こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
ワタクシ、脱サラ前は
仲介不動産会社のサラリーマンを
ずっとやっておりましたが
仲介業として社畜生活10年超の頃
リーマンをやりながら嫁法人（宅建業）を
コソっと立ち上げた
（嫁法人は今、９期目）
その当時、リーマン稼業は転職４社目
延べ20年超でもう熱意も何にもなかったし
勤め先には充分恩返しをしたと勝手に解釈、
脱サラ前の5年ほどはリーマン業そっちのけで
築古物件を買い集めてプチ大家業を始め、
民泊をやったり、脱サラ後の人脈となる
後輩達の育成に注力しまくったw
そのまた数年後にはまだリーマン業を
テキトーにこなしながら
嫁法人をコソッと立ち上げ、
裏でゴニョゴニョ操りながら
脱サラへの助走準備に奔走しておりましたｗ
嫁法人を使って宅建業をやったり、
本格的に収益不動産を買ったり
ちゃんと民泊許可とってやったりね〜
ま、サラリーマンとしては決して
褒められたもんじゃないけど
そもそも勤め先に骨を埋めるつもりなんて
毛頭無かったし、勤め先への恩義(手数料収入の
上納と後輩達の育成)は充分に果たしたと
自分勝手な解釈を発動ｗ
脱サラ前最後の３年間ほどは
勤め先を最大限に利用して
ほんと好き放題にさせて貰った（笑）
（ってか勝手に好き放題モードにw)
独立への助走期間を経て最悪はいつでも
会社を辞めても大丈夫かも？
状態になってからのサラリーマン生活は
ストレスフリーの天国でした
そんなお気楽リーマン業もとうとう
辞めざるを得ないタイミングが来た。
⇊
上記ブログに書いた偉いさん上司にも
応援して頂き、完全に脱サラ後、
オレ法人（宅建業）を創業して
来月には７期目になる。
宅建業者歴は嫁法人をカウントすりゃ
９年って勘定っすｗ
ウチの本業は不動産を仕入れて
再生リフォ―ムを施して販売する
買取再販業。
独立後の業者歴としては
まだまだバンビちゃんだが
ふと思い立って独立後に取引した
過去データを数値化しようと
年代別にデータをまとめてみた。
するとやっぱ予想通り、
感じていたことが
如実に数値に現れて面白い！
過去のデータを整理してみると
如実に変動するのが
やはりコロナ禍が境目
となっている
忘備録の為、
我が社の極秘データを纏めてみたｗ
(何をオーバーなw)
皆さんも是非、年代別の
記憶を思い出しながら
不動産相場の動きを
重ねてみて下さい！
相場の動きを読むヒントになりますよ
下記は自社物件の販売数と
物件を仕入れてから成約までの
販売月数となる。
物件の状態にもよるが仕入れ後、
リフォームを施して販売スタートまでの
日数も含まれるので
一般的な成約目標は６ケ月以内！
販売物件の融資返済は
原則１年以内なんでそれまでには
売却決済を完了させたいので成約までは
遅くとも１０ケ月以内がギリ合格ライン。
（成約から決済まで２ケ月ほどかかるので）
2017（嫁法人にて）
販売件数 ４件
平均月数 ４ケ月
201８（嫁法人+オレ法人）
販売件数 ７件
平均月数 4.8ケ月
2019（この年以降はオレ法人のみ）
販売件数 ８件
平均月数 5.3ケ月
2020（コロナ発生）
販売件数 10件
平均月数 6.3ケ月
2021
販売件数 1３件
平均月数 7.8ケ月
2022
販売件数 ９件
平均月数 9.2ケ月
2023
販売件数 8件
平均月数 11.8ケ月
ちなみに現在も売れていない在庫物件は
８物件で平均在庫月数は11.3ケ月。。
(最古参はもうすぐ2年。。
)
ね？
直近に近づくほど
成約までの在庫月数が
伸びているでしょ？
どーゆーことかと言うと
徐々に販売スタート額じゃ
売れなくなって
繁忙期を待ったり
価格変更や損切したりして
なんとか在庫を捌いた
結果なんです。。
（だからインフレ時ほどキツイ。。。）
2017～2019年は創業間もないので
借入の制限があってアレもコレも
買えなかったが、世の中はまだ平常通りで
仕入価格的に買える物件は比較的楽に
有る状態だったし、確実にイケる物件を
厳選して買えた。
だから成約までの在庫月数は
めちゃくちゃ短いでしょ？
そして2020年２月
