こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
ワタシが不動産仲介サラリーマンだった頃、
営業所内でいつも飛び交っていた
言葉がある。
代々代わる所長達が必ず言うんですが
さーっ！
宅建試験明けから
物件が動くぞー
毎年、なぜか判で押したように
宅建試験が終わる10月中旬から
仲介として預かっている物件が
売れ始めるんですよ〜
10月中旬から急に動き始めて
12月初旬に一旦止まる。
で、年明けの1月中旬から3月上旬の
最需要期2ケ月間は売れそうと思った物件は
ほぼ全て売れる！
12月初旬迄に売れなかった物件も
2月初旬くらいには売れたりするし、
もしそこで売れてなければ売主は皆、
価格を下げて3月初旬迄に売り切ろうと
躍起になるからねー
で、毎年3月後半には
【箸にも棒にもかからない物件】だけが
売れ残るって流れ。。
毎年毎年、同じ流れを経験しているので
ウチの在庫物件もこのスケジュールを基に
値付けを考える訳なんです
で、今ウチに残っている在庫物件たちは
年始年末に仕入れて3月中旬にようやく
再生リフォームが完成して最需要期を
逃したタイミングで売出しを開始したので、
今も売れずに残ってる。。
タイミングを逃した物件は
夏場に売れるはずも無く
宅建試験明け1発目の需要期までは
販売価格をむやみに下げることなく、
借入金利や管積金、ステージング費などを
払い続けながらひたすら1発目の需要期が
来るのをひたすら我慢するだけ。。
【ひたすら我慢料】は
在庫トータルで
月々100マン也
我慢の6ケ月をひたすら耐え抜いて
ようやく宅建試験明けの
1発目需要期が到来しましたー
4〜9月の半年間、在庫物件の成約は0件、
完全に凪ってたのに
10月に入ってから徐々に動き始めて
この3週間ほどで売却済みが2件、
手付契約や買付ベースで3件決まったー
2件が結婚(売却決済完了)
3件が婚約(ローン特約付契約予定w)
この三連休で1件が手付契約済となり、
2件が買付ベースの手付契約予定
盆と正月が
いっぺんに来たや〜ん
まぁいつもの需要期って感じで
長年変わらないが以前と違って、
最近の流れで新たに思うことは
中古物件への問合せや引き合いが来るのは
綺麗にリフォームされて
ホームステージングで
ばっちり着飾った
再販物件ばっかり！
ウチでは一般のお客さんから仲介として
販売を預かった物件も多数あるが、
ほとんどは
・室内は現状のまま
・売主さんが居住中のまま
の状態で売り出しております。
元来、中古物件の売却としては当たり前やし
相応の査定で売れるか売れないかの
こそばい値付けをやってます。
再販物件のように割高価格じゃ無いのに
やはり、比較対象に綺麗な商品物件が有ると
割高でもそちらに目が集中するのも
しょーがないよね。。。
例えば
①一般の方が売主の現状販売物件
⇊
②再生リフォーム・商品化物件
⇊
①一般の方が売主の現状販売物件
⇊
②再生リフォーム・商品化物件
⇊
①一般の方が売主の現状販売物件
⇊
②再生リフォーム・商品化物件
⇊
同じマンション・同じ部屋であっても
【リフォーム費用＋業者利益】が乗っかるから
当然②の方が割高の価格設定だが、
やはり②の方が綺麗に商品化されていて
引き合いがこちらに偏るのはある意味
当然っちゃ当然ですよね。
(これがウチの本業ですし)
ま、住宅ローンの月額返済額を比べりゃ
3,000～10,000円ほど高くなるが
本体価格のローン１本に含むことが出来るし
そのまま綺麗なお家に住めるんで
やっぱ②を選ぶよね～
①を安く買ったとしても、
後から自分でリフォームするとなると
誰に依頼する？
リフォーム資金はどうする？
そのまま現状で住むか？？
などなど、一般の買主さんとしては
資金繰り的にも現実的にも
現状のまま物件を買うのは
ほぼ選択肢としては無いよね
(ひと昔前は当たり前だったが)
最近は中古物件も業者の再販物件が
溢れかえってますから
綺麗にお化粧しないと
一般の買主さんからは
選ばれない時代になったね。
だからこそ、ウチが買い取って
綺麗に再生販売する仕事があるんですけど
10年以上前なら①の状態の売出し物件が
大半を占めていたんで仲介者として見ると
ちょっと複雑っすね。。。
