こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら４年前に脱サラして
不動産会社を起業～
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております～
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
サラリーマンの副業や投資として
不動産をお考えのみなさんにも
役立つと思います
昨日は多くの暖かいコメントを頂き
ありがとうございました❗️
娘は無事、手術を終えて
経過観察中です
念のためと考えて行動することって
改めて大事やな～
と思いました
さて突然ですが
築古物件を買う時ってさぁ。。
結構な確率で建物の増築未登記部分
ってのがありますよね？
実際は増築されているけど
増築登記がなされていない
未登記部分が有る状態のことです
一番よく有るケースは建物評価証明書の
床面積と登記簿の床面積が違う。。
（評価証明書の方が面積が大きい）
売買をする時には必ず評価証明書を
取るので、その時に発覚するんです
これはホント、よく有るケースで、
建物を建築、登記した後に
どこかの時点で所有者が増築、
これを市税事務所が把握していて
増えた面積分を追加課税してるんですねー
日夜、税金を集める為に
市税事務所がリフォーム現場を見つけて、
増築部分に追加課税するんです
ちなみに大阪市の場合、
橋下さんが市長になった時
急激に厳しくなりましたね。。。
過去５年分を遡及したりしてね。。。
まぁ所有者がさぁ。。
わざわざ増築の登記申請を
新たにやるなんてことは稀ですし
そもそもそんなことなんて
知らないですから
普通はホッタラカシです。
↑
コレが一番よくあるパターンで
登記簿は当初のままで、
評価証明書は増築部分を追加しいる
（調査されて追加課税されてるってこと）
ちなみに所有者の住所も同じで
引越しの度に所有物件の所有者住所の
変更登記をする方は稀ですから
空き家の所有者が分からなくなって
空き家問題が発生するんですけどね。。
（相続登記もせずにホッタラカシも多い。。。）
体感的に、
物件の謄本を取って
所有者住所を調べた時、
その住所が現住所である割合は
３割くらいじゃね？？
要は権利証や登記簿の内容を
わざわざ変更登記をする方なんて稀だし、
そもそも知らんし～
って話ですよね。。
ちなみに中古物件を
自宅として購入する場合、
現住所の住民票を使って
新しい家を買うので
新しい家の権利書の
所有者住所はもうこの時点で
一つ前の住所になるからね。。。
(案外、皆知らない)
次は所有者が増築をしたが
当然、新たに増築登記をせず、
市税事務所も把握していないケース。。
この場合、評価証明書と
登記簿の床面積が合致しているので
よほど大きな増築でない限りは
誰も気づかない(笑)
↑
コレを見つけるのは、次の買主が
融資を使う場合に銀行が見つけたり
するんですよね。。
あれっ？
何か登記簿より建物が
大きくねぇ？？
で、融資をする銀行は
融資実行日までに増築登記を
完了することを要求するわけです
(うわ、めんどくせー。。)
増築を行ったのは売主ですから
本来なら売主の責任と費用負担で
増築登記を行うのがスジですが。。
実務上は買主が融資を受ける為の
増築登記申請になるので
売主の協力を得て、
買主が費用負担するのが
よくあるパターン。。
もし素人さんが買主なら
怒り狂って仲介業者へ
増築なんて聞いてないよ！💢
どう責任取るの？
ま、こんな感じで責任追求するかな？
でも買主が手慣れた人間やプロなら
そんなしょーもない責任追求はせずに
さっさと自分で費用負担するよね(笑)
仲介さんよ～
しっかり調査頼むで〜
ま、コッチで増築登記の
費用負担するから
売主の協力だけ貰ってや〜
(現所有である売主しか登記申請できないので)
こんな軽～いタッチで仲介業者に
軽い貸しを作って
付き合いを深める訳ですよ
仲介業者側からすれば
ガン詰めしてくる素人と比較すりゃ
やはり手慣れた買主やプロに
ややこしい物件や良い物件を
買って欲しいよねー
ややこしい物件＝割安
ですからね～（笑）
実は明日
ウチが仕入れた物件の
増築部分の調査に
市税事務所が
やって来るんす。。。
ウチが融資を受けるために
売主が行った増築部分を
ウチの費用で増築登記をしたんです。。。
当然、決済前の作業なので
登記申請は売主さんにやってもらっている
所有権移転後、
市税事務所に増築がめっかっちゃったので
追加課税分（たぶん過去５年分ね）が
来るのは確実ですね。。。
（てか、増築登記したから必ずバレるよね笑）
筋論で言えば
増築したのは前所有者なので
そちらに請求しておくれ～
ウチは次年度から払います！
と言いたいところですけど
過去５年分の遡及される追加課税は
オレが負担することになるね。。。
この顛末も仲介クンに
サラっと説明しておいて、
かるーーーい貸しを
作っておくわけです（笑）
こんなのは一例で
売主が普通の一般人の場合、
中古不動産や土地なんてのは
不具合が含まれているのが当たり前！
過去ブログで何度も書いてるけど
不動産は工業製品じゃないからね～
手慣れた買主やプロなら
根底が崩れるほどのデカい不具合以外は
買主が不具合を処理するんですね～
良い物件を買えるのは
そーゆー仕組みなんす(笑)
ちなみに
増築未登記を
見つけた時の
重要ポイント！
むちゃくちゃ悪意のある売主の場合、
増築未登記部分を全員が見逃して
所有権移転が終わった後にさぁ。。
もし売主が
アレっ？
オレの増築部分は
どこへ行ったのかな？
登記部分は売買したけど
増築未登記部分は
オレのモンやし
オタクに売ってないでぇ
と言ってきたら
どうなります？？？
えっ？？
もう全部、
解体しちゃったけど。。。
はーっ？
オレの建物も一緒に
解体したやとーっ！
あの増築部分は
オレにとっては
カネに換算でけへん
思い出が有るねん！
何を勝手にオレの増築部分を
解体しとんねん💢
どーしてくれんねん
可能性として
めちゃくちゃ
怖いっしょ？
こんな最悪パターンも想定しているから
銀行は絶対に増築登記を完了させて
全部を完璧に所有権移転が出来ないなら
融資をしないし
建売目的の土地に古家が
付いていただけでも
建物の所有権移転登記を求めるんです。
ちょっと前までなら、
どうせ解体する建物を
所有権移転するのは
登記費用がモッタイナイ！
ってことで、
決済時に建物滅失登記の申請書類を
売主から貰っておく。
⇊
買主側で建物を解体して、
売主名で建物滅失登記を行う。
という流れもあったが、
今はもう融資する銀行が
ダメと言うでしょうね。。。
まぁ現金取引の場合、
実務的には増築未登記部分を無視したり
誰も気付かず登記簿上の面積のまま
売買が完了することも多い（笑）
そもそもこんな築古建物は価値が無いので
土地や測量図、道路関係はよくよく調べるが
建物登記図面と現地の建物を見比べる
作業なんてほぼしませんからね。。。
（キッチリした仲介業者なら調べる）
でも増築未登記部分を見つけたら
増築登記をしない場合でも契約書には必ず、
増築未登記部分も売買対象に含める旨を
記載するんですよ～
（念には念を入れよ！）
ま、増築部分を契約書に
入れ忘れたところで
９９．９％
何も無いと思うけどね～
おわり！