こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
先日、いつもルーティンとして
不動産ポータルサイトを巡回してると
おっ！これイケるやん
ってな物件を見つけたので即、
業者へプルリンコ～
（オレ）
ポータルサイトを
拝見したんですけど
○○町の物件は
内覧出来ますか？？
（業者）
はいはい、大丈夫ですよ～
（オレ）
あ、ウチは宅建業者なんですけど
買付を入れる前提で一応
室内を拝見したいんですが
現地で素性を明かすと
先に言えやボケがっ
ってな感じになるのでｗ
（業者）
あー、その物件、
業者さんはお断り
してるんですわ～
（丁寧口調がとたんに横柄に
ま、あるあるですｗ）
（オレ）
いやいや、転売じゃなく
ウチで使いたいんで
満額で考えてるんですけど～
（業者）
アカンアカン！
業者はアカンねん～
（オレ）
満額で買うんですよ？
（業者）
他の業者からもよーさん
電話があるし
なんならウチで
買取ることも考えてますねん
（オレ）
いやいや、せやったら
なんでポータルに
掲載してまんねん？
（業者）
そんなもん
オマエに関係ないやんけっ！
（いきなり怒鳴り出した
）
（オレ）
ポータル掲載の満額で
買うっちゅうのに
買われへんのやったら
ポータルに出すなやっ
業者はアカンって言いながら
オタクが買うんやろ？？
それともコレ、
囮物件か？？
（業者）
そんなもん
オマエに言われる筋合い
あるかいっ！ボケがっ
こんなチンピラ業者と
話してもしゃーないし
電話を切ろと思ったら
先にガチャ切りされた。。。
なんじゃ
コイツ。。。
ま、おそらく値付けを間違えたんやろね。。。
業者からバンバン電話が来たから
おいおい、転売出来るんじゃね？？
ってな感じで自分で買うんだろね
いや、別にそれはええねんけど
言い方ってあるやん？？
正直にさ
「想定外に業者から電話があったから
ポータルから下ろして
ウチで買いますねん～
えらいスンマセンなぁ～」
くらい言ってくれりゃ
「あ、ヨカッタっすね～」
で終わりやのに。。。
それとも、もしかして
このチンピラ業者が
自社で買うことになっている上で
ポータルへ囮物件として安い価格で掲載、
とりあえず客寄せして
なんやかんや理由をつけて
高値で出口を付けてから
三為転売でもするつもりか？？
ま、さもありなんって感じで
悪徳不動産屋が考えそうなことやけど
もしそうならいくらなんでも
この業者が卑しすぎて
物件の売却依頼者が気の毒すぎるわ。。
オレが初っ端に業者と名乗らず
問合せを入れた時、
内覧は大丈夫ですよ～
って、猫撫で声で
言った後の豹変やから、
【さもありなんパターン】なんかもね？
ま、どーでもええけど
オレもこんなチンピラ業者とのやりとりに
ムッとして脊髄反射的に電話で
要らんこと言うてしまうんで
まだまたお子ちゃまですね。。
さて、今月は前回ブログに書いた
買付６本のうち、⑥は確定で
③～⑤の案件も全て買えそう～
③～⑥の４物件のうち
③④⑤は現金オンリー、
⑥は仕入額の7割くらいは
PJ融資が出ると思うが足らず分や
再生リフォーム費用で現金が
かなり必要なんで資金繰りを考えねば
そのうえ、この胸くそ悪い物件も
現金買いオンリーの物件だったんで
お腹一杯の後のデザート感覚ｗ
買えなくて良かったかな
ま、現金流出とはいっても
純粋な手持ち現金じゃなくて
すべて運転資金として先に借りておいた
利息付の借金ですけど～
運転資金がすぐ右から左に
物件に化けると使途違反として
かなりまずいが
ウン千マンと入出金が繰り返された後の
口座から購入資金に充てるのは
問題なかろう～
（オゼゼに色は着いてないからわからんｗ）
少し前まで大家業に関しては
キャッシュ買いの
ちっこい物件を処分し続けて
ようやく一棟モンにシフトしたのに
