こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
最近の不動産市場では
【融資が付きそう＆買っても良さそう】
な一棟収益物件は見つけられないので
しょーがなく初心に戻って小さな店舗や
収益戸建系を何とか買っています。。
ま、ウチの規模感や実力がそんなもんと言えば
そーゆーことだが。。。
で、今回はまたまた収益店舗を買いました～
⇊
飲み屋街に有る連棟鉄骨の小さな店舗で
オーナーチェンジ物件
半年ほど前、ウチの営業クン２号が
知り合いのブローカーを通じて案件を
持って来た。
２号くん＆ブローカーが奮闘して
売主さん側に多数居る利害関係者の調整と
相続登記などの問題を上手く解決出来たので
ようやく先日、一括決済で取得できた。
オーナーチェンジ物件だし総額も安いので
すっかり忘れてたけどねー
ま、決済日が決まったし全く現地も
見てなかったもんでとりあえずは
一応現地を見ておこうと行ってみると
なんと３０年ほど昔、バンドをやってた頃に
ライヴをやったり練習に通ったスタジオの
すぐ近所
決済２日前になって
初めて気が付いた〜（笑）
（↑呑気すぎるやん～ｗ）
先月、先々月も角地の戸建や店舗を買ったが
今回の物件も全て公道接道の角地
（やっぱ角地に惹かれるぅ～）
今回の物件は土地が小さすぎて
単体では土地として二束三文だが
万一、隣りを買えると一棟モンに化けるし
単体の鉄骨連棟でもいつの日にかの換金も
角地なら何とかなるでしょう～
ちなみにこーゆー案件は
水面下で買い手を探すので
案件をグリップしている
ブローカー＆２号くんが最初に
誰に案件を持って行くか？
で、買主を選ぶ立場なんですね～
なもんで、ウチへ案件が持ち込まれた時は
営業クン２号とこんな会話で商談になる
社長、
アレなんぼなら買います？？
買わないなら他所へ
声を掛けますけど
せやな。。。
連棟やし土地も小さいから
更地としては二束三文やしな。。。
ま、角地やし利回り的に
〇〇〇マンなら買わせて下さい～
（こんな時は営業クンにでも敬語になりますｗ）
ほな、ブローカーが
その価格以下に仕切ってきたら
その差額分はバックを
貰えますか？？
おけおけ～
全然かまへんよ～
その為に手間暇かけたような
もんやもんなぁ
一応、バック分は
オマエから請求書貰って
あとはオマエとブローカーで
分けたらええんちゃう～
あーざっす！
ま、今回に限らず
表に出ない売り物やブローカー案件は
売主サイドのややこしい前捌きが必要で
特に価格が安い物件はなおさら
リーマン体制の大手仲介さんでは
取り扱いが出来ないケースも多いので
ほぼこんな感じで前捌きをやるブローカーや
割に合わないが手間暇を惜しまない
不動産屋が間に入って
売買が成立するんですよ
で、半年ほど経って
この案件自体を忘れた頃に営業2号くんから
例のオナチェン物件
決済出来る体制になりましたんで
来週、一括決済になります～
なもんでお金の用意
お願いしま～す
(バックも忘れないで下さいね〜w)
おーっ！ まとまったんや～
ありがとうございま～す
ちなみに売買価格とバックの
振り分けはどんな感じに
なるんやったっけ？
ってな流れになるｗ
ま、ウチもこんな感じの案件には
何本も買付を口頭乱発するけど
売主サイドの前捌きや取り纏めが
出来る確率は１～２割程度
こっちも売買が纏まるまでは頭の中に
いちいち残ってないし
言ったことも条件も覚えていないｗ
今回は形式的に売主さんから直接、
ウチが買取るカタチになるので
仲介手数料は両者とも無し・重説も無しの
契約書ペラ一枚の取引だが、
ウチの支払いは
売買代金を売主さんへ支払い、
決済後にバック２本を
営業クン２号へ支払って
一括決済完了となる。
ま、水面下での不動産取引では
よくあるお決まりのパターンですね～
ぼちぼち営業クン２号もこんな動きが
出来るようになって成長の兆し有りです
彼、顔が広いのでいろんな案件を
拾って来てはオレに相談してくるが
関係者がヤバそうな筋だったり、
案件自体も筋が悪いとか詐欺まがいだったりと
玉石混交過ぎて
見てると危なっかしくて
かなり怖い。。。
一応、仲介案件なら
ウチもいっちょ噛みで仲介印を押すので
案件の組立て方を指示するけど
彼だけのブローカー案件なら
彼だけの仕事ですから
オレ目線でのアドバイスはするけど
案件に首を突っ込むか否かは彼の判断
不動産売買を扱うのは
物件自体の目利きも当然だが
