こんばんは〜
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら6年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
最近、
『民泊用物件として買いません？』
と、仲介さんから案件が来たり
『民泊のやり方を教えてや〜』
と、私が昔民泊をやってたことを
知ってる人から尋ねられる。
民泊は懲り懲りな思い出と
ワクワク楽しかった思い出が半々だ。
懲り懲りな思い出は
コロナ禍の撤退戦で苦労したからね。。
ま、元々はいつでも撤退出来るよう
売却しやすい戸建物件を買って、
民泊物件として仕上げていたから
本格的にやっていた方より
撤退戦は随分とマシだったけど
今ようやく長いコロナバカ騒ぎが終わり、
また外人さんがやって来るようになったから
『民泊』って言葉を聞くことが増えたねー
もう再び民泊をやろうとは思わなかったが
ごく最近になってもう一度やろうかなと
傾き始めてるんです
なにせ『円安』だから
日本円換算なら
昔よりはるかに高い宿泊料を
取れそうやし〜
それにさぁ。。
もう今や、
まともな収益物件なんて
買える気がせーへんし。。
基本的に商売は何でもそうだが
流行った時には大資本が入ってきて
個人レベルは終わりですやん？
まさに大家業がソレで
今やオレのような弱小じゃ
マトモな重量級収益物件は
もう買える気がせーへん。。
思い返せば8年ほど前、
まだサラリーマンをやりながら
民泊をやり始めた時なんて
『民泊』って言葉自体が無かった。
たまたま日本在住の外人たちが
ゲストハウスをやっていたのを
トモダチ職人がリフォームを請けて
知っていたのでそんな話を教えてもらい
いち早く乗っかってみたのがキッカケ
↓
この頃なんて黎明期だから
『民泊』なんて言葉はもちろん
『闇民泊』って概念も何も無い頃
普通の主婦が１Ｒをたくさん借りて
転貸しのゲストハウスを
やってる方もよく見かけたが
稚拙な施設でも楽勝で回せたし
マジで入れ食い状態
皆がまだ知らないとか
成功するかどうか誰も分からん
手探り状態で始めた奴が偉いって話w
『ファーストペンギン』
ってやつやねー
それから1年ほどで民泊という言葉が出来て
皆がやり始めると、みるみるうちに
宿泊単価が下がり始め、
普通の主婦がやっていたパターンの
賃貸転貸し組は淘汰され始めて
半プロくらいしか残らなかった。
ウチは保有物件でやっていたので
まだ食える状態だったがそれでも
回らなくなる物件も出始めたので
民泊を閉めて売却したり、
普通賃貸に戻した。
そーいや、その前後あたりで
民泊用に買う為の物件で
国金から出禁にされた。。
↓
民泊の法律整備がまだ整ってなく
クロでもシロでもないグレーゾーン状態〜
当時は法的にも手法的にも
皆が手探り状態だったから
本格的な資本がまだ入って来なかった！
オレのような弱小でもきっちり真剣に
運営すればまだまだ回せる状態
(↑この時点までがファーストペンギン)
でもまぁ、個人レベルで運営出来るのは
ほぼこの時期まで
その後、闇民泊なる言葉が生まれて
世間で騒がれ始めて法律が整備されると
キチンと届出をして許可を受ければ
真っ白な合法ビジネスになった。
そーなると資本を持ってる法人が
待ってましたとばかりに
ガンガン入って来て
レッドオーシャンに
金持ちはゆっくり確実なタイミングを
見定めてからでも間に合うけど、
持たざる者はファーストペンギンの気概で
グレーゾーンでも飛び込まないと
間に合わないんよね。。
ちょうどこの頃に脱サラ独立したので
個人でやっていた民泊施設は全て売るか
普通賃貸に戻した。
で、法人で新たな物件を買い、
民泊特区内で許可を取って再スタートした。
まだこの頃は手頃な築古中古戸建が
ゴロゴロ落ちていたから
物件を買うこと自体には苦労は無かった。
でも民泊として大資本組と勝負せなあかん
シビアな時期に入っていたから
勝てる立地
勝てるリフォーム
勝てる運営
そして最も大事な
コスパと撤退しやすい物件
をトコトン考え抜いた
で、法人事業の釣り竿の一つとして
民泊施設を4物件ほど回していた。
もうこの時点で世の中には
民泊事業のノウハウも管理会社やその他の
助っ人的周辺事業も現れて確立されていたから
資本力が大きい奴が勝ちやすいし
資本力が無いオレは独自のゲリラ的手法を
編み出しておりました
仕組みからスタートまでは
オレが全て段取りして
リスティング管理や予約メールのやり取りは
嫁ちゃんがやってました。
掃除とリネン準備はバイトのおばちゃんと
嫁ちゃんが頑張ってましたねー
で、法人5軒目もこんな築古平屋を
↓
こんな感じにリフォームしたりして
近隣説明会も無事終えてオープン間近となり
気合いを入れていると。。
↓
↑
結局、オープン直前にコロナ禍になり
誰1人泊らないまま廃棄。。
6軒目も本社事務所兼民泊施設として
古ビルの購入手付金を入れた直後、
コロナ禍に突入
↓
ま、運が悪かったけど
失敗もめちゃくちゃよーさん
やっとります
いやね、何が言いたいかってーと
大家業のような大昔からある