ふと気づけば完全に逆走しとるやん
冷静に考えるとアホなことやってるが
今、一棟モンを買うために必要な頭金や
諸費用を出して低利回りで客付けがムズイ
一棟収益を買うくらいなら
それを買う為に必要なキャッシュで
キャッシュオンリーでしか買えない
高利回り物件を買う方が良くね？？
（そもそも、その現金も借金やしｗ）
今なら１億の一棟モンを買うのに
頭金と諸費用で3,000万くらいの
キャッシュが必要だが
なら、その3,000万で買える範囲で
実需層にも売れる物件を買う方が良くね？
ってこと
ＣＦもその方が回るし客付けもラク
（一棟モンの借入条件によるけど）
ま、デメリットは
一棟モンのように更に借入して
レバレッジを掛けられないから
返済後の資産規模は全然ちっちゃいけどね。。
でも１０年単位で考えると
価格劣化の可能性は一棟モンの方が
遥かに怖い
（個人的感想ですよー）
しばらくはインフレ予想が基本スタンスだが
いつ何時、何が起こるか分からんもん。。。
リーマンショックで散って行った
知り合いの社長さんたちを見てるし。。
一棟モンの買手って
投資目的オンリーですやん？
そーなると銀行の融資姿勢一つで
景色がガラッと変わるからね
銀行の融資姿勢いかんによって
価格の振れ幅がデカいから
もし下向きに振れると怖ぇーーっ
小さい物件一つ一つの単体だと
そもそも現金買いレベルで価格帯が低いし
実需層へも売却出来る物件を
選んでるから換金は容易！
不動産屋のサガとして
収益物件とはいえ
中期的なスパンでの換金性は
めちゃ重要だからね～
どんな場面でも
換金性が高いモノほど
値崩れしにくい
（まさにロレックスなんてそうですね～）
一棟モンは融資が付く間はええけど
銀行の融資姿勢が悪くなれば
一気に換金性が悪くなるから
そーなるともう持ち切るしか選択肢が無い。。
ちなみに15年くらい前の不景気時は
築20年ＲＣ造の利回りが13%、
地下鉄駅近の鉄骨造で利回り16%とかの
売り物がゴロゴロあったもんね。。
その当時、
何件か一棟収益を仲介したが、
今の相場感と比較すると
ざっくり半値以下やん。。
ま、当時買えた人はお宝ですが
日本中が不景気に震えて
融資も出ない環境で物件を買うって
むちゃくちゃ怖いねんから
ほとんどは結果的にそうなったか
「逆張りに乗れる漢】
かのどちらかって話
（こんな根性はねーよ。。。）
ま、そんな暗黒時代がまた来る可能性は
少ないと思うが、断定できるわけ無いし。。
30代のイケイケ時代ならともかく
もう50代ですから昨今の利回りで買った後、
逆回転でもすりゃ目も当てられない。。
今の相場じゃ、
キャピタルゲイン（値上がり）の
資産価値を保つことが狙いのみで
インカムゲイン（融資を受けて家賃相場を得る）は
もう事業として成り立たへんわ。。
ってことで
もうハイレバの鉄火場に
突っ込む気概は無いかな。。
しかしほんま、
買える物件が無い時は
徹底的に無いのに
被る時はこうも被るもんかね。。。
（うぅ、資金繰りが。。。）
でも一時期よりは現金オンリー物件なら
そこそこの利回り物件が
買える環境になりつつあるってことは
おそらく全体的な不動産相場は
下落基調ってことやねんけどね
（超一等地の雲上物件は除く）
一時的なもんと想定してるが
長期化する可能性も大いにあるし
んなもん分からんしね。。
正直、50代になって不動産屋として
自分の器量は『下の上』
良くても『中の下』くらいと
分かってるつもりw
(え？もうちょい下かな？？w)
ま、40代半ばまでサラリーマンを
やってたくらいやから自分の器量は
そんなもんだと自覚しておりますw
なもんで一人社長のまま
器量の範囲内でぼちぼちやりまーす
願わくば、一人社長のまま生き残り、
フルコミの営業くんたちが巣立って
協業関係になれたら嬉しいなぁ～
おわり