こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
３～４年程前、
自宅近所で仕入れた古家付の土地、
建物を解体・境界杭も隣地立会い後に
設置して販売スタートしたが
なかなか売れなかった。
売り出しから半年後、
ウチより遥かにデカい不動産屋が
この土地を買いたいってことになり
何とかちょいプラで転売したｗ
実はこの物件、コロナ禍真っ只中の頃
ポータルサイトに中古戸建として
出ていた物件に指値を入れて買った。
この時期、
コロナの異常な煽りにさえ
ビビらなければ
相場的に安い物件が
普通にネットで見つかったからねー
(今は年に1件くらいは買えるかな。。)
車庫無し戸建で土地40坪、
中古戸建として売り出されていたが
この辺りの相場感を知ってりゃ
こんな土地の大きさなのに
車庫が無い中古の家なんて
売れるはずが無い。
(更地なら売れるってこと)
しかもご丁寧に
ばっちぃ(汚い)室内写真も
掲載されていたw
こんなばっちぃ写真を見て
中古の家を買う一般人なんて
居るわけないや〜ん
しかし中古戸建としての売出されていたが
価格的には土地値だったし
売主は一般人だろうし(更地じゃないので)
遠方の仲介業者がポータルサイトに
載っけていたんで
コレは化けるんじゃね？
どう考えても更地にして土地売りで
売るしか方法は無いのにポータルサイトへ
めちゃくちゃばっちい室内写真を載せて
中古戸建として販売してるなんて
こりゃどう考えても遠方で不慣れな
仲介業者に違いない
ってことで速攻で
物元業者へプルリンコ～☎
ウチが宅建業者と名乗って
全て現状取引(測量ナシ、瑕疵担保ナシ)
ナシナシ尽くめで解体費用分くらいだけ
指値交渉を打診してみた。
もちろん、電話で超下から超丁寧に
ウチは全くややこしく無い地元業者だし
何なら重説も不要でーすw
ま、御社が仲介として入る以上は
重説は必要でしょうから
何ならウチが売主さんへの体裁のため
重説を作りますよー
もちろん仲介手数料は正規でお支払いします！
(何なら割り増しでもw)
正直、今のコロナ禍では
この指値でも結構高いと思いますが、
実は子供の学校区内の物件なんですよ〜
なもんで建物は解体、建売り用地として
整備して販売予定ですが
もし売れなければ自宅用として転用も
考えていますので何卒よろしくお願いします！
ウチなら何のリスクも無く楽チンだし
指値も適正相場ってことを
理解してもらうことに集中して、
下から丁寧に交渉した。
ただ一つのお願いとして
今からすぐに買付を送りますし当然
指値を受けて頂けるなら必ず買います！
間違いなくすぐに手付金も入れますので
出来ましたら今すぐポータルサイトの
掲載を落とし頂けませんか？🖤
（意味がお分かりでしょうか？w）
すると遠方業者さん
ウチが最良の買い手と認識したようで
すぐに話をまとめます！
ポータル掲載もすぐに落としますねー
と言ってくれた
(今なら業者からバンバン電話が入るだろうが
この時期の他業者は割とポータルサイトは
ノーマークだったが念のためw)
そんな経緯で仕入れた古家付の土地、
エリア人気も大丈夫だし、
解体費用分の指値もイケた！
この仕入価格なら
土地の坪単価相場だけみりゃ
ほぼ確実に儲けが出る物件だが
ただ一点だけ
めちゃくちゃ気掛かりだった
さぁここから掲題の問題！
土地値を考える時には
深い深いポイントがあるんですよ～
スペックは以下の通りで
このスペックに気掛かりな点がある
①土地４０坪
②土地間口６Mの整形地
③幅員５M公道に接道
④人気校区
⑤建ぺい率60％
⑥容積率200％
実は上記の中で１点だけ
めちゃくちゃ気になったけど
エイ・ヤーっと仕入れました
ま、このエリアの購買層レベルや
傾向がカギになるんで
これだけじゃ分かるはずないが
このエリアに精通している仲介業者や
建売業者ならこのスペックをみりゃ
一発で不安点がわかります！
どれでしょうか？？
地域によるのでこれだけじゃ
分からないでしょうね。。。
ヒントは
このあたりの新築建売住宅での
平均スペックは
・土地２０坪の３階建
・土地相場は100万/坪
・新築建売＝4000万台前半
ちなみに都市部では平均的な
建物間口＝２間～２間半
地域が違えどこれで分かればプロですね！
ま、オレ的には一点だけめちゃ気掛かりで
建物を解体更地化して販売開始から
半年ほど経った頃
デカい不動産屋からデカい指値が入ったが
買ってくれるって言うので
利益ちょいプラで転売したんです
本来なら販売をもう少し粘ってみて
一般消費者に売りたかったが。。
ちなみに同じ指値額でも
一般人からの買付なら
絶対に売りません
（マンションなら売りますｗ）
宅建業者が買主なら
売却後のリスクは皆無で
枕を高くして眠れるが
一般人の場合はね。。。
ぶっちゃけ過ぎかもしれないが
ある意味、一般消費者に
モノを売るってことは
めちゃくちゃ怖いんです。。
身をもって実感した話
↓
一般消費者へ売却するなら
ある程度の利益は確保しておかないと
何があるか分からない。。
なもんで宅建業者売主であるウチとしては
業者が買うような指値で一般人へ売るなんて
ぶっちゃけ割に合わないんですよ～
（ぶっちゃけ過ぎ～）
もちろん、仲介業者たちも同じように
えらい目に遭ってますから
一般人が売主の土地や築古戸建を
一般人へは紹介したくない。。
安値で仲介することになるなら
宅建業者に買って欲しい