ダイヤモンドクルーズ号を発端に
全世界がコロナ禍でフリーズ状態へ。。。
この頃は嫁法人も5期目？に入ったし
オレ法人も決算書を作り込めたので
銀行融資がかなりラクにつくようになり
過去最高額の４区画分の土地や自社ビル等を
手付契約後、決済待ちの状態で
前途洋々だったが
まさかのコロナ禍突入で
マジでマジで死んだと思った。。
⇊
いや、マジで倒産が脳裏によぎったが
4月頃には政府の緊急コロナ対策融資も
矢継ぎ早に出動したので速攻、
2社分で国金や保証協会へ申し込んだ。
とりあえず、手元資金が命綱なんで
コロナ対策融資で輸血して貰った
コロナ騒ぎが始まってからの半年弱、
全世界がフリーズしていたので
相場的にめちゃくちゃ安い案件が
バンバン入ってきたが
完全にビビッて１件も
仕入れが出来ず
ひたすら在庫が売れる事を祈っていた。。
このフリーズ時期にもバンバンと
物件を仕入れていたツワモノ業者もいて
「完全に頭のネジが飛んどるやんけっ」
っと、冷ややかな目で見ていたが
夏頃から不動産が
バンバン売れ始めた
来年の源泉は激下がりだろから
今のうちに家を買うぜっ！
ってなサラリーマンの方も多かったねw
ま、漢の中の漢のようなリスキーさだが
結果的にはこの時期に不動産を買った方々は
安く買えて大正解だよね〜
まぁコチラサイドからすりゃ予想外の
展開になったが、おかげで在庫は全て
捌けて助かったがコロナ対策融資や
売却により手元キャッシュは豊富に有るのに
もう売るモノが無い！
（あー、オレのバカバカー
）
自分のビビり加減にうんざりしながらも
2020年の後半は遅まきながら
必至のパッチで物件を拾いまくった。
翌2021年も不動産市況は活況だったので
仕入れも頑張って過去最高売上を残して
フィニッシュ
2021年もＴＶでは相変わらず
コロナ禍を煽っていたけど一部の優良資産
（株・ゴールド・ロレックス・不動産・車）は
完全に資産インフレに突入しており、
ある意味分かりやすいフリーランチ期間だった。
しかし2021年の中盤にもなると
TVで煽りまくっているコロナ禍を見切って
富裕層や商売人は完全に資産インフレを
理解しており、不動産の仕入れも
めちゃくちゃ競合激しく
どつきあいの厳しい状況に。。。。
でも一般社会ではマスゴミのバカ煽りで
リモートと自粛警察だらけw
(だから世間の動きの逆が正解と確信した
)
2022年はさらに仕入競争が激化し、
それこそビビるくらいの高値仕入になって
当然、販売値も高く設定せざるを得なくて
販売開始後は高くて売れなかったが
幸いにも後から相場が追い付いてくれて
結果的にぼちぼち売れた。
(在庫月数は上がり出してたけどね。。。)
そして2022年の秋頃には
競合を打ち勝って物件を仕入れても
次がなかな売れない状況になってきて
一部の優良不動産以外は徐々に成約価格が
確実に頭打ちになってきた。
（約２年続いた確変はここで終了。。。）
ウチ的にはこの2022年後半に
仕入れ合戦最高潮の最中に
高値掴みした物件が翌年にシコって
2023年は苦労する羽目になる。。。
仕入競合が激しい中、高値で仕入れた
物件たちが全く売れなくなって
販売在庫月数が大幅に上昇。。。
(相場上昇の勢いが止まったので売れない)
新規の仕入れを抑えめにして在庫物件を
何とか売ろうするも昨年６～１０月は
完全に凪状態となり、何をどうしようが
一切売れる気配が無く、
非情にも迫り来る銀行さんへの返済期限も
拝んで脅して延長もお願いしながら
ようやく秋からの繁忙期５ケ月間で
なんとか損切りも含めて６物件を売却決済予定
（ふぅ～）
2023年３月末の繁忙期にも２件成約して
決済は４月の今期に跨いだので
今期は計８件、損切りをかなり含めて
ギリ黒字でフィニッシュとなりそう
(３月決算)
今の不動産高騰を側からみると
一般の方が感じるのは
不動産屋は儲かってエエなぁ～
ってな感じでしょうけど、
実情はまるで違うんですよ！
実はコロナ禍でTVが煽りまくって
世の中が恐怖でフリーズしていた
2020年後半から2022年
までがダントツ最高の
販売粗利益率でした！
その後はどつき合いの競合激化で
仕入が出来ずに売上も徐々に下がったし
今期なんて利益はギリギリの
