見ないくらいなんで
金額と決済期日だけは
チェックして
めくら判を押すだけ
当然、仲介手数料は正規満額を
お支払いするし
何なら担ボも支払う
今回、ほぼウチが契約書＆重説を作ったが
それでも向こうの仲介担当者さんに
重説を読ませるのは怖いので
売主であるオレが仲介さんのお客さんへ
重説をやることに
本来なら仲介さんの事務所で
仲介さんが買主さんへ重説＆契約書を
読み合わせをスタートし、スタートから
1時間後の最終場面あたりを目処に
ウチも仲介さん事務所へ到着。
あとはサクッと押印と手付金を
受け取るだけで20分もあれば
完了するので楽ちんなんですw
（ウチは売主として仲手を支払う側ですから～）
でも今回はオレが重説を読むので
ウチの事務所へ買主さんと仲介さんに
来て貰って2時間以上かけて契約完了～
契約締結は全部オレがやったのて
これで仲介さんへ３％も
仲手を支払うのもなぁ～
ってな感じだが、
買主さんを連れてきてくれたので
文句は言えまい
向こうの仲介さん、
ウチみたいな雑居ビルの
空中店舗とは大違いで
複数店舗を全て路面店で
展開していて超オサレ～
でも中身は
こんなもんですよ～
しかもこの物件はウチが売主！
ってことは今回の買主さん
言っちゃ悪いがウチに直接問合せてりゃ
お互いが仲手不要で買えたのにね
（ポータルサイトにも載せてたのに～）
ま、仲介業者が集客に
莫大な広告費を掛けてるから
だいたいこうなるねんけどね
さぁこれで２年近くの長期在庫が
2件売れたので長期在庫は残り１件のみ！
あとは半年以内の在庫が４件になった！
販売物件の借金は
原則１年が返済期限！
繁忙期になんとか
長期在庫が売れたんで
借金返済の重圧から解放され
もうめちゃくちゃ
気分がラク
何億も借金リスクを背負って
販売平均1年以上もかかったのに
均してみりゃ粗利が投資額の5%以下と
もう散々だった。。
ちなみにこの物件だって
販売に１年半も掛かって
トントンちょいプラなんで
売却で得るウチの粗利より
チョロっと案内して
決めてくれた素人仲介さんが
GETした両手の方がデカい
(ウチと買主からの両手やもんね)
ま、結果だけを見ると
何をしてるか分からん
アホらしさで
涙で前が見えなくなるけど
これも商売の結果なんで
しょーがないですね～
（損切せずに済んだだけマシｗ）
おわり