こんばんは〜
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
『抱いて下さい』
と、仲介さんから言われることが
あるんですよねー
もちろん男の営業マンから。。
ワタシ、雇われ仲介営業マンだった頃も
知り合いの不動産屋社長に
何度か同じことを言ってましたー
意味がわからんよねー
コレ、仲介で紹介する物件を
『とりあえず買ってケロー』
っちゅう意味なんですぅ
釣りでスンマセン。。
小さい築古収益物件なんかも多いんですが
売主が急ぎで換金したいとか、
物件がややこしくてとりあえずは
プロ業者しか買えないようなワケアリ物件
例えば、土地としての案件だが
上に古い建物があって
一部が賃貸中の物件なども多い。
現状では利回りが全くダメだし
こんな物件は
キャッシュオンリーでしか買えない。。
基本的に買ってから
賃借人の自然退去を待つか
ゴニョゴニョ動いてみて退去を促すかして
空き家に出来れば解体更地にして
土地として販売したり
自ら建売り事業をやるんですけど
相手が居るからどうなるかは読めない。
買い取る側のプロ業者の立場だと
空き家にして建物を解体出来りゃ
商品化するけど
空き家に出来るか
どうかは運試し
ってこと。。
短期的に賃借人の退去にならなければ
収益物件保有として
本来なら解体したい建物を再生して
他の空室を賃借人で埋める
Bプランを発動するしかない。。
一方、この物件を買ってもらう側の
仲介業者の立場だと
買取業者がうまく解体が出来れば
その土地を販売する時には
再度、仲介として入りたい
一つの物件で2回の両手仲介(両直)になり
一粒で二度おいしいからね〜
(意味が分かりますかね？)
仲介業者の立場からすると
とりあえずは買取業者に抱いて貰って
1回目の両手仲介を確保、
買取業者が上手く建物解体に漕ぎつければ
次は物元として土地仲介に入るわけ。
残念ながらBプラン発動の場合、
買取業者が収益保有として
建物再生に入ることになるので、
しばらくは2回目の仲介はお預けになるか
そのまま立ち消えになるかもしれない。
そんな状況だから仲介の立場としては
まさに
『社長、とりあえず抱いて下さい』
そんな心情にピッタリの業界用語
しかもその裏の意味的には
とりあえず買取業者に抱かせておいて
次に売る時が来ればまた仲介に入るよー
(売り返しは必須ですよーってこと)
って意味も暗に匂わすわけですねーw
商品化出来ずにBプラン発動し、
収益物件としてでも売れる状態になれば
仲介業者は物元になって売却先を探す。
もし買取業者が土地としても
収益物件としても再生出来なければ
仲介業者は抱かせたままフェードアウト。。
ね？
いかに案件をグリップした
仲介業者の立場が強くて
抱かされる側の買取業者が弱いかが
分かるっしょ？
立場が強い仲介業者が買取業者を利用して
仲介手数料を何度も稼ぐ為に
好き放題利用するわけ。。
もちろん、一方的じゃなく
持ちつ持たれつの関係が無けりゃ
買取業者側も協力しない。
買取業者側も何度かの取引で利益を出して
ある程度は互いの信頼関係が
構築出来てからの『抱いて下さい案件』
って話ですよー
ただ、仲介業者からの
『とりあえず抱いて下さい！』
は、ほぼ強制的なお願いなんで
『お.おぅ。。』
と、ほぼ従うのみ。。
で、残念ながらBプランを発動したとして
買取業者が気を取り直して
収益物件として建物再生が完成、
賃貸付けも上手く進んで満室！🈵
『さぁ今から家賃収入が入るぞー
』
ってな時に
『あ、社長！収益物件として売りましょう♪』
こんな感じで仕入れさせて貰った
仲介さん現れて
『売り返し』が発生する
ちなみに5年前
嫁法人で収益ハイツとして買った物件を
半年前に売却しようと決めたが
当然、売却は仕入れさせて貰った
後輩くんが物件仲介として入るわけ
ま、売却しようと考えていたタイミングで
半ば強制的に
『先輩！ぼちぼちあのハイツ売りましょ！』
ってお願いされたんで
先輩後輩の関係を超越して
買取業者と仲介業者の関係は
物件ごとに紐付くわけっす
ま、こんな感じで
スジを通して仲介さんへ利益を配分するから
また買取り案件がやって来るんです
でも実は仕事内容は
圧倒的に仲介側がシンドイ！
リスクは圧倒的に
買取業者側やけど。。
ま、何事も上手く出来てるわー
どんなポジションでも
イイとこ取りなんて
出来るはず無いからねー
良い物件を買いたいなら
最弱ポジションで仲介業者へ
尻尾振り振りせなあかんし
割高物件を買うなら
仲介業者からは
『お客様は神様』対応を
してもらえる
実はウチもポータルサイトは
めちゃくちゃチェックするし
たまに値付け間違い物件を見つけて
ポータルサイト経由で買うこともある。
良さげな物件なら
間違っても
先方担当者の折電なんか
待つ暇なんて無いから
物元担当者を捕まえて
買付を受け取らせるまで
何度でも電話するよー
なんなら直接、
仲介業者の事務所へ突撃！
担当者と話をする時は
尻尾振り振りしながら
朗らかに謙りながらでも
買付を受けとらせるからね
例えば収益用の築古戸建や
収益物件を買うってことは
「大家業」という事業をする為の
原資を買うんですよ！
特に不動産事業なんて
買った時の価格でほぼ
事業の成功か失敗かが
決まるんですよ？
なのに
買い手が客みたいな感覚で
「折電ないやんけ
」
「クソ業者めっ
」
なーんて言ってる時点で
良い物件なんて
GET出来ないよ
（事業を舐めてるの？って話ｗ）
ま、担当者からの
折電が無い物件が
良い物件ってことですぅ
(瞬間蒸発w)
なんかぶっちゃけ過ぎましたね。。
おわり