確立された事業と違って
民泊なんて流行り廃りの
振れ幅が当たり前にある
事業ってこと！
なので民泊一本足打法じゃヤバいので
始める時から
撤退売却のBプラン
と
普通賃貸にするCプラン
は
絶対的に必要！
ホンモノの大資本ホテルが
あちこちあるのに
民泊用のプチホテルとか
作って売ってたけど
もっての他でしょ。。
↑コレも銀行が融資出すので
買いませんか？
なーんて言って来てたけど
ちょっとセンス無さすぎじゃね？
我ながらスタート時に
ココを外さなかったから
民泊一本足打法をせずに
コロナ禍撤退戦も何とかやり切って
今も生き残ってるぅ〜
ってことで今回、
再び民泊に手を出すとしても調子に乗らす、
楽観的かつ慎重に
やろうと思っとります
もちろん、金持ちが群がる難波や梅田、
天王寺などのメジャーエリアは除外！
(↑弱小がこんなとこで勝てるわけないw)
今まで民泊を延べ10数軒やってたので
実は超穴場の勝てるエリアと勝てる条件を
ある程度は分かってるつもり
大問題は民泊を成功出来そうな物件が
買えるかどうかやね。。
実はつい先日、
民泊にピッタリの場所と価格、
間取りの物件を見つけたので
物元業者へ電話してみたが
『あ、その物件は契約予定っすねー』
だとさ。。
民泊再生以外、売れそうにない
クソ物件だったんで
おそらくオレと同じ目線の奴が
いち早く手をつけてたんだろうね。。
ま、結果論的に言えば
民泊をやっていた過去物件を
コロナ禍でも撤退(売却)せずに
我慢して保有し続けていれば
今すぐに再参入出来たけど
株価がダダ下がりの株を
塩漬けにするようなもんだから
当時を振り返ってみても有り得ない選択
今は再度、民泊参入の仕切直しだが
なんせ賃貸運営とは雲泥の差の
物件選別が必要なもんで
完全に外人客ニーズを読み切って
立地と物件間取り、総費用が
ガッツリ合わないと
絶対、採算ベースに乗らない。。
ガッチリハマる物件は
タッチの差で買いそびれたが
買えるまでは焦らない
『空き家が有るから民泊でもやるべー』
なーんて物件ありきで民泊を頑張っても
ほぼ失敗するんで
ニーズありきに合わせるしかない
ま、頭をぶつけまくった
経験から得た糧やね
『失敗は成功の母』
失敗じゃなく
上手くいかない方法を
見つけただけ〜
って言うけどホンマその通りw
いくら勉強したって
『やらなきゃ絶対に分からん領域』
が有るし
いくら準備リサーチに費やしたところで
実際にはエイヤーってやってみないと
分かるはずないしー
ワタクシ、かなり慎重派なもんで
7割ほどの勝率が見込めないと
大きく動けませんw
(↑小物ですから。。)
それでも過去に民泊をやってみた
物件の半分弱は失敗の部類に
入る感じやった。。
ま、民泊って言葉すら無かった初期なら
どこでやっても楽勝やったけどねー
でももし、また民泊をやり始めて順調なら
必ずライバル物件が増えるし
ウチが件数を増やす過程で
『小さな失敗は当たり前やん〜』
なーんてちょっとムリ目の物件でも
調子に乗って買っちゃいそうなんで
自戒の意味を込めて
ブログに記しておきまーす
なんせ、昔と違って
今は物件が高くなっとるから
いつか必ず必要になる撤退戦も
より難しくなってるし。。
要は民泊運営利回りなんて
完全に水モノ
民泊で瞬間風速的な利回りが良くても
賃貸需要の100倍くらいの変化スピードだから
5年も続けばラッキーって感じ
1年以内で撤退も大いにあり得るから
最後の売却までのトータルで
軽い損切りラインくらいまでは
持っていけるプランを考えないとねー
そりゃ民泊は普通の賃貸利回りの2〜3倍を
狙うねんから当然、
リスクも2〜3倍有るからねー
そこまで考え抜いても失敗する時は
あっけなく失敗するから
それはもうしゃーないんで
ただ諦めるだけ。。
タイミングと決断ってムズイよね。。
完璧に流れが向いて準備万端まで
待ってたら大資本組に負けるし
早すぎるタイミングで乗っかっても
流れが来るまで兵糧がもたないし。。
一般的な民泊のイメージって欧米人が
泊まると思ってるかもしれないが
ウチが民泊をやってた統計上、
実際にはアジア系が8割を占める。
ウチは3泊以上しか受け入れないことで
初期は知らずに何度もトラブルになった
ややこしい韓国人は避けていた。
なのでその他の中国、香港、台湾、タイ、
マレーシア、シンガポールあたりだけで
宿泊客の6割以上を占めていたから
実は白人系なんて1〜2割ほどで
ほぼ来ないよーw
今はまだ、本流の中華系が全然来ないので
実は流れ的にはまだまだなんですが
他の民泊運営者もウチと同じように
コロナ禍で撤退したりで激減したんで
需給バランス的には、ぼちぼちかもねー
ちなみに過去にやって来た中国人たちとの
トラブルはほぼ無く、想像以上に
少なかったです
民泊に泊まりに来られる中国人は
個人旅行が出来る層なので
実はエリートのご子息あたりが
多いからですねー
実はこの層って日本人の平均より
ゼニも世界的エチケットも持ってるから
トラブルは少ないんですよー
(↑コレもやってみて初めてわかったことw)
ま、そんな感じで4本目の釣竿を
出す計画中です
おわり