こんばんは〜
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら４年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております♪
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
前回は暖かいコメントを
ありがとうございました
ま、そんな状況なんで
事務所に籠りっきりですから
ブログを書く時間が出来ております
さて、そんなお籠り状態でも
物件探しは手加減ナシです
先日、SUUMOに出ていた物件を
買うつもりで見に行ってきました。
SUUMOを巡回するのも
買い取り案件を探す
釣り竿の一つですから
マメにチェックしてます
この物件、駅前の築５０年になる
区分マンションですが実はこの駅周辺に
自社販売物件を別に２件、
在庫として持ってるんです。
１件は再生中古戸建、
もう１件は今回買おうとしている物件と
同じく築５０年の駅近マンションで
リフォ―ムを始めたところです。
⇊
ちなみにこの物件も
SUUMOを見て問い合わせて
ほぼ満額で買っております
SUUMOに載ってた販売写真が
汚すぎたので
一般の方はスルーですよね～
ウチにとっては
ラッキーな盲点ですぅ
ハッキリ言って
某大手仲介業者の入札で
ガチンコ仕入れ勝負するより
コッチの方が良いかも～
ウチがほぼ満額で買ったってことは
一般の方が汚いまま買って
自分でリフォ―ムすりゃ
かなりお得な物件ってことですよね？
ま、わざわざ汚い物件を
自分でリフォ―ムするなんて思考、
普通の方には無いおかげで
ウチの商売が成り立つわけです～
このエリアは２０年間、
定点観測をやってますので
勝手知ったる庭
精通エリアなので
エリア内での微妙な強弱や
クセも理解できているので
物件によっては
他業者よりも一般人よりも
高買いが出来るエリア
おそらくどんな都市にも
同じように駅前ってありますよね？
もちろんケースバイケースだけど
駅前をよーく見ると
築の古い大型マンションほど
駅の近くに陣取ってませんか？
コレ、その地域の歴史を紐解けば当然、
こうなってるエリアも多いハズ。
なぜなら不動産は
オセロの角を取るゲーム
だからね
当然、５０年前の
マンションブーム到来時に
建築する場合、
一番良い場所
から建築しますよね？
（再開発地域は除くよ）
今や駅前好立地で
マンションデべが欲しがる
まとまった土地はもう無いけど
築古区分マンションはチョイチョイと
売りに出てるよね？？
ですんで、エリアにもよるけど
築古マンションほど
そのミクロエリア内では
良い場所に有る傾向なのは
当然じゃないっすか？
ってことで、
定点観測している
ミクロエリア内で
売りやすい物件を狙うと
当然、築古になりがち
なんです
実際、今回買う物件の
ザックリした相場を
検証してみよう
(同じ広さの3LDKの場合)
【２０年前】（築３０年ですね）
居住中物件 700～900マン
改装済物件 1,000～1,300マン
【現在】（築５０年になってます)
居住中物件 1,100～1,300マン
改装済物件 1,600～2,000マン
どうですか？？
このマンションは築２０年分、
お歳を召されて
堂々たる高齢者になったけど
値落ちどころか
価格が高騰してます
もちろん、
今の不動産市況が高騰してるから
相殺して考えるのが
当然なんですけど。。
でも大事なポイントは
築３０年くらい経過すりゃ
もう新築から価格が
落ち切っているので
ロケ(立地)がベッピンなら
その後の価格劣化は
かなり緩やか
ってことです
もちろん経過年数分
価格劣化は当たり前ですけど
劣化の角度が緩いってことです
だから相場上昇分を相殺しても
20年前からほぼ価格が変動していない
なぜなら、過去に何度書いてるけど
駅近で便利な立地の
区分マンションには