と思うのは当然の行動原理となる
ちなみに一番最悪な買主ダントツ一位は
買う時は
『私、宅建持ってます』
的なセミプロのフリして
買った後は完璧に
素人に戻る奴
(また炎上するぞーw)
もし一般人の方でも
この辺りの事情を汲んで上手く交渉すれば、
デカい指値でも飲むかも？？笑
ここのブログに棲息している
ベテランDIY大家さん方は
このあたりの機微をよーくご存知なんで
上手く良い物件をGETされているってこと
【良い物件を安く買いたい！】
のは当たり前だが
『え？ 買う方が客でしょ！』
なーんて思っているような方に
仲介営業マンは割安物件を紹介しないし
なぜ割安物件を買えないかは
永遠に分からないだろうね。。
(ま、今どき割安物件なんて無いけどw)
まぁともかくこの土地を
デカい不動産屋へ転売したのが
３年前の話なんですが
なんとこの２年後、
このデカい不動産屋が次に
地元の建売業者へ転売した
再転売先は実はオレもよく知ってる
地元で手広くやってる建売業者
まぁ地元の建売業者なのに
1コロ物件を（業者間転売２回目）
よく買ったよね。。。
しかも超弱小企業の
ウチが起点
ま、ココが不動産業界の
面白いところで
会社のデカさや
資金力なんて関係なく
根っこを押さえた業者が
川上に君臨できるので
こんな逆転現象も
よくある話
さて、2コロ目でも仕入れた
知り合い建売業者もオレと同じく
１点気になっただろうが
何と言っても人気校区だし
昨今のタマ不足もあって
お腹ペコペコ状態でしょーがなく
買ったんだろうね～
（買わなきゃ商売出来ないからツライ。。）
で、ゴルフに行く途中に
車でこの土地の前をよく通るんですが
なんと今も
売れていない！
オレが解体更地にしてもう４年目に突入。。。
雑草も生えまくって売り看板も朽ちてる。。
やっぱ、オレが気になった点が
モロにダメだったんやね。。。
いや～、マジで爪を伸ばさず
デカい不動産屋へ転売して
逃げて良かったーーっ！
この土地を見る度に
不動産の目利きが大事！
とマジでそう思う
ちなみに今の土地相場的には
オレが転売した頃よりかなり上がったが
業者間2コロ目の物件なんで
ウチが販売してた頃の価格よりも
建売り業者が出している販売価格は
かなり高くなってます。
でも今の相場でみりゃ、この建売業者の
販売価格は全然高くないんですよ～
（ただ一つ、気になる点を除けば）
ま、知り合い建売業者は気の毒だが
起点がウチってだけで
直接、知り合い建売業者へ
売ったわけじゃないから
良心の呵責は１ミリも無いけど
まぁホント、
土地相場って
奥が深くて怖い。。。
もちろん、その周辺の
通り相場ってのがありますやん？
このあたりの通り相場って
『だいたい坪単価100万くらいやね～』
とかさぁ～
もちろん、知り合い建売業者も
このエリアの相場を熟知しているから
適正っちゃ適正の販売価格だが
やっぱ1点がどうしても引っかかるので
売れない。。。。
ってことは結果論だが
オレも建売業者も気になる1点を
過小評価して
相場を見誤ったってこと。。
ちょっと言いにくいんですが
よく皆さんのブログを見ても
「土地値だから買いました！」
とかってお見掛けするけど
ぶっちゃけ、
ホントにそうですか？？
本当の土地値って
「相場坪単価×土地の坪数」
なんてことは絶対に無ですよ〜
もちろん路線価でも無いし
公課証明書に記載されている
評価額でもないですし。。。
今回書いたこの土地だって
ほんのちょっとのことなんですが
やっぱこの１点だけが引っ掛かるのか
全然売れなかったし
もうこれだけ長く市場に出しちゃうと
この物件は完全にスレまくって
売れない逆宣伝をやっちまって
もう腐ってます。。
残念だが知り合い業者は
おそらく相場坪単価から２割ほど
下げないともう売れないかもね。。。
（完全に赤字ライン。。。）
ま、不動産取引ってのは相対取引なので、
ジャストの相場価格ってのが無い！
買ってくれる人が
たった一人でも居れば成立する。
ウチが仕入れて販売開始した頃
この歪み部分を狙ってみたけど
ダメっぽかったので
早々と超薄利でも転売したんです。
ここが株などの
ペーパー資産と違って
相場の歪みがあって
面白い所でもあり
外すとめちゃくちゃ怖い
ところですね。。。
(誰も正確に成約価格は読めないってこと)
ま、この物件は駆け出しの頃に
気張って仕入れた物件だったんで
ぶっちゃけて言うと資金繰り的に
持ち続けて販売する力が
まだ備わって無かっただけです
販売用の仕入融資は返済期限が１年なもんで
先々の資金繰りにビビッて
これ幸いと逃げただけなんですよ～
しかし今は幸か不幸か
昔より資金繰りに強くなったせいで
在庫を持ちながら資金を回せてしまう。。
なもんで相場の歪みに期待して
次々と物件を仕入れてみたものの
外しちまった長期在庫物件が積み上がって
この1年は生きた心地がしなかった。。
やっぱ不動産の査定（特に土地）は
いろいろなパラメータが複雑に
絡み合うので難しいなぁ～
不動産取引は相対取引なんで
その時々のタイミングで即売れたり
全く売れなかったりするさは
相場の歪みで上振れ下振れ
どちらに振れるか誰も分からんのよね
なもんで安全マージンをみて
仕入れをやるのが
良いに決まってるけど
今やそんな緩いことやってりゃ
全く買えないからねー
あ、答えを書かずに終わっちゃいますが
皆さん、こんな二ッチな話題って
興味無いですよね～
おわり