スライスハム状態で過去一番しんどかったし、
来期も当然しんどいやろね。。。
今や販売事業をやるなら利益率も激減なので
トントン損切上等のさらなるリスクを背負って
薄利多売しか利益を確保出来ないのに
肝心の仕入は競合が激し過ぎて、もうダメ。。
ですんで過去何度も言ってますが
独立開業するなら
実はデフレ時の方がやり易い
そーいや最近、不動産屋の
勢力図も変わりつつあり
今までウチと同じように
買取再販をやっていた業者や建売業者は
売上不振で廃業したり
仕入れを厳選したりで
規模を縮小している。。。
(だから、営業マンの退職転職が増えてるので
あぶれた営業マンには
ウチへ来て欲しいんですぅ～)
でもその代わり、
今まで仲介業者として
我々に物件を紹介していた
仲介業者たちが自ら買取りを
するようになってきた！
で、インフレ下の商売で懲りたり
傷んだりしたウチは
買取販売業を縮小して仲介業者としての
事業比率を高めつつある。
仲介業は他人のフンドシて商売するので
在庫不要の口利きビジネス
もちろん、広告費や人件費は掛かるが
資金繰りのヒリヒリ度だけを考えると
買取販売業と比較すりゃ、
めちゃくちゃ気楽です
でも当然、物事はトレードオフなんで
仲介業はリスクが少ないかわりに
めちゃくちゃ地道で面倒な仕掛け作業を
延々とやる必要があるので
これはこれでめちゃくちゃシンドイ。。。
一方、今まで仲介業をやっていた業者は
この地道で面倒な作業に嫌気がさして
買取販売業へ進出し始めたので
なんと攻守が逆転した
面白い感じ
（隣の芝生は青く見えるってことでしょうｗ）
ウチが今まで案件を貰っていた仲介業者に
今では逆にウチが一括査定で拾い上げた
案件を彼らに買って貰ってますぅ～ｗｗ
まるでアメリカンドリームの発祥である
ゴールドラッシュで
今まで砂金を掘っていたウチが
今度は砂金堀り達にスコップや
作業着を売る方に回った感じ
ま、安全な方へ回ったのは確かだが
ただ、それが正解かどうかは分からん。。。
2020年後半から2022年頃
コロナ対策の為に
世界中が紙幣を刷りまくり、
希釈されたお金の価値が下がって
モノの価値が上がることが
わりと明白に見えた
お金をモノに変えておく事が
確変モードのパチンコ台を
打つのと同じで
わりと分かりやすい
フリーランチ相場だった
ただ、頭で分かっていても
デフレで慣れたカラダが
動くかどうかは別の話
当時、高値でも仕入れるのは
体が拒否反応してめちゃくちゃ怖かったが
【インフレ脳へアプデ！】
を呪文のように繰り返した
恐怖に震えながら歯を食いしばって
この時期に収益物件を一番買ったし
販売用の仕入れも頑張ったが
確変モードが終わったことに気づかず
2022年最後の所でババを掴んだ。。。
2022年後半までは、もちろん簡単じゃないが
とにかく砂金を掘り当てれば儲かったが
今は砂金の量が減ってなかなか獲れないし
砂金堀りのライバルが激増した。。
しかも純度の悪い砂金（立地が悪い不動産）は
売れなくなってきたし
今後どうなるかは分からん。。。。
ま、長いスパンで考えると今のところ
インフレ傾向が続くと予測してるけど
１～２年の短期スパンでは
不動産相場がどこかでズドンと下がるか
調整のような下げも充分あり得るし。。。
ペーパー資産は新NISAの登場や
バブル後最高値でTVも騒いでいる。
今まで株に手を出さなかった
隣り近所周辺のあちこちで
株の話が出だしたり
株の本が売れ始めると
一旦は上げ相場終了？
ってな感じになりがちなんで
もうしばらくすると株も
下げ基調（調整）が
来るかもね～
（株などの投資の世界では常識ですね～）
日経平均と不動産価格は
大きな流れでは連動するので
１～２年の短期的には不動産価格も
やっぱ下げ調整かも。。。
ま、日本だけの市況じゃなく
アメリカさんや世界の金利状況、
世界景気にも大きく左右されるので
コロナ禍の時の分かりやすい相場じゃなく
今からしばらくは予測不能で
混沌とするかもね。。。
とはいえ、今でも不動産を
ガンガン買い進めている方も多いが
ウチと同じくちょっと控えている方など
濃淡まだら模様～
株も不動産も日本人総バブル化からは
まだほど遠い状況だと思うので
