こんばんは～
【不動産ひとり社長】です
私、２０年超をサラリーマンとして
業種バラバラの４社を経験。
社畜時代にボロ戸建投資、ボロ区分投資を
重ねながら３年前に脱サラして
不動産会社を独立起業〜
現在は一棟投資、太陽光発電所等の
不動産投資全般の大家業と
不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長
として何とか不動産で生きております〜
このブログは４人の子供たちへ
遠い将来の遺書代わりと
不動産の裏側を知りたい！って方の
一助になればという思いで
ぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）
最近、５歳の娘が字を書くのが楽しいのか
ワタシやママ、幼稚園の友達に手紙を
書きまくっています。
オンナの子ですね～
で、ワタシが貰った手紙
↓
最近、5歳の娘から
カネを稼いで来い！っていう
プレッシャーがハンパ無いです。。（笑）
朝、仕事に出かける時は
ぱぱぁ、おかねかせいできぃや
夜、帰ると
ぱぱぁ、おかねかせいできたぁ？
ま、娘が旅行に連れて行って貰ったり
おもちゃを買って貰えるのは、
パパがおカネを稼いできているからだと
認識しているのは良いことです
おそらく、日頃から嫁ちゃんが言って聞かせてる
おかげでしょうね～
嫁ちゃんよ～ ありがとう
さて、住宅ローンの話
通常、不動産の決済ってのは売主と買主、
仲介業者,司法書士が買主の指定銀行に
集まって執り行いますよね？
買主が融資を受けて残代金を支払うので
買主がローンを組む銀行にて行います。
ウチが昨年から販売中の土地４区画の
最後の１区画、買主さんの住宅ローンもおりて
明日、決済予定となった
で、先日仲介さんから
社長！こんな時期ですので
リモート決済でもいいっすか？
と申し出があった。
いや、オレはええけど
住宅ローンの融資は
大丈夫なん？
ウチは抹消無いから
別にええけど～
実はウチの今回の借入条件、
４区画分譲だが１区画が売れるごとに
借入額の３分の１ずつを返済するという
厳しい条件だった。。
１区画が売れるたびに売買代金受取額
に加えて自己資金をキャッシュアウトする
謎の返済。。
そんなわけで３区画が売れて決済した時点で
借入額全額を完済して根抵当権を抹消している。
なので、今回の最終４区画目は根抵当権が
外れてキレイな状態。
ウチの根抵当権抹消登記が不要なので残代金と
売渡セット（権利証、委任状、印鑑証明書等）
を交換するだけ！
且つ、借入返済は終わっているので受け取る
残代金はマルっとキャッシュとして入る
利益額じゃないが地味に嬉しい（笑）
大丈夫っす！
買主の銀行も特例で
オッケーって言ってますんで～
あ、そうなんや～
じゃ、初リモートでやりましょか～
ということで先日、司法書士がウチの事務所へ
やって来た。
売渡書類へ実印押して、印鑑証明書と権利証を
司法書士へ渡して費用を支払って完了です。
仲介さんへウチの口座情報を伝えているので
明日、買主の住宅ローン融資実行と同時に
ウチの口座へ残代金を振り込んで完了～
あ、仲介手数料やら清算金は相殺です。
売主側の抹消登記は無い場合は
リモートで充分ですね～
しかしこのリモート決済、
住宅ローンを融資する
銀行側は結構怖いと思う。
そりゃそうです。
銀行側からすると融資金がキチっと正規の
取引として動いたかを入念にチェックしないと
万一、買主のローン滞納が発生した場合や、
買主に悪意があった場合、
融資金がカンタンに消滅します
住宅ローンの場合、
担保の不動産なんて普通の担保融資と
比べるとヌル過ぎて、債務者が飛んだら
銀行側が損するのは確実です
融資担当者は本部からガン詰めされて
飛ばされます
住宅ローン資金って額が大きいけど
簡単に借りれますから、
悪用するヤツも中にはいます。
事業資金の担保融資の場合
担保評価額≧融資額
ですから、債務者が飛んでも
銀行はまず損をしません。
担保評価は銀行によって違いますが
概ね相場価格の6～7割ってところですから。
しかし住宅ローンの場合
担保評価より債務者の属性を重視するので
相場以上の融資額でも出ます。
ワタシ、よく住宅ローン融資担当者から
融資物件の相場相談が来ます。
内容を聞くと相場より高額の融資額も散見。。。
ってことは、相場より高い物件を買っている方も
居るってことですよね。。
(もうちょっとちゃんと物件を選びましょ)
でも、よほどの乖離がない限り、
住宅ローンの融資は実行されます
ということは、悪意ある借主なら
例えば、売主を友達にしておいたら、
破格の融資金が友達の口座に入って、
現金をカンタンに作れますよね？
もちろん不動産は担保に取られますが
住宅ローンの場合は確実に
担保評価額＜融資金額
に決まってますから
要は相場より高い額を住宅ローンで借りれたら
不動産を放棄して現金持って逃げた方か
得ってことですよ
切羽詰まった人間なら必ず考えつきます。。
一般の方が知らない
