不動産登記で必ず問われる命題に
「公信力」と「対抗力」というテーマがあります。
今回はこの「公信力」と「対抗力」に対する考え方から
不動産登記の役割をえぐり出してみようと思います。
そんなに難しくないので、この言葉を知らない人でも
興味があれば読んでみて下さい。
＃厳密に言うと、学説的に突っ込んだら
＃かなり難しい議論にもなり得ますが、
＃今回はそこまで突っ込みません。
民法や不動産登記に関する解説書に
必ずと言っていい程出てくる取引例があります。
ＡがＢに不動産Ｘを売りました。
その後、Ａが既にＢに売却済みの不動産Ｘを
Ｃに売りました。
この場合、不動産Ｘは誰のものになるでしょうか？
正解は、所有権移転登記を先にした方です。
分かりますか？
ＢもＣもＡを信用して売買契約をした訳ですから、
Ａに対する請求権は双方とも持っています。
しかし、不動産Ｘは一つしかない。
ＡとＢはＡ→Ｂの売買の当事者。
ＡとＣはＡ→Ｃの売買の当事者。
ＢとＣはお互いに第三者の関係です。
この時、不動産登記はＢとＣの第三者同士の関係で
「対抗力」を持ちます。
例えば、Ｃが既に不動産Ｘの所有権移転登記を済ませた場合、
ＣはＢに対して「不動産Ｘは俺のものだ！」と言える。
これが第三者に対する「対抗力」です。
しかし、契約としてはＡ→Ｂの売買契約時に
既に所有権は移転している訳です。
これがリアルタイムに登記簿に反映され
リアルタイムに確認できれば
そもそもその後のＡ→Ｃの売買契約は
成立しなかったはずです。
ここから分かることは、
登記簿を信じちゃいけないということ。
登記簿で分かるのは飽くまでも権利の推定。
確定じゃないのです。
これを「公信力」がないと表現します。
これらのことから不動産登記の役割が
なんとなく分かるのではないでしょうか？
つまり、不動産登記は権利を取得した時に
その権利を守るために登記するのが本来の目的。
取引の時、相手の登記簿をチェックするのは、
実は自分の権利を登記するための前提条件として
必要だということ。
最も重要な事は、飽くまでも登記をすることなのです。
注）現在では登記情報とすべきところ、
通りが良い登記簿と言う表現をあえて使いました。
学びの冒険者 原口直敏