こんにちは。俣野成敏（またのなるとし）です。
コロナが始まる前は、東南アジアなどで不動産を買い漁る日本人を、しばしば見かけたものです。その人たちは今、一体どうしているのでしょうか。
現在、海外不動産を所有している人で、もっとも困っているのは「物件の支払いが済んでいないのに、賃貸づけができていない人」でしょう。
不動産投資は、海外だろうと、国内だろうと、基本的な戦略は同じです。つまり、
1、値上がりを待って売却するキャピタルゲイン目的の購入
2、物件を貸し出して賃貸収入を得るインカムゲイン目的の購入
の2つに分かれます。
一般投資家は、2のインカムゲイン目的で投資を行うのが一般的でしょう。この場合、賃借人から支払われる家賃から、ローンや管理費等が差し引かれた残金が、自分の口座に振り込まれます。
ところが、コロナ後は海外との行き来ができなくなったことから、管理会社とのコミュニケーションが取りにくくなっています。管理が行き届かなくなると、物件としての魅力が下がり、万一、賃借人が出て行ってしまったりすれば、次の借り手を見つけるのが難しくなります。
インカムゲイン目的の不動産投資で、家賃が入ってこなくなると、海外とは距離があるだけに、立て直すのに苦労します。次の賃借人が見つかるまでは、ローンや管理費を自分の手許資金から支払わなければならないケースも出てくるでしょう。
それでも、たとえば契約口座がフィリピンナショナルバンクなどのように、日本にも支店がある場合は、日本の窓口から入金する方法もあります。しかし、それができない場合は、毎回、海外送金をすることになるでしょう。
仮に資金不足などで、送金もできないとなれば、担保として物件を差し押さえられる状況も考えられます。
もともと不動産は、物件ごとに条件が異なります。中には、自分で賃借人を見つけて直にやりとりする人や、コスト削減のために最初から管理会社を使っていない人などもいます。
たとえ、すでに物件の支払いが済んでいる人であっても、維持費以外に固定資産税なども支払わなければなりませんから、普通は現地に何らかの協力者がいない限り、海外不動産を所有するのは、現実的に難しいのが実情です。
かつては盛況だった海外不動産投資ですが、コロナ以後は現物投資であるが故の“場所の制約”というリスクが顕在化し、その難しさが浮き彫りになった形です。
海外との行き来ができなくなり、目が行き届かなくなってしまうと、物件が犯罪の温床になったり、痛んで資産価値が目減りしてしまったりと、トラブルが相次ぐでしょう。
海外投資で重要なのは、信頼して任せることができるパートナーを見つけることです。逆に、それさえできれば、兼業投資家であっても、海外投資のメリットを最大限に享受することは十分可能なのです。
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ありがとうございました。