こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
先月の話だか
年度末を残すところ4日となった頃
メインバンク融資担当者から
こんな電話が。。
ちょっと事務所に
寄っていいですか？
おいおい。。
この時期の電話は
ヤバいやつやん。。
こりゃ間違いなく
年度末ノルマに絡む
お願い営業
まぁ、でも融資ノルマの
お願い営業なら
ぜひ協力したい
(貸してくれるなら絶対に借りときます！)
もちろん、
えーっ？
別に融資なんか
要らんねんけどなぁ笑
でも君のノルマの為に
しゃーないから
借りとくわ〜
こんな感じで別に要らんねんけど的な
オーラ満載で担当者へ貸しを作るつもりw
実は喉から手が見えてるほど
借金しておきたいけど
電話から10分後、
融資担当者が事務所へやって来た
なんと
支店長を
連れて来た
普段なら表敬訪問もあるけど
このくそ忙しい年度末に
支店長自らウチの事務所へ来るなんて
絶対にロクな話じゃねぇーよ。。
残念ながら『オゼゼ借りてケロー』
ってなお願い営業の線は消えた。。。
で、何をお願いされたかと言うと
投資信託やってケロー🖤
だとさ。。
うげぇー
マジで要らんねんけど。。
しかも支店長さん曰く
法人資金は融資金の流用絡みで
コンプラ的にややこしいから
個人資金で1本(4桁)ほど
やって貰えませんか？
えーーーっ！
いやいやいや、
ウチの決算書を見てご存じでしょうが
わたしゃ役員報酬は年360万っすよ？
んな余裕資金を個人で
持ってるはずないですやん。。
そもそも本業の不動産で
相場は張りまくってますし～
いや、何というか
〇〇(融資担当者)から
チラッと聞いたんですが
個人名義のマンションを売却されて
キャッシュが有るそうで
Oh!!
しまった。。
フラット機構から一括返済を迫られ
仕方なく個人名義のマンションを売却して
個人のキャッシュが出来たと担当に
ぽろっと言っちゃってたよ。。
住宅ローンの一括返済を迫られた話
↓
もちろん、いろいろな万一を考えて
マンション売却で出来たキャッシュを
メインバンク個人口座に入れる
アホではない
(脇が締まってるでしょー
)
いやーしかし参った。。
今期も来期もウチの決算内容が
悪くなるのは確実なもんで
今後の軽い根回しのつもりで
「こないだ個人名義のマンションを
売却してキャッシュが出来たんで
個人資産も大丈夫っすよー」
ってな世間話を融資担当にして
我が社はまだ盤石アピールしたつもりが
まさかコレを狙ってくるとはね。。
オレが右へ左へ話を逸らしているが
支店長さん、
顔は笑ってるが
目が笑ってねぇーよぉ
(年度末ノルマがキツそうやね。。)
いや〜勘弁してつかぁーさい。。
投信で寝かせておくような
個人資金は無いんですぅ
ってな拒絶感を醸し出して
この日は手ぶらで帰ってもらった。
向こうの長男は大学生だし
次男は高校入学だし
養育費も払ってるし
そっちに回すつもりの個人資金を
投信みたいな金持ちがやる投資に
寝かすわけにいかないもんねー
（話が早いFXはちょこちょこやってますがｗ）
しかし年度末残り2日となった木曜日、
担当者が次案を持ってきた。。
(やっぱしつこいなぁ。。)
社長、個人資金は諦めまーす
でも、法人で毎月の積金定期とは別に
一発預けの定期預金もやって頂いてますやん？
あはは。。
アレはオタクで借りた販売物件が
珍しく大きく利益が出た決済時、
売却代金と返済の差額を
『定期預金クレクレ〜』って
無理矢理持っていったやつやん。。。
あー、前の担当者の時ですね～
社長、アレを解約して投信に
回して頂けませんか？
法人の普通預金口座だと
ウチからの融資金が混ざっているので
アレやコレやのエビデンス的に
投信に回すのはまずいんですが
定期預金を解約した資金なら