建物価値と言うより
空間利用権に価値
が有るってこと
あ、これはあくまでオレの持論です
盲目的に信じちゃダメですよ～ｗ
ちなみにこの築古マンション、
周辺の地主が遊びでちょこちょこと
買い集めてるんですよ～
もし建て直しになんてなった暁には
今の建物は容積率が余りまくってますから
所有者はウハウハですもん～
（↑この意味が分かりますか？？）
ま、宝くじみたいなもんだけど
そもそも価格劣化が少ないし
現金で持ってるより物件～ｗ
万一の大化けの可能性も含めて
買い集めてる地主さんたちは
この意味を理解している！
さて、日本の人口減はもちろん
周知の事実です。
でも、基本的に人間の選択原理は
より便利でより快適な場所へ
移動しますよね？？
要は人口が減るのは当然だが
基本的にミクロエリア内の動きは
駅から遠くて不便な場所から
駅近に移住するんですよ
もちろん、ケースバイケースで
東京に移住するとか
地方からもっと都会へ
移動もある。
でも、仕事の都合などが関係なければ
基本的に人は
生まれ育った地域から
大きく移動はしないでしょ？
特に親になって子育を開始したら
それ以降、別天地に移動する人って
よほどの事情がなけりゃ
ほぼ居ないでしょ？？
だからもちろん、
ミクロエリア全体が過疎化する場所も
あるだろうけど
ある程度の都市部なら
ミクロエリア内の不便な場所から
より便利な場所へ移動する人が
一定数は必ず居るし
子育てに適さないほどの
エリアにでもならない限り
オレが死ぬ頃までに
このエリアが死滅することは無い
オレと同じく団塊ジュニア世代が
このエリアから居なくなるまでは
少なくとも大丈夫ってことです〜
知らんけど～
信じるか信じないかは
アナタ次第～
ウチが今回買った区分の立地は
駅が廃止になるような
全体的人口減にならない限り、
この駅を利用している方々は
不便な場所からより駅近へ
ある程度の人が最後まで集まる！
（あくまで経験に基づく持論ですよー）
持家戸建の方も
子育てが終わったら
終の住処は駅前マンションって
流れも多い。
ココらの戸建は3階建ですから
階段の上り下りがシンドイし
家もヘタってきたので
全面リフォームするよりは
サクッと買い換えるかぁー
ってなりがちです
ちなみにこの駅を利用する範囲の
ミクロエリア内でも
不便な場所は戸建もマンションも
かなり売りにくいです。。
もう不動産価格は
維持出来てません。。
立地の勝ち組、負け組は
買う人たちが何年も何年も
選択してきた結果が
今現在の相場ですから。。
（不動産屋は全く関係ない）
結局、このような人の移動は
地域性があり、クセもあるので
エリアに精通することが
めちゃくちゃ大事ってことですね
（大まかにはだいたい同じかな？）
でも別に
不動産屋だから
目利きが出来る
ワケじゃないですよ〜
だって皆さん、
自分が住んでる町の人流くらい
自然と分かるでしょ？
もしエリア内で引っ越すなら
どこにしようかな？
ってだけですから〜
身銭を切って家を買うんですよ？
そりゃ真剣に価格と立地の
バランスやトレードオフを
検討しますよねー
ですから目利きなんてもんは
そこに住んでいる人の気持ちを
住んでるつもりで理解し、
身銭を切って物件を
買うつもりで真剣に考えりゃ
誰でも出来るんですよ～
一般人が物件を選ぶ目利きが
不動産相場を形成してるねんから
当たり前っちゃぁ当たり前～
何度も言うけど
不動産屋が価格を
決めてるじゃ
ないんですよ～
（売れる価格を推測して設定しただけ～）
これは売買に限らず
大家業としての家賃査定や
物件選定時の大事なポイント
です
ちなみに仲介業者は自分事じゃないから
実は査定力が低くて
自分の生死に関わるウチのような
買取業者や地元の住人の方が
目利き力が高いんですよね～
ま、イキってこんなこと書いてますけど
それでも予測がハズれて
販売在庫がシコッたりして
ヒリヒリしてるんですけどね。。
おわり