こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
１１月から始まった繁忙期、
３月末最終日の今日は夕方から
自社物件の売却契約と
売買仲介契約の２契約を5時間もかけて
なんとかバタバタ走り切ったー
ウチ的には３月年度末は関係ないが
2契約に絡む仲介さん達が
どうしても月末に詰め込みたがるので
結局、最終日は契約まみれになるんですｗ
（年度末ノルマはある意味、めちゃ偉大）
ウチの仲介部門も賃貸・売買ともに
１～３月に契約を詰め込みながら
無事、年度末を終えた
この1年、頭が痛かった販売の方は
年度前半に積み上がった在庫物件が
全く売れる気配が無くビビり倒した。。
販売物件仕入融資の返済期限は1年！
半分くらいの在庫物件を銀行へ
期限延長(リスケ)をお願いして
サクッと受けてはくれたが
2回目はさすがにヤバい。。
こりゃヤバいってことでとりあえず
繁忙期の３月までにはある程度
売り切っておきたかったので
損切りもしながら何とか最後の５ケ月間で
９物件を売却や売却予定まで漕ぎつけた
なんとか契約ベースを含めて9物件が
5ケ月間で売れたので
残り在庫は４物件のみとなって
もうスッカラカン～
在庫が減ると
めちゃくちゃ気がラクで
鎖から解き放たれた
爽快感はサイコーです
(マジで死なずに生き延びたーって感覚
)
が、一方で
販売物件が減って
めちゃくちゃ焦る感覚
にもなるんよね。。
(喉元過ぎれはナントカってやつw)
ま、販売在庫に含まれた
諭吉っつぁん達が長い長い旅路の末、
(平均1年以上も在庫状態やもんね
)
4〜5月の決済でようやく戻ってくるので
心機一転、事業内容比率も引っくるめて
組み立て直しですねー
実際、よくよく考えてみると
平均在庫期間を1年超も持ちっ放しだと
借入金利や管理費、ステージング費用
などの在庫経費だけで
販売総額の10%近く失った。。
結果論だがもっと回転を意識して
早めに値下げや損切をするべきだったね。。
(ま、繁忙期以外に下げても意味無いかも)
結局、３月最終繁忙期に
何とか駆け込む為に損切り値下げや
トントン物件もかなり混じっているので
今期売れた物件全体を見ると
利益率は投資額の5%以下
10%辺りを取れないなら
大金を借りてリスクを背負った
再生販売業なんて
今や全く割に合わない。。
ま、年間トータルがマイナスに
ならんかっただけでも僥倖やけどねー
ぶっちゃけ、
同じ大金を借りて
リスクを背負うなら
デカい収益物件を買って
利回り5〜6%の方が
100倍楽チンや～ん
(これはこれでリスク高いけど。。)
ま、仕入れた自社物件をネタに仲介業も出来たし
販売用物件を仕入れる仲介ラインからも
小さな収益物件が買えた。
ウチの仕入時や自社物件の客付けを
やって貰った様々な仲介業者へ
仲介手数料をばら撒いた結果、
いろいろな縁が出来て違うカタチになって
案件が返って来たりもするんで
悪い話ばかりじゃ無いけどねー
とはいえ、この１年は
物件を買って売って
いろんな仲介さんや銀行さん
リフォーム屋さん等へ
オゼゼをばら撒いただけで
ウチの利益なんてマジで
ショボショボですよ。。
冷静に事業単体で考えると
『リスクだけ背負って
頑張る意味あるんかな？』
って感じですが、
これもいろんなラインを
維持する為の経費と
割り切るしかないかもね。。。
（↑次が無けりゃ意味ナシ。。)
昨年みたいなどんぶり勘定では
いつ死んでもおかしく無いと思ったり
逆にもっとイケイケの方が案外
上手く行くかも？
とか思ってみたり
ま、とりあえず繁忙期の最終便には
何とか間に合って
キズを負いながらも
窮地は脱出できたっぽいんで
一旦はリセット、やり方を吟味して
明日から心機一転頑張るかー
ヒリヒリするぅ〜
おわり