こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
今日は売買仲介を2件契約
ようやく3本目の矢である
仲介業も少しずつ収入になってきました
1件はウチが一括査定に行ったものの
大手を含めて8社競合で買取り査定となり、
勝てる買取り査定額がブっ高値すぎて
怖くて買えない案件になってしまったんで
仲介としてお腹が空いてる他業者に
買って貰った〜
(ウチはブっ高値過ぎて怖くて買えない。。)
もう一件は後輩くんの会社が物元、
ウチが買い客を案内して
客付として『分かれ』契約
物元？？ 分かれ？？
意味が分からないですよねー
噛み砕くと後輩くんとこが
売主から販売を任されて
ウチがたまたま後輩くんとこの物件に
お客さんを案内して契約に至ったわけです。
後輩くんは売主さんから仲介手数料を
貰える『物元』業者、
ウチは買主さんから仲介手数料を
頂戴する『客付』業者となるんで
そんな取引の形態を業界用語で
『分かれ』とか『片手』とかって
言うんですね〜
もし後輩くんが買主も見つけたなら
売主買主の両方から仲介手数料を
get出来るので『両手』とか『両直』
などと言う。
ここまではごく一般的で
不動産屋なら100%知ってる
健全な取引です
ここから次は少しややこしくなるけど
水面下の収益物件なんかだと
買主側の仲介業者が2社や3社になったり
する場合も多いがこんなケースは
『買い分かれ』と言う。
(別名あんこ取引)
何故だか全くの謎だが
2年以上前のに書いた記事なのに閲覧数や
検索数が毎月トップ10に入る
『買い分かれ』の話
↓
この記事が毎月トップ10に入る
閲覧数って意味が分からん
さて、この『買い分かれ』
これは売主さんは通常通り
販売を任せた仲介業者(物元業者)へ
仲介手数料を支払い、
買主さんは窓口になった仲介業者へ
仲介手数料を支払うが、
買主側の仲介業者が受け取った手数料を
一部ちぎって契約に関与したもう一社へ
配分すること。
買主仲介側が片手分の仲介手数料をさらに
折半したりして別の業者へ配分することを
指す用語なんですが
まぁまぁよくあるんですよね〜
(歴の浅い営業マンは知らないかな？)
さらにややこしいケースは
買主を見つけて来た仲介業者や
間に入るブローカーなどが複数居る場合、
通常は買い分かれで仲介するんですが
売主側の仲介業者(物元仲介)が
『両手』取引が欲しいばかりに
両手取引以外はやらないなんて
条件をつける場合もある。
(↑特に物元が大手の場合が多い。。)
大手のブランド力で売主は集まるが
買主を探す能力は無いくせに
売主と買主の両方から仲介手数料を貰う
『両手』が欲しいなんてほんまガメツイね。。
(結構有りがちな話。。)
その場合、買主側に仲介や
ブローカーが居ても物元業者が
買主と売主からの仲介手数料を
物元業者が両手でガメる。
買主は物元仲介へ手数料を支払い、
更に情報を直接持ってきた仲介業者や
ブローカーへも別に1〜3%の紹介料を
支払ったりするんですよー
もし買主側に関係している業者が2社居るなら
買主から受け取った紹介料を2社で配分する
(ブローカーが居るケースが多い)
水面下の収益案件なんかは
よくあるケースで買主が
『仲介手数料＋B K(紹介料)』
を支払うってことです。
買主が宅建業者ならよくある
当たり前の話で
『正規仲手＋B Kで6%でok?』
とか
『正規仲手＋BK300マンなら買えるん？』
みたいな感じです
もちろん、買主側もダブルの手数料を
支払う価値がある水面下情報なら
喜んで支払うって仕組みっす
(収益物件を扱う営業マンなら常識)
これってそもそも売主側の物元担当者が
買主を探索する能力が乏しくヘボいくせに
ノルマ数字欲しさに『両手』を目論んで
内密にブローカーをかませたりすることが
だいたいの原因
ま、売主さんが客付能力が無い
ヘボい大手担当者に全く気付かず
ブランド力を盲目的に信じて
ちょい安値で任せてしまったことも
原因やけどそんなことを
一般の方が気付ける訳無いよね。。
そのちょい安値の部分が買主にとっては
別途BK(紹介料)に化けるわけだね。。
ま、収益水面下物件ってのは
正規ルートで表に出ない理由は
今言った理由以外にもいろいろあるが
こんな泥くさい人脈が必要だったり、
BKなどの訳が分からんモンが付いたりする。。
