こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら３年前に脱サラして
不動産会社を独立起業〜
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております〜
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
大事な仕事が水に流れる水曜日、
不動産屋はどこも休んでいますので
娘と大阪府南部にあるビッグバンに
行ってきました～
後にそびえ立つガラス張りの４～８階部分に
室内ジャングルジムが立体的に配置されて
いるんですが娘は大喜びでした～
娘と遊びに行けるのも
あと6〜7年ってところかな。。
そのうちキモいウザいと言われ
オレの服も箸でつままれるだろう。。
(向こうの長女で経験済み。。)
オレはオレで20年もすれば
「オマエダレ？？」と
ボケてウンコを投げつけるかもしれんし（笑）
この一瞬の幸せの期間
精一杯、一緒に遊ぼう～
さて、築浅戸建の仕入決済をやってきました～
いつもこの信組は、このだだっ広い会議室を
決済場所として貸してくれます（笑）
決済を終えて早速、室内をチェックしに現地へ～
おーーーっ！
めちゃキレイ～
残置物も無くこんなに綺麗な状態で
仕入をするなんてほぼ無い（笑）
これはほんとに表層リフォ―ム工事で
終わりそうです
しかし、建具も全く触らなく良さそうなので
かえってデザインリフォームプランが
浮かんでこないっす。。。
ま、これほど綺麗でリスクも少ない物件なんで当然、
他業者と、どつき合いの取り合いになる。。。
結果、５０万刻みで高値高値と他業者と競り合って、
競り勝った物件です
一般の方が購入競争に混じっても
高値過ぎて買えないかもですよ。。。
リフォーム工事前提の物件なので
一般の方より業者の方が高値を出すかもね～（笑）
ウチが頑張って再生販売しても
トントン前後で終わりそうな予感が。。
かなりの確率で
この物件でオレは
銀行や司法書士、
仲介業者、トモダチ職人等へ
お金を配って、
オレは利益０円
しかも今、ウチが販売予定の在庫は
結構こんな予感がするんですけど。。。
でも売上高は上がるので
結局、銀行に事業を回してる体を
見せるだけです。。。
（お金を借りる信用だけは微増。。。）
まったく何やってんだかね。。。
今や利益が出れば儲けモン
くらいの感覚です。。。
資産インフレちっくになっている今、
仕入競合も激しいどつき合いでの
取り合いになってます。
特にリスクが少ない築浅物件は
もう全く旨味も何もあったもんじゃねーーっ！
事業利益がトントンでも突っ込まないと
買えないし事業を回せなくなってきているので
もうこの商売も面白くないフェーズに突入やね。。。
やっぱり、不動産なんてだめっしょ～
っていう感じの不景気の時こそ
利益を出しやすいんですよね。。
どんな商売でも一緒でしょうけど
まさに
「人の行く裏に道あり花の山」
これを考えながら次のプランを
模索中です。
ま、一部の業者が連棟住宅を賃貸収益用に
買ったりしてるので、「世も末」感があるけどね
おそらくここのブログ界に棲息していらっしゃる
DIYプレイヤーの方々がやっている
下記の手法が最適かもしれませんね～
ボロを買って再生する
⇊
賃貸収入を得る
⇊
数年で大方の投資額を回収
⇊
時期をみて売却
賃料収入＋売却の両方を
全体で鑑みての利益確保
この手法なら安く買えなくても
時間を味方にして賃料収入で相殺できる。
でもこれが出来るのは、時間を味方にできる
一般プレイヤーかランニングコストが掛からない
一人社長の業者だけです。（オレですね～）
従業員を抱えている業者は
絶えずランニングコストが掛かるし
短期資金（１～２年の融資）で勝負しますので
よほどのキャッシュリッチじゃないと
こんな悠長な事業は出来ませんからね～
それにこんな悠長な事業をする
不動産屋も少ないし～（笑）
やはり不動産屋の多くは刹那的な生き方を
する人種です
「こんな悠長なこと
やってられるかい！」
って感じの業者も多いですからね（笑）
この悠長な事業を成功させるには、
利回りだけを見ずに将来、
売却できる不動産、売却しやすい不動産を
選別することが重要です。
もし５～１０年後、
投資額と同額で売れるなら
利回りが１０％以下でも
全然オッケーでしょ？
この場合、いつ手放して利益を
確定させるのかが重要です。
もち、減価償却や税金の絡みもあるし～
二束三文でしか売れないなら
利回り１５～２０％くらいは
欲しいですしね～
朽ち果てるまで持つぜ！（笑）
ま、どちらにしても
最大の難関は融資！
融資が付く物件で利回りが高い物件なんて
有る訳ないし、
融資が付かない物件だからこそ
利回りが高くなるのは
至極当たり前ですから。。。
しかも大阪なんて違法建築ばっかなんで
まともな銀行での融資なんて付かないっすよ。。
（高利貸し信組やノンバンクの出番
）
この辺りのバランスを日々考えてる
今日この頃です～
ご興味が有ればまた後日、
こんなワタクシの狙い目や予測なんかを
書くかもしれません～
要らんか～（笑）
ま、自分の考えをまとめる為になるし
こういうアウトプットって
大事かもですよね～
おわり