大丈夫っす🙆♂️
あはは。。
なるほどね。。
確かに普通預金に入ってる資金って
大半はオタク経由で借りてる
協会付無担保融資やもんなぁ
でしょ？
定期預金なら何年も前にやって頂いてるし、
法人事業での売却利益分ですから
確実に融資金じゃ無いので
コンプラにも引っ掛かりませんから
定期預金を解約して回して下さい！！
あはは。。
上手い所を突いてくるなぁ。。
んんん。。。
法人資金で投信なんて
アホらしくて
マジ要らんねんけどなぁ。。。
おけおけ～
まぁええわ～
どうせオタクと反復継続取引が続く限り、
その定期は人質みたいなもんで
現実的には解約出来へんからなww
いえいえ、人質じゃないですよー
もちろん人質とは公言せーへんけど
実質は人質やろ？w
ま、ムズイ融資案件や評価割れがデカい案件も
社長んとこの定期と積金が効いてますから
支店長決済も本部との交渉もめちゃくちゃ
やりやすいんですよねー
ほんまかいな。。。。
オレをアホやと思ってるかしらんけど
ウチがオタクに定期や預金を置きながら
融資をやって貰ったところで
実質借入金利は
めちゃくちゃ高い
ってことくらい分かっとるねんで
(もち、このバランスも考慮してます)
あははｗ
さすがっす
（あ、完全に聞き流された。。。
）
ま、最悪の場合は
ケツ捲って定期も積金も
解約するかもしれんけどなぁ～
（ささやかな抵抗＆脅しｗ）
いえいえ、社長が必要な時には
きちんと融資させて頂きますよ🖤
んなわけあるかいなぁ～
あくまでパワーバランス次第で
ウチが落ち目になったら
傘を取り上げるに決まってるやんｗ
ま、ギリギリラインの時は
御行の誠意に期待するわ～
支店長もオタクもまだ支店に来て
１年やから2人ともあと１～２年は
居るやろ？
ですね～
あと１～２年は居るでしょうね～
（クロージング出来た！ってな顔してるｗｗ）
結局、最終日に投資信託を
やる羽目になったよ。。
ま、どーせ実質でには解約出来ない定期預金、
投信に振り替えても一緒やし
もし利益が少しでも出るなら儲けモン
しかもどっちかってーと将来的に
定期の解約より投信解約の方が
ハードル低そうやし
もちろん、総合的に判断して
嫌ならこんな話は一蹴して
断ることも出来る。
こんなお願い営業って
銀行の立場を利用した
抱き合せ商法みたいなもんだし
禁止されてることも分かってるが
そんな青くさいガキ
みたいなことを言っても
何の得も無いことは
よーく分かってる
ま、持ちつ持たれつってやっぱ有るし
現実的に融資の可否には
お願い営業に応じた定期や積金の
効果をかなり感じる。
正論だけで
世の中が回れば
苦労しないってこと
このメインバンク
旧耐震区分のPJ融資は原則不可だが
『すまんけどやってくれぃ』って頼めば
2件くらいならサクッとやってくれるのも
付き合いの深度が関係する
過去にやって貰った様々な融資や
これからの案件を考えると
収益物件も同じで
①どんな銀行でも
融資取組みOKの
イージー案件 30%
②取引履歴が浅かったり
こちらの預金や定期等の
協力が少ないと
やってくれない案件 50%
③物件お行儀が悪すぎて
問答無用の不可案件 20%
(少額ならやってくれるかも？)
もちろん、融資が出るとしても物件価格に
対してどれだけ出るかも重要だし、
収益保有用物件も感覚的にも同じ
ウチは取引銀行が8行有るけど
取引履歴が浅かったり（信用がまだ無い）
コチラの協力が薄い(預金や定期)銀行は
ほぼ①のケースしか
融資はやってくれない
（銀行の立場を考えりゃ当たり前）
年度末など銀行側が
お腹ぺこぺこ時なら
②もやってくれたりするけどね
ウチが取引件数上位の３行には日頃から
預金や定期などなどのお願い営業には
出来るだけ協力しているから
③以外なら鉛筆を舐めて
支店長決済などで何とか
