こんばんは~
【不動産ひとり社長】です
私、20年超をサラリーマンとして
業種バラバラの4社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業~
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは4人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい!って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています(笑)
今週も有り難いことに忙しい
でも最近は大阪市内での物件仕入れが
めちゃくちゃ難しくなっていて
ちょいちょいと郊外に手を出しております。
数日前、ちょいと郊外でバス便の立地、
団地開発の時期は50年ほど前だが
団地内の住人レベルが高めの豪邸を
仕入決済をした。
↓
![ウインク](https://stat100.ameba.jp/blog/ucs/img/char/char3/004.png)
![音譜](https://stat100.ameba.jp/blog/ucs/img/char/char2/038.gif)
![爆笑](https://stat100.ameba.jp/blog/ucs/img/char/char3/001.png)
↓
こちらも同じくバス便の開発団地だが
団地開発の時期はこちらの方が
20年以上も新しい。
しかし団地内で建て替えされている家は
ほぼ見かけない。。
仕入れた不動産と比較するとこちらの物件は
土地の大きさも建物グレードも劣るが
買取り査定額はなんと1/20くらい
もし立地が反対なら間違いなく
こちらの古い不動産の方が遥かに高いだろう。
ってか、こちらの開発団地内では
もう土地値の概念がほぼ無くなっている感じなので
更地にするともう買い手は居ないかも。。
(でもまだ空き地は少ない)
全く相場勘が無いのでポータルサイトや
レインズを見て相場を調べてみると
建物が使えるなら何とか価格がつくような
感覚になっている。。
そう、まるで寂れた別荘地と
同じ感覚です。。
ほとんどの古い別荘地の場合、
更地はまず売れない。
古い寂れた別荘地も
今回査定した開発団地内の物件も
もう魅力が無くなった土地にわざわざゼニを
投げ打って建物を新築する酔狂な人は
居ないってこと。。
しかし建物が何とか使えそうなら
土地値は無くとも建物を使用出来る価値にのみ、
200万とか400万とかなら売れるかも?
みたいな値付けになってるんですねー
ちなみにサラリーマン時代
よく淡路島の別荘をネットサーフィンして
妄想していた時は築30~40年の
別荘が建っているものは300万ほどで
売り出されていた。
今はパソナが進出したので
淡路島の不動産価格が暴騰しています。
ただし、全部が暴騰するわけもなく
便利な立地と「海が見える不動産」だけが
暴騰している。
ネットサーフィンして妄想していたので
定点観測的には3倍くらいになってるよ!
大阪市内の良いエリアでも顔負けの暴騰なんで
もうぼちぼちバブル終焉かも。。。
さて、ウチが仕入れた団地の土地値は
昭和時代の分譲時と同じくらいの
価格を保っているが
買取査定した不動産なんてバブル崩壊後に
開発された新しい団地なのに
土地値の概念はもう無い。。
おそらく当時の販売価格は
4,000マンほどだろう。
しかし今回ウチが出した買取り査定額は
安めの国産新車一台分くらいです
ちなみに今回の査定物件、
ウチの前にも他の不動産屋の何社かが
査定したらしいが、どこも3桁マンに
乗るか乗らないかの額だったらしい。。
不動産って怖いねー
でも、不動産の価格は
不動産屋じゃ無く
買いたい一般人たちが
決めるんですよ〜
不動産屋の不動産査定って一般の
買主候補たちが値付けするであろう
価格相場を推測してるだけなんですよ〜
あとは仲介で預かる場合の査定なのか
買取り査定かの違いだけ。
あくまで世間一般の方々が決める
人気投票の【票読み】が査定ってこと。
不動産屋として人気が薄いエリアの
不動産査定に行った時に何が辛いかって
売主さんが
当時買った価格を
力説されて
『価格が安過ぎるのは
不動産屋が足元を見てる!』
って怒られる時です。。
いや、しゃーないやん。。
いつのタイミングでも価格相場は
人気投票の結果やねんから。。
中古ロレックスやタワーマンション
一定クラス以上の新車なんかが
高騰しているのも
全ては需給バランスが原因ですからねー
(一時よりは落ち着いているけど)
今なんてプリウスもエクストレイルも
気づけば新車価格500万ですよ??
もう大衆車の価格とちゃうやん。。。
ま、不動産も価格劣化面だけを見れば
【安物買いの銭失い】になるのは間違いない。
でも不動産はそれだけじゃなく
生活する住居としての一面があるから
払い続ける賃料と買って住む場合の
バランスもめちゃくちゃ重要!
ま、個人的な意見としては
駅近の手頃な中古マンションを
30~40代までに買うなら
同じグレード、同じ立地で
賃貸で借り続けることを考えると
家賃相場より住宅ローン支払いの方が
「月々支払額」も「総支払額」も
優勢だと思うけどね~
巷でよくきく「持ち家or 賃貸」論争って
そもそも家の比較対象が違い過ぎて
議論になってないんですよね~
無条件に持ち家が有利なんて
誰も言ってないし~
価格劣化が少ない駅近中古マンションや
人気校区でなかなか売り物が出ない
希少性が高い戸建等なら
持ち家が有利ってことですよ~
住宅ローンで買うなら
もしもの保険として「団信」があるし
「火災&地震保険」もあるからね~
そーいやコロナ禍の時、
「タワマン大暴落!」なーんて記事が
経済紙やネットでも飛び交ってたけど
どうなりましたか??
ま、マスコミお得意の煽り記事で
視聴率や購読者数、クリックPV商法ですから
いちいち真に受けるとダメですよ~
だいたいは
彼らが言うことの
反対側が正解ですから
ま、マスコミが
「株価上昇でいよいよバブル到来!」
とか
「不動産バブルが本格化して
もう都会に家が買えない!」
とか
「円安が止まらない!
資産は外貨で持て!」
などと煽り出して世間的にも
乗り遅れたらまずいぞ!
みたいな空気感が熟成された時は
もう手仕舞いですよ~
マスコミさんは
事の真偽はどちらでもよくて
ただただ視聴率や雑誌の購読数、
PVを稼ぎたいだけですからね~
もちろん、不動産相場は
人気投票と需給バランスですから
日本人の人口が減り続ける以上は
大半のエリアではとことん落ち続ける
ことは間違いない。
でも当時のマスコミさん
よりによって昨今、人気投票が集中してる
東京のタワマンが大暴落って。。
ま、都会や都心に限らず、人が居る限り
地方だろうと郊外だろうと
そのエリアの便利な場所や
魅力がある場所へ
人が移動を続けるねんから
地方都市でも全ての不動産価格が
落ち続けるはずがない
(その地方都市全てが限界集落にならない限りね)
どんな地方都市だろうと
その地域全体が限界集落になってなけりゃ
地域内の小さな範囲の一番人気エリアに
最後まで人が集まるねんから
不動産価格は維持、又は上昇していることだろう
(知らんけど~)
しかし東京だろうと大阪だろうと
不人気エリアの相場は
今のインフレ下でも落ち続けてるって話です
あ、個人の感想なので真偽のほどは
ご自身で判断願いまーす
おわり