短期的には下げ調整も有るだろうけど
価格調整をこなして長いスパンでは
まだまだインフレ傾向は止まらないかな？
と個人的に予測しております。
ま、あくまで「今」時点の予測なんで
今後ズルズルと下げ続ける可能性もあるし
いつでも朝令暮改で
予測は変更しますよ～（笑）
ってことで、不動産買取りに関しては
リスクを背負う割にはリターンが合わないと
感じるので攻守交代
ま、今まで仲介業に徹していた仲介業者たちが
フレッシュな買い手として
不動産を買い漁り始めたので
アホらしい不毛な戦いは避けたいし
これから不鮮明な相場予測なんで
1〜2年程度の短期的な下げ調整も
充分可能性があると思う。
いくら長期的にはインフレ予測とはいえ
再生販売業で2年も在庫を抱えるなんて
銀行からの評価はダダ下がりやし
倒産リスクも増大するだけなんで
やっぱ割が合わないかな。。
(もち、全く買わないってことではない)
ってことでウチはもう
無理目の不動産仕入はストップして
他人のフンドシ商売（仲介業）と
大家業のテコ入れでもやろうかと。。。
（この選択がまた失敗かもしれないけど）
不動産買取業は少し控えて攻守交代だが
これが吉と出るか凶とは予測不能。。
そーいや先日、ウチの事務所のすぐ近くで
買取案件の競合が有り、
ウチも近所なので精一杯頑張って
2,600マンの買取提示価格を出した
（↑全然懲りてねーｗ）
が、驚くことに
他業者が3,400マン⁉
ウチより1,000マン近くも上で買い取る
アホ業者が現れたよ。。。
おそらく、遠方の金持ち業者で
お腹ペコペコのツワモノが
現地も見ず相場も調べずに
ノールック買付を入れたんだろうが
いや、さすがに
マスゴミさんのように
どこかを好きに切り取って
都合の良い解釈をしたって
こんな価格での買取り額は
マジであり得んわ。。。
だって、すぐ近所で別の再販業者が
ほぼ同じグレードでフル改装を施して
3,580マンで販売している物件が
もう２年ほど
シコってるんよ？？
（4180→3980→3680→3580マン）
普通に考えりゃ今回の物件を
素の状態で買い取るくらいなら
フル改装済の業者シコリ物件を買うっしょ？ｗ
（いや、相場勘があるならどっちも買わんけどｗ）
地元不動産屋のオレ目線ではまさに
立地も中身も同じグレード感やのに
この比較物件すら知らないのか
ノールックであろう買付で
買っちゃうなんて
大赤字は確実やん
しかも現地の建物間口を見りゃ
一発で無理ゲーって分かるのに
まさかノールックのまま
契約まで至るなら、ぶっちゃけ
ざまー感ハンパないｗｗ
こんな現地の相場すらろくに調べず
ノールックで買う無鉄砲極まりない業者が
遠方からなのか知らんが
まだまだ雨後の筍のごとく
湧いて来るんですよ。。。
（レインズにさえ載ってなけりゃ買うアホｗ）
ウチのような買取業者が下りても新たな
買取業者がどこからともなく湧いてきて
新陳代謝はまだまだ活発なんで
あと一回り二回りして
皆が赤字ブっこいて懲りるまでは
このバリ高仕入れ競合が続くんだろうね。。。
ってことで、最近のオレ
市内での買取りはほぼ諦めて
大和川を渡ってどんどん南下中～
南下すりゃ、まだまだ買える感覚だが
既に今有る在庫８物件のうち4物件が
市内を脱出して南下して仕入れた物件。。。
だって大阪南部は仕入価格がめっちゃ安いから
多少売れなくとも気楽なんす～
でも、あれっ？？
もしかして件のバリ高アホ値をつけた
買取業者ってオレと同じ感覚で
もっと中心部や東京激戦区あたりから
買いやすいエリアを求めて
ウチのエリアに下って来たような
気がしてきた。。
ってことは結局、オレの南下戦略も
資金力の強い順にトコロテン方式で
押し出されただけとちゃうんかい？？
あらら。。
なら、オレも笑ってられない同じ過ちに
近いのかもしれないんで南下戦略は
地獄の一丁目になる予感。。
（でも気楽な価格帯なんで
サガとして買わずにはいられないw）
うぅ。。。
やっぱ仲介業へシフトしようと思う
こんな日常感じたことを
本気で思った通りブログに書いて
２～３年後に読み返すと
当時の予測と現在の状態が
180°違ってたりでほんと面白い
またまた日和ったオレに