さて、お嫁に行くだろう今回5件の娘たちは
全てウチが再生リフォームを施し、
ホームステージングでバッチリ着飾った
商品物件
しかし売り出すタイミングを外してしまい
半年以上、ピクリとも売れる気配が無いまま
年末には融資の返済期限が来るので
めちゃくちゃビビってました
もし万一、どの物件も売れないまま
借入銀行から融資返済期限の延長を
全て断られたとすりゃ
5件借入総額1億以上
耳を揃えて返さないといけない
いやいや、さすがに
『全部一括で返せ！』
と言われりゃかなり厳しいもんね。。
ま、さすがに全部を返せとは
言われないだろうが、ひょっとして
2件分くらいは延長を断られる
想定くらいはしとかんとあかんので
結構ビビってたんですよ。。
なぜなら返済期限延長には銀行審査があり、
時期的に【4-9月半期分の試算表】を
求められるが、先程書いた通り
4-9月半期は在庫販売は0件ですんで
もう真っ赤っかの試算表なんで
完全に落第の成績表やもんね。。
こりゃかなりヤバい状態で
夏頃からヒリヒリしていたが
3件滑り込みで手付契約予定になったんで
ローン特約付でも売却契約書さえ巻いて
銀行へ資料提出できるなら
決済が間に合わずとも
とりあえず契約済み！
後は決済待ちなだけなんで
延長頼んまーす
ってな感じで言えば
銀行さんも返済期限の延長は
確実にやってくれるだろうから
マジで安堵したよ
とりあえず手付契約(婚約)さえすりゃ
万一、その後ローンアウトで
売却契約が白紙解除になったとしても、
先に返済期限延長さえクリアすれば
後はどうにかなる
次は1ー3月の最需要期が有るから
何とかなるっしょ〜
(もち、こんな可能性は銀行に言わないw)
いや〜、マジで資金繰りは
【カイジの鉄骨渡り】をやってます
【今回得た教訓】は
返済期限が来る物件全てが
メインバンクの借入ってこと。。
メインバンクは資料提出もうるさく無いし
審査も速い！
しかもサクッとPJ融資が出るし
ウチの事務所から一番近いし
ついついメインバンクへの案件持ち込みが
集中するんよね
でもやっぱり、
こんな最悪な想定をせずに
返済期限の到来が1行に集中するのは
めちゃくちゃ心臓に悪い。。
使い勝手の悪い銀行からも
万遍なく借りておいて、借金返済を
バラけさせておくべきやったわ。。
脇を締めて経営してるつもりやったけど
まだまだ甘いと大いに反省っす。。
1行に1物件なら期限延長もやり易いし
融資枠が余っている銀行もまだまだ
複数有るのに今になって思えば
めちゃくちゃ失敗したわー
ってな話をメインバンク担当者へ
雑談話をしながら
もしオタクが5件分の返済期限を
延長してくれへんかったら
オタクの定期も積金も全額解約して、
口座に入れっぱなしになってる
オタク経由で借りた協会付無担保融資も
使途違反と言われようが全部かき集めて
オタクへの一括返済に充てなあかんけど
そりゃ、しゃーないやんなぁ～
メインバンク担当者へ
チクチクとジャブを打ちまくって
9月あたりから牽制球を
投げまくっておりました
もちろん担当者曰く
社長んとこは延長大丈夫っすよー🙆♂️
他でもっとヤバいとこ一杯ありますから
などと軽く言ってくれるけど
延長の可否を決めるのは
アンタやないし。。
ま、幸いにも５人の娘たちが結婚＆婚約と
なりそうでホッとしました〜
婚約予定（住宅ローン特約付の手付契約）が
３人なので、まだまだトラタヌですが
うまく3件とも引渡決済が完了すれば
ウチの在庫の半分が捌けますんで
年末迄には、めちゃくちゃ楽になる～
でも３件売れた分の消費税支払いだけで
ザっと６００マン。。。
しかも今回の３件は全てマンションなんで
建物価格の比重が異常に高いんで
消費税もデカい。。。。
不動産って内税表示なもんでウチとすりゃ
販売価格に消費税を乗せてる
感覚が全く無い！
なもんで外税表示とはエライ違いなんすよ。。。
もちろん頭では損得が無いと分かってるが
決算時に支払う消費税なんて
もう完全に手出しするような
気分なんです。。。
（これ、分かる人には分かるよね。。）
あ、今日の内容は意味不明でしょうけど
日誌代わりとしても書いておりますので
悪しからずご容赦くださ〜い
自分の過去ブログを読み返すと
あーこんなこともあったな～
ってな感じで面白いんです
おわり