住宅ローンの常識として
仲介業者が居ない、売主・買主の直取引なんて
銀行は警戒しまくりますし、
ほぼ住宅ローンは否決です。
（一定の安心感を担保する仲介業者が居ない）
あと、代表的なものは親子間や親族間売買も
銀行は警戒しますし、否決の可能性が高い。
どちらも悪意があれば、カンタンに住宅ローンを
引っ張って現金を作れるでしょ？？
何千万円もカンタンに引っ張れるわけですから！
何度も言うが住宅ローンの不動産担保評価は
めちゃめちゃヌルイ。
担保価値よりも借りる人の属性で
判断する部分が大きいからです。
だから同じ不動産を買う時、
自営業の方と公務員ではまるで
判断基準が違うってことですね～
もしサラリーマンの息子が
自営業で火だるまになっている親を
助けようとして、現金を一瞬で作ろうと
画策したとする。
もし親子間売買を銀行が認めたら
親の不動産を使って親子間売買すれば、
親の不動産の担保価値よりウンと高い額を
住宅ローンとして超低金利かつ超ロング期間で
銀行から引っ張れますやん？？
もし親の不動産がサラ金などの担保に入っていても
住宅ローンなら一瞬で返せるし、３５年の長期で
不動産の担保価値はもちろん、相場以上の額でも
借りれる破格の条件です。
担保評価が2,000マン、相場が3,000マンでも
借り手が優良企業勤めなら4,000マンでも
住宅ローンなら借入できるってことです。
切羽詰まった人間なら必ず考えつきます。
担保の不動産を放棄して、融資額を持って
逃げた方が絶対得ですからね
当然、社会的には抹殺ですけど。。
ま、よくよく考えれば誰でも思いつく
カンタンなスキームですから当然、
銀行も親子間売買などのヤバめのスキームは
おおっぴらにはしていないが原則禁止
しているわけですね～
それくらい、今の住宅ローンってのは
通常の事業融資や担保融資
と比較しすると、飛びぬけて
ユルユルで破格の条件で
借りれるってことです。
もし、オレが住宅ローンを何本でも借りれるなら
１００億でも借りたい です（笑）
だって固定金利でも１％チョイで期間３５年、
相場以上でも借入できるんですよ？？
住宅ローンって
借り手より明らかに
貸し手の銀行の方が
リスクが高いってこと！
だから銀行はそのリスクを相殺する為に
借り手が家族で住む家だけを
限定に融資するんです。
しかも住宅ローンは生命保険付きですので
今から３５年も貸してくれたら、
途中でオレが死んでも借金帳消しです
半分くらいの確率で保険が使えます（笑）
（オレが３５年以内に死ぬってこと）
こんなコロナ融資どころじゃないユルユル融資って、
住宅ローンならではですね～
もしオレが住宅ローンを無制限に
借りれるなら一定以上の水準さえ
不動産を選択できたら
ほぼ、どんな不動産に投資しても
負けようがないやん（笑）
ワタシ、住宅ローンどころじゃない高金利で
担保評価額までの融資額、かつ短期の悪条件で
事業融資を受けて大家業をしているんですよ？？
（なかには金利４．２％とかもあります。。）
上記の事業融資は銀行が通常に判断する
貸出リスクに見合った融資条件ってことです。
住宅ローンなんて借り手より貸し手である
銀行側に条件面で大きなリスクがあるので、
それを借りた債務者が返済出来ずに
銀行を恨む筋合いは皆無ですよね？
よくＴＶでやってますけど、少なくとも銀行を
悪者にする神経がわからん。。
たぶん、銀行の融資担当者は首が外れるほど
ウンウンと激しく同意すると思います（笑）
（別に銀行の味方ではないが。。）
アカン、毒舌が止まらないぞーー（笑）
さらにワタシの個人的感想ですが
住宅ローンの借金が怖くて賃貸住まいを
続けている方々が我々のような大家へ
毎月毎月家賃をチャリンチャリンと
お支払い頂くなんてホント、ありがたいです
この意味はコチラ
⇊
４人の子供達にはこの経済の仕組みや
金融リテラシーをしっかりと教えておきたい
と思う今日この頃です。
響け！「経済の仕組み」の歌！
恋の歌を響かせてる場合じゃないっす（笑）
（モンゴル８００さんに何の恨みもありません）
ま、子供達に何度言っても右耳から左耳に
抜けるのは容易に想像できるんですが。。。
でもオレの５歳の娘なら
イケるかも
2月に入った頃から、ブログ内容が小難しくて
マニアックな記事、しかも毒舌めいているので
アクセス数が下がっています
このブログ内容が響く方と響かない方が
パックリと２分されてきた感じで
面白いですね～
ま、このブログは商売目的なんてサラサラない。
４人の子供達に遺書代わりに
読んでもらいたいのと、
同じ目的を持っている方の一助になればって
思いで書いています
もし最近のブログ内容でアクセス数が増える
ようなら、ライバルが激増するってことですが
そんな雰囲気は無いので安心です
言いにくいが万一、アクセス数が激増するなら
不動産の売り時って判断ですからね
株もそうだが大多数が同じ意見に傾いた時が
相場が反転する時ですわ～
また毒舌吐きよった（笑）
すみません、毒舌が過ぎましたね～
おわり