融資をやってくれるし
PJ融資の返済期限延長も
１物件に1回なら今のところ
100%やってくれている。
（↑これが助かるぅ）
現実的にウチが仕入れようと思える
案件として一番多いのが②
なのに、ココの融資をやってくれなきゃ
商売あがったりやもんね。。。
①ならどんな銀行も喜んで融資するが
イコール誰でも借りられる物件になるんで
仕入競合が一番激しくなるから
一番うまみがない物件ゾーンになるのは
当たり前っしょ？
やはりうまみ有りがちな
チョイとややこしい②の物件ゾーンを
何とか融資を使って買いたいし、
そうなると定期や積金協力は
しょーがないけど不可欠だね。。
にもかかわらずもしメインバンクが
取り組めそうな融資案件なのに
ふにゃふにゃと日和ろーもんなら
オタクに置いてる資金をぜーんぶ
使って買うしかないやん〜
もちろん足らんかったら定期も解約やなぁ
って脅せる立場にもなれるし〜
このあたりの柔軟な交渉や
多少の駆け引きが出来るのも
信金＆信組ならではです
地銀さんはPJ融資も収益物件融資でも
物件に対して融資基準がうるさすぎて結局
べっぴんさんにしか融資が出ないし
ウチレベルが応じられる協力程度じゃ
小さ過ぎて何の意味も無いからね。。。。
もちろん、地銀さんはウチレベルにでも
対応はめちゃ丁寧だが、ウチ程度じゃ
取引先レベルはかなり下の方ってことは
よーく分かってますから
ま、地銀で融資が出る物件は
べっぴんさんだし金利も安く借りられるが
そんな収益物件は金持ちが買うもんで
ウチレベルではオモンナイ物件ばっか。。
(利回りがめちゃくちゃ低いやん
)
ちなみに大阪では【高利回り＝ゲテモノ物件】
が大好きで有名な
○○○○信金や
○○○〇信組は
行儀の悪い物件も融資をやってくれるので
当然、金利は高いが使い方によっては
めちゃくちゃ重宝する。
彼らの審査は
利回りの逆算だけ見るって感じで
耐用年数も違法性もほぼ問わない
（スルガやノンバンクみたいな感じ）
でもね。。。
一度借りると地獄かもよ？
もう市場には彼ら以外に
借り換え可能な銀行が無い！
コレは怖いよ。。
そもそも金利が高いのに
この1年ほどは借りた後に
チョロチョロと金利を
上げて来てるんよね
上がった金利に嫌気がさしても
借り換え先は見つからないから
上手く売却するかキャッシュで
一括返済しか道は無い。。。
は？
オレと手を切るって？
あんたさぁ、よーく考えな～
オレ以外に付き合う奴
いねーだろ？？
ってことですね。。。
（これが市場原理ってやつ）
ウチもこの信組から借りていたが
融資実行後の１年で0.5％も
金利を上げられたんですよ。。
メインバンクにこの話を振ると
たまたまたウチに上手い具合にハマる
保証協会付融資を見つけてきて
しかもかなり水増しで借り換えが出来たが
借り換え元のゲテモン大好き信組からは
もちろん出禁になったよ～
これがもし都銀や地銀で借りられた物件なら
まだまだなんぼでも借り換え先が有るから
１年も前から借り手の足元をみて
融資後の金利を上げるなんてことに
なるはずないもんね～
ちなみに大阪では
このゲテモン大好き信組が
融資後の金利を上げ出した時に
この信組が融資した収益物件の
売り物が増えたんですよー
で、次の買主も当然、
ゲテモン大好き信組 or 信金
もちろん、こんな事情を分かったうえで
購入したベテランも居るだろうけど
知らずに無理して1棟目を買った人も
多いかもね。。
ほんま、世の中
いろいろ上手いこと
出来てるし
仕組みを知らなきゃ
下手すりゃ御陀仏やね。。。
いろいろなゲームの
ルールを勉強することが
世の中を生き延びる為の
「筋トレ」ってことっすね～
ワタクシ、今も走りながら
こんなルールを覚える事が
日常なんです
そりゃ、一撃で死なんよう
慎重にもなりますわ〜
おわり