でも今やちょい安値の案件なんて
そうそう無いからBK要の水面下案件は
ほぼ無くなったけどね〜
たぶん全国共通で都市部なら
同じような現象が起こってるんかな？
ま、そんな愚痴を言ったところで
世の中が変わるはずも無いけど。。
だって一般人は中小企業より
ブランド力がある大手に売却を
任せるからね。。
ワタクシ、長年その大手で修行したので
元職場の後輩達の悪口は言いたかないけど
今やどんどん拍車が掛かるほど
大手営業マンの足腰が弱って
質は悪くなる一方やね。。
自分で買い客も見つけられないくせに
レインズ登録物件を『囲い込み』とか
ほんま、えげつないことをしよるし
(都会ほどそうなりがち。。)
さすがに数年前、週刊誌に暴露されて
最近はなくなったけどね。。
でもなぜ大手はそんな悪さに
手を染めるのか？？
もちろん中小業者にも悪い奴は居るけど
大手の場合は綺麗に着飾ってるくせに
一般人をカモにするからほんま
タチが悪いよね。。
(もちろん全部じゃないよー)
不動産屋に限らず、銀行も保険屋も
綺麗に着飾った大手企業ほど
実は悪巧みが上手いのは
どこも全く同じやけどね
(もちろんこれも全部じゃない)
ま、結局は大手企業ってノルマノルマで
現場を締め付けるからノルマを達成するには
組織ぐるみで一般人をカモにするケースも
出てくるんよね。。
もちろん他業界でも日常茶飯事に有るし
ちょい前に話題のB◯G モー◯ーなんかも
さすがに酷すぎるけど根本原因は
全く同じ構図ってことやね
ま、氷山の一角が表に出ただけの話。。
(恐ろしい世の中じゃ。。)
大手ほど数字に直結しない間接人員が
よーさん居るから
営業マンに過大なノルマを課して
売上げを無理矢理にでも掻き集める方向に
走りがちだし、株主が居る上場企業なら
株主だって売上げ利益にうるさいから
顧客を蔑ろにして利益至上主義になるのは
資本主義社会の仕組み的にそうなりがちに
なるわな。。
その末端で働く営業マンは
組織内での生存本能からも
組織の論理が正義になっていくのは
有る意味当たり前やし
組織が古くて大きいほど
中身が腐ってくるのも
組織の根本を成す人間のサガを考えると
当然そうなりがちよね。。
よほど浮世離れしてるか青臭くない限り
政治の世界も然り、ジャニーズもマスゴミも
然りで残念ながら社会を熟知している大人なら
ある程度は皆が分かりきってる話
マスゴミなんてジャニーズ問題は
百も承知で長年見て見ぬ振りしてきたくせに
表沙汰の勢いが止まらないとみるやいなや
いきなり手のひら返し
TVで正論だけぶちかましてガーガー
言ってるなんてほんま茶番も甚だしいし
報道する自由と報道しない自由を
使い分けすぎて、公平な報道からは
対極にある偏向報道は皆も承知ですよね
ちなみに大阪には
枚方パーク(通称『ひらパー』)という
遊園地があるが、その宣伝キャラクターの
『ひらパー兄さん』はV6の岡田くんが
務めている。
(初代はブラマヨの小杉)
↓
今のところ、岡田くんのひらパー兄さんが
交代する話は聞かないが
是非とも続けて欲しいね〜
↓
ってか世の中の大手企業もジャニーズ問題なんて
昔から分かってるやろに、
表沙汰が止まらないとなったら
即座にCMからジャニーズを降ろしまくったのは
違和感しか無いし、キモいわ。。
そーいやコロナワクチンを射たなかったオレが
非国民呼ばわりされるとかもさ。。
あ、別に陰謀論者じゃないよー
ただなんとなく要らねーって思っただけw
ま、世の正論には逆らえるはずが無いから
一斉に一方向へ世論が向いた結果、
企業がその対策行動を取るのは
自己矛盾してるのは傍へ置いて
無理からぬ話として理解できるけど
(正論って怖いねーw)
でももし枚方パークまでもが
岡田くんを交代させたら
オレも大阪人も完全に
見下げ果てるね〜
(あ、個人の感想ですよー)
ま、話が脱線したが
綺麗に着飾ってCMを打ちまくってる
大手さんだって中身はこんなもんですわ。。
実態はノルマ命で顧客を蔑ろにするような
企業文化が蔓延ってる会社も多いよね。。
(何度も言うけど個人の感想でーす)
なんか愚痴と毒舌だらけで
すみません🙇♂️
まぁ幸いにも比較的に不動産業界は
他業種よりも独立起業がやりやすいので
ノルマ命で顧客を蔑ろにするような
アホな会社を見限って
『ひとり社長』を始める奴も
結構多いんですよー
ん？？
あれ？
なんて壮大で
我田引水的なオチ
おわり