お尻ペンペンじゃーっ！
なーんて2〜3年後
このブログを読み返して
ほぞを噛んでるかもしれない
(今は消去法的に最良の選択と思ってるけど)
でも買取り販売業は仕事的に楽しいし
ヒリヒリ感もあって燃える！
（だから南下してでも買っている。。。）
大家業も仕入れて再生する所までは
めちゃくちゃ楽しい
でもぶっちゃけ、
仲介業に関しては脱サラ時に
「もう二度とやるもんかっ！」
って思ったほど嫌だし何より飽きた。。
とはいえ「仲介業」が一番リスクが少ないし
事業として生き延びやすいが、
トレードオフとして売主買主間に挟まれて
遥かに面倒で神経が擦り減る
仕事なんでもうやりたくないんすよ。。
ま、今までの「販売＆大家業」がメインの
コンフォートゾーンから
イヤイヤながらも仲介業の比率を高めて
積極的変化を目指すのでヨシとしよう
つくづく「釣り竿」を何本も垂らせるような
準備をしておいて良かったと思う。
これも辛かった最後の
仲介リーマン稼業１４年間で
ゼニを稼ぎながらの修行と
助走をさせて頂けた
おかげです
今はその仲介経験をフルコミ営業クンたちへ
惜しみなく伝授している最中です
実は仲介不動産会社やフルコミの
不動産会社って営業マンには
誰も大事なキモ部分は全く教えず
ひたすら作業員のように使って
「覚えたけりゃ、背中を見て盗め！」
ってな感じの会社が多い。。
ま、組織の構造上、
先輩なんかが優しく教えてくれるなんて
あるわけが無いんですよね～
（他人がのし上れば自分が落ちる世界）
でもぶっちゃけ、オレ的には
営業マンをそんなふうに囲ってまで
会社を拡大するつもりは全く無いし、
来る者拒まず、去る者追わずの
ふんわりスタイルのつもり（笑）
いつでもひとり社長に戻るし
その方がめちゃくちゃ気楽w
でも縁あって営業くんたちが好んで
ウチに居てくれている間だけは
仲介業の実務をやって貰う代わりに
不動産全ての基礎となる
仲介知識や知恵、大家業の
肝を伝授する交換契約
って感じです～
綺麗事で言えばwin-winだし
ぶっちゃればもうオレは飽き飽きで
面倒な仲介営業を代わりにやって貰う
もちろん、全身全霊で仲介業のセオリーや
落とし穴、実務的な戦略やキモを教えるし
基本的に営業くんたちと共同で得た
仲介利益は折半です。
が、始めの２年間は明らかに
彼らのサボり癖と継続力の無さが
めちゃくちゃ目につくし、
広告費倒れの赤字続きだったし、
イライラ感もあって
何度か解散しようとも思った。。
でも彼らの性格だけは良かったし
社員でもないフルコミ営業マンだったので
広告費の赤字は先行投資と割り切って
結局は全体的に均してみると
ホッタラカシにしていたw
1号＆２号が来てから3年目に入って
３人目のフルコミ遊軍がウチの仕事に
参加したので、こちらも本気で
広告費を掛けることにした。
すると３人目のフルコミ遊軍との
相乗効果も出たのか、
成功体験が見えたこともあってか
ようやく１号＆２号の芽が出始めたので
今年は仲介部門初の黒字になるかも？
（まだまだ甘ちゃんですけど。。。）
4月には皆で
【お疲れさん沖縄ゴルフ旅行】へ
行く予定です
これは元職場の独立組で行った定例沖縄旅行
ま、3人目のフルコミ遊軍は
実力は抜群なので後は完全自営で
やる根性が有るかどうかの問題だけ
１号＆２号もあと３～５年ほど
本気の本気で継続して頑張れば
立派に不動産の世界で独り立ちが
できる実力はつくかもね～
（でもまだまだ継続力が無いんよね。。。）
もし独立出来るだけの実力がつけば
後はタネ銭問題と経営者の素質は別やけど
本人がやる気なら最大限応援するつもり
あ、既に２号はウチの空き店舗で
リフォーム業の法人を見切り発車したので
半独立を果たしているけどね～
ま、毎月ブッ込んでる広告費などを考えると
もう少し人員を増やせれば
スケールメリットが出るので
大っぴらに募集はしないが
ちょいちょいと知り合いやそのツテで
声を掛け始めてます。
営業くん1号＆2号は仕事がパンパンで
キャパオーバーになってるし
3号は他業者との掛け持ちで
月に3〜6日くらいしか顔を見ないし
ま、人員を増やすとすれば
実力や経験の有無より
ヤル気と性格が良い人が居れば
って感じですかねー
おわり