こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
実は中古の不動産物件って時代ごとに
流行り廃りがあるんですよね〜
15年以上前は買取再販業者ってのは
かなり少なかったんで
一般人が売主として居住中のままとか
空家でリフォームもせず現状のまま
販売されることが普通だった。
不動産屋が介入するのは
売主買主間の仲介業務だけですね～
そもそも中古物件の販売に関わる不動産屋は
『仲介』がほとんどだった。
でも「売主＝一般人」だから
現状有姿取引・売主の瑕疵担保責任は無し
ってのが標準的な取引になるので
買主にとってはちょっと怖いね。。。
その後、買取り業者が
ポツポツと現れ始めて
物件の基本的な部分は最低限の補修と
室内をサラッとリフォームした状態で
販売を始めた。
(今からざっと15年くらい前かな)
そうなると売主はプロなので
現状渡しじゃなく補修やリフオームが
施された状態で販売されるので
買主にとっては買い易くなるよね～
ただし、
綺麗に補修とリフオームが施されているから
当然、売主が一般人の現状のまま物件よりは
一般人が売主物件よりも高くなる。
そこから更に買取業者が雨後の筍のごとく
現れ始めて、再生販売のリフォームが
どんどん過激になり、8年前くらい前からは
特に中古マンションはフルリノベーションされた
販売物件が多くなった
(リフォーム→リノベーションの移行期)
こうなると、一般人が居住中のまま
売り出している物件（仲介）なんて
フルリノベーションされた業者が売主の物件と
見比べるとめちゃくちゃ見劣ります。。
見劣るどころか比較対象にすら入らなくて
少しくらい安かろうと築浅で綺麗な物件以外は
全く売れなくなる。。
ってことで一般人がそのままの状態で
売り出す物件は少なくなり、
特に古い物件や室内に難アリ物件は
どんどん買取業者が買い取って
フルリノベーションを施してから
再販売される流れになってきたんですね～
もちろん、所有者である一般人が
自分の売り家を綺麗にリフォームしてから
売りに出せば、リフォームに掛けた費用以上に
高く売れることは確実なんですが、
そんなことする一般人の売主なんて
ほぼ居ないからね〜
(↑だからワタシの食い扶持があるw)
しばらくはこんな状態が続いていたが
問題なのは2年くらい前から
尚も増え続ける買取業者と
一般人が現状のまま売りたい物件数の
バランスが崩れて
買取り業者の仕入競争が激化
もうビビるようなめちゃ高値で
買い取らないと全く仕入が出来ず
しかもその物件にフルリノベを施すので
中古物件の販売価格は暴騰！
もちろん、新築価格が先に
ガンガン上昇したから中古物件も
引っ張り上げられたんですけど～
(売れないなら誰もやらないからね)
それでもコロナ禍中盤から昨年まで
しばらくはバンバン売れていたが
今年に入ってパッタリ売れなくなった
ま、涼しくなってきて
いきなり動きだしたけど
世の中はコストプッシュ型のインフレで
エネルギーや食糧品関連をはじめ、
あらゆる物が高くなってしまい、
でも給料にはほぼ反映されていないので
先行して爆上げしていた不動産価格には
もう買い手がついてこれなくなり
上がりもせず、ほぼ下がりもせず
踊り場状態に入っている。
でもなぜ、不動産の販売価格が
簡単には下がらないのか？？
まず、在庫を仕入れた業者は
価格が踊り場に入ったのが
明確になる前に仕入をしてるんです。
1〜2年前の仕入れ時は
再販価格が右肩上がり前提じゃないと
全く買えない時期に背伸びしまくって
買っちゃってるんで
販売価格を下げると赤字確定なんで
現状値のまま販売を続けるしかない。。
（↑ウチも今、ココの状態。。
）
不動産業者はほぼ皆、長い目でみりゃ
インフレは基本路線と思ってるので
損切りしてまで急ぎ売りする必要は無いと
感じている。
じゃないと今も高値で競り合う
買取り業者が消えていないのはおかしいw
ビビるような高値買いをやる業者が