利害関係者、背景の目利きも
めちゃくちゃ大事！
たまにあるのが差押や街金の抵当権が
打たれてあったり、代理人が窓口で
どんどん話が進んだりと
まぁ、いろんなケースがある
離婚物件もめちゃくちゃ多いし
共有名義だと、片方からゴニョゴニョと
良からぬ相談があったりねー
ま、売買の仲介経験者ならよく有る話で
このあたりを上手く捌けないと
売主からの媒介(売却依頼)すら貰えず、
商売にならないからね。。
私、サラリーマン時代にありとあらゆる
仲介経験で何度も酷い目に遭ったし、
一歩間違えりゃマジでヤバかったとかも
枚挙にいとまがない
言っちゃ悪いが宅建試験を受かったからって
実務経験無しで生々しい現場仕事をやると
すぐに迷子になるし、不動産ってのは
地雷が埋まりまくってるんで怖いんよ。。
自分で買うなら自己責任だが
仲介などで分かったふりして進めば、
ほぼどこかの時点でトンデモナイ失敗を
やらかして損害賠償やら信用やらも失って
退場もんだろうね。。。
（だからブローカーは免許を取らないｗ）
実務経験で後から
何度も冷や汗をかいたり
痛い目に遭って
はじめて分かること
も多い。
(契約が取れない程度なら全然大丈夫🙆♂️)
サラリーマンなら死ぬほど怒られりゃ
なんとか済むレベルで終わるかもしれないが
ひとり社長なら退場もんです。。
実際、取引に絡むブローカー達は
ほぼ全員が『宅建免許』なんて持って無いが
実務の裏側まで熟知したプロフェッショナル
が多いし、少し話をしてみるだけで
実力が分かる
なもんでウチ的にも取引の間に入る
ブローカー等の宅建免許の有無より、
不動産取引に関する業務遂行能力と
『皆まで言わずとも分かるよね？』
的な共通認識の有無が気になるだけです
これが無いと『分かれ』相手の仲介業者や
手数料を千切って渡すブローカーに
めちゃくちゃストレスが溜まるんです。。
経験不足の取引相手なら
飛ばして取引したくなるし
実際、経験不足で知らない間に
決済を完了されて飛ばされたりするし
（ノーギャラってことね）
そーいや全くの未経験から
不動産屋を開業した何人かを知ってるが、
皆、例外なく
コミュニケーション能力と
物事の仕組みを俯瞰する能力、
地雷を判断する「勘」
が異常に高くて鋭い
逆に言えば、こんな方々は
不動産屋を始めるにあたって
宅建免許の有無なんて全く関係なく
資格者を雇って不動産屋が出来るし
他の商売でも何でも上手くやれる
能力がありますね～
餅は餅屋って諺があるが
「餅」を語る【資格】だけ持っていて
餅のウンチク話がどれだけ上手くとも
実際に旨い餅を作る技術が無ければ
意味が無い（笑）
あ、ご興味の無い方には
チンプンカンプンの話ですみませんm(__)m
ま、そんなことで営業クン１号＆２号は
ウチの仕事と自分の仕事をやりながら
不動産のイロハとその先を修行中だし、
営業クン３号は不動産全般の実力は抜群だが
ハコ（法人）を回す練習としてウチの仕事を
手伝って貰っております
今や３号くんは１号＆２号くんからは
不動産査定の師匠となっています。
ま、うちとしては
来る者拒まず去る者追わず
ただし、能力が高くとも
性格が悪い奴は
ノーサンキューですね～
今後はどんどん社会のホワイト化が進むので
性格の悪い奴はよほど能力が突出していない限り
途中で消えるだろうからね～
特に日本は島社会だし結局は
能力が高くとも自己中で難儀な奴より
普通の能力でも性格が良くて真面目な人が
生き残ると思う
ぶっちゃけ、
ウソで良い人を演じてるだけだとしても
そんなもんはすぐに見抜けるが
「良い人戦略」を演じようとしてるだけ
まだマシってもんでしょ？
あと、何と言っても根本的に大事なのは
勉強と改善を続ける
「継続力」ですよね～
ウチの営業クンたち、性格はエエねんけど
火をつけると藁のように
激しく燃えるが
アッっちゅう間に
燃え尽きて灰になるんですよ
ヤル気の三日坊主ってやつ（笑）
何事も【必勝法】は
備長炭のように
ゆっくりでもええから
燃え続けること
継続力が無けりゃ
素地の能力が天井やねんから
とんでもない才能が無い限り
ほぼ何をやっても
成功せーへんでぇ
↑
営業くんがこのブログを
見てるかもしれないんで
一応、彼らへ伝言w
ま、ウチはそんな性格だけは良い奴らが
集まってゆる～く繋がってる感じですから
仲間内でオゼゼや案件を回し合ったりして
将来それぞれが独立開業しても
そんな関係が続けばいいね～
おわり