国によると、築40年上の住戸は2022年末で約125万戸あるとされています。それに対して、実際に建て替えられた物件数は、2023年3月時点で計282件（敷地売却も含む）だと言います。
「20年後には400万戸を超える」と言われるマンションの建て替えは、日本にとって喫緊の課題になりつつあるのです。
そもそも「マンションを所有する」とは、その所有物に対して責任を負う、ということでもあります。つまり、マンションを建て替えるとなったら、自分たちでその費用を捻出する必要がある、ということです。
建て替えとは、今ある物件を壊して新しいマンションを建て直すことですから、その間、物件に住むことができません。仮に、建て替えるのに2年ほどかかるとすると、往復の引っ越し代や、その間、別の物件に住む賃料などで、だいたい合計1400万円から2000万円ほどの費用がかかると考えられるのです。
2022年9月、法務大臣がマンションの区分所有法改正の検討を法制審議会に諮問。2024年度にも区分所有法を改正する方向で進んでいます。
実際のところ、これまでのマンション建て替え実績は、毎年1桁か、せいぜい2桁台。要するに、ほとんど建て替えが行われていないのが現状です。
下記の記事は、2023年9月に建て替えが完了した東京練馬区の物件に関する記事です。都心の駅徒歩10分強の好立地ながら、建て替えが完了するまでに16年もの月日がかかっています。
マンション建て替え 簡単ではない道のり
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC276IO0X21C23A2000000/
当然ながら、物件の建て替えには、区分所有者の賛同が必要です。
もっとも理想的なのは、建て替えによって戸数を増やすことができるパターンです。増やした分を建て替え費用に充てれば、区分所有者の負担を少なくすることができます。
上記の物件も、1967年当時は490戸だった物件を844戸に増やしたり、建て替え中の仮住まいを用意したりするなどして、住民の賛同率を90％までに引き上げた結果、建て替えに漕ぎ着けています。
まとめると、建て替えで成功しやすい物件は、
1、良い立地に立っていること
2、マンション需要があること
3、戸数や階数を増やせるだけの余裕があること
…といった要件を満たしている必要があります。
では、これからマンション購入を考えている人は、どういった点に注意していけばいいのでしょうか。
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巷には、「マンションは管理を買え」という言葉があります。同じ古い物件であっても、きちんと管理された物件は、見た目や劣化具合にも差が出てきます。
こうした差は、物件を売却する際に価格として跳ね返ってきますから、やはり普段から、本音で話し合える専門家とパイプを作っておくことが重要です。
もちろん、「建て替え時期やそれに伴う費用」なども念頭に置きながら検討すべきなのは、言うまでもありません。
俣野成敏
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