入れ替わり立ち替わり現れるので
結局は販売価格も高値に張り付いている。。
でも販売仕入れの融資（PJ融資）は
１年返済が基本で返済期限の延長も
プラス１年が限界。。。
高値買いで在庫がシコっていても
資金繰りに余裕がある販売業者は
踊り場を抜けてまた不動産価格が
上がることを期待して
むやみに価格を下げずに
じーっと我慢している感じです。
（↑ウチもまだギリこんな感じｗ）
しかし高値仕入れをやり過ぎた一部の業者や
資金繰りが限界の業者は在庫を掃くために
損切り値下げを始めている
なぜなら融資銀行から
「損切りしてでも
とりあえずさっさと売って
在庫を減らしなはれ～
でないと、追加融資も
残った在庫分の期限延長も
せーへんよ～」
って、せっつかれてるからね。。。
ま、民間銀行はこんな感じでシビアだが
お国は弱者にめちゃくちゃ優しいので
納税をキチンとやってて
お国が民間企業に手元資金さえ回せば
そこそこ耐えられそうな企業には
日本経済が底割れしないよう
運転資金としてガンガン
輸血をやってくれます
府の保証協会や国金が出してくれる
運転資金融資ってことですね〜
(お国様様ですぅ
)
ってことで、
現状ではほとんどの業者は
輸血を受けながらまだ
持ち堪える体力が有るので
今のところ、そう簡単には
大きく不動産価格が下がることは
無さそうな感じです。
しばらく耐え忍んで
価格調整をこなせば再び
（↑単なる願望ですｗ）
ま、日本はデフレ脱却として
千載一遇のタイミングだから、
お国も倒産企業を大量に出して
日本経済の腰を折るようなことは
したくないだろうし。
そんな理由なのかどうかはともかく、
お国は民間へジャブジャブ輸血しながら
経済成長の腰折れを防いでいるようで
モノの価格も不動産価格も
落ちそうで落ちない。
給料を含む世の中のインフレが
追いついてくるのを輸血しながら
待ってるんかな？？
今までは中古物件の話だが
新築マンションや新築戸建も
融資返済期限の違いはあれど
今、販売中の物件は1〜2年前に
高値仕入れをやってるから
同じ状況だろうね。。
特に新築マンションなんて
マンション用地の仕入れ競合は
まだめちゃくちゃ激しいし
土地取得から販売完了までのスパンが長い。
しかも建築費や人件費の高騰は
おさまる気配は皆無なんで
基本的に高値のまま販売が続くだろうね。。。
(じゃないと赤字確定だろうから)
しかし買い手となる一般消費者は
給料がまだインフレに対応していないから
エリアによってはもうこれ以上の
不動産価格上昇にはついてこれていない
基本的に建材や人件費は上がり傾向なんで
不動産価格も同じだと思うが
このタイムラグが我慢のしどころかも。。。
でもマンションデペロッパーなどの事業者は
仕入れた土地を寝かせておけないから
今、出来る手立ては今から建築を始める
新築物件については
今までより１住戸分譲面積を小さくして、
販売戸数を増やして販売額を
下げることくらい
ざっくり簡単に言うと
不景気時は仕入も建築額も人件費も
全て安かったから販売競争力をつける為に
１住戸の面積は大きく作るし
今のように全てのモノが高くなると
販売価格を下げる為に１住戸の分譲面積を
小さくするのが基本なわけです。
（建売分譲と全く同じ原理）
例えばマンションなら
昭和時代の１室平均の広さは
体感的に５５～６５㎡くらいに小分けした
4DKみたいな小さい部屋が多いし
続くバブル期も同じで金持ち以外は
市内のマンションなんて買えないから、
５0〜６０㎡前後の小さめが多いし、
逆に思いっきり振り切って金持ち狙いで
豪邸仕様１００㎡なんてのも多かった。
バブル崩壊後から１室の分譲面積が
少しずつ広くなってデフレ最悪不景気時の
平成１０年台くらいは６５～８０㎡が
多い感じだ。
ま、リアルタイムで見てたわけじゃなく
２０年超も不動産売買仲介をやってると
昭和４０年代から現在までの
様々な年代の中古マンションや戸建を
仲介しているからそうした面積の変遷が
よくわかるって話
