こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
脱サラ前のサラリーマン末期だった
約9年ほど前、独立起業までの助走として
安い築古戸建や築古区分を買っては
リフォーム再生して貸家にすることを始めた。
もちろん、不動産屋として独立する為に
ギリ４桁万くらいのタネ銭を貯めてたが
不動産を扱うならあっという間に
打ち止め終了の額です。。
ってことでまずは
サラリーマンの副業って感じではなく、
あくまで独立起業の助走として
国金(日本政策金融公庫)や
近くの信金に飛び込みまくった。
今振り返ると借金ノウハウは
まったくの赤ちゃんレベルで
かなり失敗したり遠回りをした。
そんな恥ずかしい頃の話🫣
↓
失敗を重ねて借金する為の準備や
セオリーを徐々に覚え、
脱サラ前に不動産を買いながら
リフォーム費などの運転資金として
脱サラ助走期間の3年ほどで
国金 3本 1,500万
信金 2本 1,000万(フリーローン)
を借りることが出来た。
番外編として
バツ後に前の家族達が住む家と
太陽光発電所を3つ買ったので
住宅ローン １本 2,000万
ノンバンク 3本 5,000万
以上、サラリーマン時代末期の
3年で借りたのは
借金総額9,500万
ちなみに太陽光発電所はノンバンクの
パッケージ融資が整っていたので
サラリーマンであれば源泉1枚、
たった一日で融資承認が出るので
一瞬で借金可能だった。
必要だったのは
借金を背負う覚悟を決めるだけ
ま、借金したお金を
収益を産む資産と
交換しただけなんで、
いつでも換金できるし
理屈的には何も怖くないけど、
ねぇ。。。。
しかし当時、
なぜ太陽光発電所を買ったのか？
答えは簡単！
全額借入可能だし
国策に乗っかる安心感も有るし
なんと言っても金利2.5%、15年返済の
無担保融資だったから
ピンと来ましたか？？
借金しながら事業をやってる方なら
当たり前に理解出来ますよね〜
無担保融資ってのは
めちゃくちゃデカい！
脱サラ直前の1年間は駆け込みで3つの
分譲太陽光現場を買いました
源泉が出るうちが最後のチャンスやし
分譲完成見込ならノンバンクが使える〜
独立起業後、何処かの時点で
資金繰りが上手くいかないって想定も
当然必要だったし、そんな最悪の場合には
太陽光発電所を必要に応じて売却すりゃ
手元にキャッシュを作れるって
控えめに言ってもサイコーやん
だって太陽光を売却すりゃ売却代金は
手元に入るが一括返済は不要！
（これはめちゃくちゃデカいね↑）
無担保融資だから
当然、月々の返済義務は残るけどねー
ってことなんで脱サラ後の最悪を考えりゃ
御守り保険代わりになるよねー
独立起業後、融資がつくようになると
法人として土地から取得し
太陽光発電所の設備を分離発注して
2箇所作ってみることに挑戦した
↓
やはり自分で作ると利回りは
跳ね上がります
資金は国金やマル経融資、
保証協会付融資を運転資金として借りて
使途違反を問われぬよう寝かせて
ごちゃ混ぜにしてからコソッと支払った
これらも無担保融資
ノンバンク融資はサラリーマン用だし
与信枠パンパンまで借りたので
もう使えないからね
お国は起業間もない弱者を
手助けしてくれる制度が整っているので
日本って良い国ですよ！
こんなに公平で腐敗も格差も少なく
借地借家法をみても福祉的にみても
弱者にとことん優しい日本に
文句を言ってる人を心底理解出来ない。。
もちろん、完璧なんて世界中を見渡しても
有るはずないし、
理想にはまだ遠いとしても
『国ガチャ』なら
最高ランクの日本ちゃうん？？
いったい他にどんな国がお好みなんかな？？
ま、話が脱線したが先日、
信金さんからオレ個人宛にハガキが来た。
↓
おーーっ！
とうとう脱サラ助走時代の初期に
個人名義で借りた
借金が完済
今や法人でめちゃくちゃ借金しているので
個人で借りた借金なんてもう忘れている
くらいの存在だし、今の感覚じゃ
借金返済より新たに借金を
作る方が嬉しい
(こんな感覚ってどうなんやろね。。)
でも個人分の借金(信金フリーローン)を
今回一つだけでも完済したのは
なんか知らんがめちゃ嬉しい〜
気になって他の個人借入分を調べると
国金からの借金1,500万→残債50万
信金フリーローンも気が付けば
返済が進んで借入1000→残債270万
住宅ローン借金2,000万→1,300万
太陽光の借金5,000万→3,000万
独立を目指していたサラリーマン時代、
個人名義の借金総額9,500万のうち
半分ほどは返済が進んでいる
(その後の法人借金は爆増ですけど
)
しかも太陽光発の借金は無担保だから
利回り逆算で3,500万くらいなら
換金できそうなので今の法人が
最悪の展開になった場合には
売却すりゃ手元資金は作れるってこと。
言わずもがなですが
もし売却で作ったキャッシュ3,500万は
利益じゃ無くて借金ですから
金利2.5%で月々の返済がまだ10年ほど
続く借金が残るわけですけど
ま、もしもの時には
何かの足しになる安心感もあるし
ハイツなどを保守管理するに比べりゃ
太陽光は年に2回ほど草刈りと
除草剤を撒きに行くだけで
ほぼほったらかしでも日々、
発電収入がチャリンチャリンと
入るわけだから悪くないですねー
でも太陽光発電所の最大の難点は
不動産とは大きく異なり
発電スタートから20年かけて
確実に元本価値が剥がれ落ちるので
最後はほぼ無価値になるってことだわね
ま、表面利回り10%付きで
いつでも融資を得られる保険としては
悪くないかな
こんなサラリーマンだった
当時を思い返すと
ここのブログには
いろいろな方が
築古戸建賃貸や
太陽光発電のノウハウ、
失敗談、融資の仕組み等を
惜しみなく記事にして
下さっていたので
本当に勉強になりました！
ワタクシ、不動産売買のプロだったが
賃貸事業や太陽光、事業資金の借入なんて
全くのド素人でしたから
先行実践者のノウハウや
考え方、失敗談などは
本当にありがたかったし、
真っ暗な地図を明るく照らす
バイブル的存在でした！
今のワタシがあるのも
当時ここのブログを書いて
いらっしゃった方々の
知恵と経験を勉強出来た
おかげとも言えます！
控えめに言っても
ブログで勉強するって
何千、何億円の価値が
ありますよね！
皆様に感謝！
おわり