こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代に戸建て投資、区分投資を
重ねながら３年前に脱サラして
不動産会社を独立起業〜
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております〜
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
さて、初めて日本政策金融公庫(国金)で
４００万をリフォーム工事費用として借りた前回。
実は、ぶっちゃけますが、
少しだけ国金さんの融資で
【かきあげ】やっちゃいました（笑）
本当は２００マンのリフォーム工事費用ですが
４００マンの見積書を添付して４００マンの
融資を頂きました
ちょとでも現金を増やしておかないと
次が厳しいでしょ？
弱者のスタートってルール通りに
やっていてもなかなか進めないですやん？
ま、自分で言うのもなんですが
弱者のかわいい悪知恵ですね💕
もちろんリフォーム工事費の借入は
設備資金として融資を受けています。
事業計画書通りに進めないと
いけません。
ってことで400マンをリフォーム工事費として
トモダチ職人へ振り込みました。
当然、金融機関は設備資金の
使途違反は重罪！
もし４００マンの融資のうち、２００マンだけ
しか振込まず、残りが通帳に残っていたりすると
アウトです！
次の融資はもう出ません
だって嘘の事業計画書になりますから。。
アレっ？
余った２００マンは？？
どうなったん？？
実は次の物件の改装費として
彼のところに貯金です
変形バージョンとしては
余った分を何らかの細工をして
現金キャッシュバックですね～
良識ある大人はやっちゃダメっすよ～
スミマセン。。
当時は弱者のスタートなもんで。。。
万一、使途違反を理由に
一括返済求められても
今なら余裕のよっちゃんで返せるし
（返せないならブログに書きません
）
さて、初のボロ物件はリフォーム工事も終わり、
勤め先にて自分の賃貸物件案内書（マイソク）を
コソっと作成（笑）
（ま、それくらいええでしょ～
）
そのマイソクを持って
近所の賃貸屋さんを回ってみた
オレ、売買はプロフェッショナルですが
賃貸はド素人です
さっぱりわからん状態で賃貸屋さんを回り
いろいろなことを知った！
AD？ 広告費？
エアコン残置物扱い？
保証会社？ 火災保険？
生活保護？ ０ネット？？
なるほどね～
本やブログでは聞きかじっていたものの
いろいろありまんなぁ～（笑）
素人丸出しのまんま、賃貸屋さんに
いろいろと教えて貰いました
で、初の客付け完了です
生活保護の方が入居しました～
たしか募集時に賃貸屋さんから
「０ネットでイイっすか？」
と訊かれた記憶があるが、
意味も分からず「イイっすよ！」
と答えたような。。。（笑）
賃貸の決済金明細を見ると
驚きの仕組みが！
礼金３ケ月（１６．５マン）と
仲介手数料の合計２２マンを
客側から取っている！
で、その合計２２マンは
全て賃貸屋さんの収入に
ウチには日割り家賃と次月の前家賃が
振り込まれただけ。。。
おーーっ！
なるほど～
０ネットって
そんな仕組なんや～
礼金を取れた分は大家には１円も入らず
全額が仲介業者の取り分になるってことか～
で、「０ネット」ってわけね～（笑）
いかに賃貸屋さんの取り分を多くするかで
客付けの優先順位が変わるってことね！
ま、確かに売買も一緒です。
片手しか取れない「分かれ仲介」物件よりも
売主からも手数料が出る「両手仲介」物件を
優先しますわ～（笑）
仕組的には
すんなり腑に落ちます（笑）
こうして大家業として
大人の階段を一歩
登ったわけです
ほんと、今振り返ると
大家業はド素人丸出しですよね～
ま、そんなもんですよ
次回はまたもや融資続編を書きます～
続く