建売住宅の土地面積も全く同じで
大阪市内のウチのエリアなら
バブル期は土地10坪ちょいの
建売分譲だらけですよ！
そーいや昔、
『日本の戸建はウサギ小屋』って
よく言ってましたよね？
まさにあの時代がこれで
不動産がバブル化して
普通のサラリーマンでも
何とかギリギリ家を買えるように
分譲サイズを極限まで小さくした結果
なんですよ～
ま、その代りに建基法を無視した
違法建築物件だらけになったけどね。。。
バブルが崩壊した後
１０年ちょっとくらいはダラダラと
不動産相場が下がり続けて
不景気どん底の頃はウチのエリアでの
戸建分譲は土地２５～３０坪くらいになり、
3階建分譲が当たり前だったのに
販売競争力のために２階建の建売も出始めた。
土地値も建築費も最安になっていたので
分譲サイズを広くしてもサラリーマンが
買える価格帯に出来るからね～
その後、アベノミクス効果が出たのか
不動産相場が回復傾向になり
土地20坪の建売分譲時代が続いた。
ちなみに鉄骨造の建売分譲をやってたのは
平成２０年くらいまでで
中国の経済力が伸びて鉄の価格が高騰、
その後はずっと木造オンリーです。
ですんで、今後も鉄骨造の建売住宅は
おそらく建築されないだろうから
ウチが中古戸建を仕入れる時は
平成１０年代の鉄骨造が希少価値があって
大好物なんです
（火災保険も木造より安いしね～）
そして不動産価格が高騰し始めた昨今
土地20坪クラスで分譲すると
周辺のサラリーマンじゃ買えない
価格帯に突入してきたので
15〜18坪くらいに小さくして
販売価格を下げてる感じやね。。
こんな風に建売業者は徹底的に
周辺マーケティングして
売れる価格帯や売れる建物を
造って来た歴史があるんですよね～
ですからウサギ小屋を造ったのは
不動産屋が悪いわけじゃなく
家を買いたい方のニーズに合わせただけ
さて次は新築マンションについて。
今、マンションデべは
既に高値で仕入れ済の土地がたくさんあるし
建築費が下がる感じは全く無いから
おそらく今から建築予定の新築マンションは
マンション全体の販売総額は下げられる
はずがない。
しかし一般消費者が上値を追わないから
富裕層エリアを除いて1住戸の大きさを
小さく区画するものが増えると思う。
しばらくは都市部で1住戸の面積が７０㎡を
超えるような新築マンションの割合は減る
ような予感が。。
ウチの販売エリアで見ると
不景気真っ只中に分譲された
築後２０年ほどの４LDKで８０㎡超なら
そもそもかなり希少性が高いし
今からの新築では同じ広さの出物が
少ないだろうから希少性は強まるかも？
（今、買うならめちゃ割高になるってこと）
基本的に都市部の区分マンションは
この10年でかなり上がりました。
ってことで10年以上前に
分譲マンションを買った方は
ほぼ逃げ切り勝ちでしょうけど
その中でも程度が良くて4LDKの
広いマンションをお持ちの方なんて
今やめちゃくちゃ希少なお宝物件に
なってますよ～
（今の時点ならって話ね～）
ま、そんな相場の変遷を常に頭の片隅に
入れながら不動産の仕入もやってますが
未来の予想なんて分かるわけないから
そう上手くはイカンもんですね。。。
再生販売事業の理想としては
10件仕入をしたら6件で利益を出して
2件はトントンからちょいプラ、
最悪2件は損切りくらいを目指しているが
今はとてもそんなレベルじゃないです
確実に利益を出すつもりで
物件を仕入れるぞー！
なーんて甘いこと言ってると
全く買えませんからね。。
ぼちぼち中古物件の再生販売業なんて
超絶レッドオーシャンの世界なんで
事業の比率を落として違うことを
せんといかんねー
ってことで原点となる仲介業へも出戻りで
仕掛けをやっております〜
この1年は仲介業の仕掛けに
手間暇を掛けたり
広告費もかなり投資したんで
ぼちぼち回収したいなぁ〜
(今はまだ大赤字っす。。)
ま、こんな不動産の変遷なんて
マニアック過ぎて興味無いだろうけど
ごく一部の方には役に立つかも？？
おわり