こんにちは。俣野成敏（またのなるとし）です。
波乱の多かった2020年。「コロナでマイホーム需要が激減する」「それによって、不動産市場が暴落するのではないか？」といわれていましたが、実際はどうなのでしょうか。
新築マンションの発売が歴史的な低水準に沈んだ2020年の前半。1〜6月の首都圏の発売戸数は、前年同期比44.2%減の7497戸でした。統計を取り始めてから、上半期で1万戸を下回ったのは初めての事態だということです（日経新聞Web版、2020年7月15日）。
現在は急回復しており、不動産経済研究所が10月19日に発表した10月の首都圏新築マンション発売戸数によると、前年同月比67.3%増の3358戸となりました（同、2020年11月19日）。
不動産市況が、コロナによって大きく振れたのは確かです。とはいえ実のところ、マンションの供給戸数が減っているのは、今年だけの現象ではありません。
首都圏で見てみると、2013年の5万6478戸をピークに減少傾向にあり、特に2016年以降は3万戸台で推移。供給数の減少が続いています。
マンション発売戸数の推移（時事ドットコム、2020年7月15日）
https://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_eco_kensetsufudousan-apartment-sales
戦後2番目に長いといわれた平成の景気回復期（2012年12月〜2018年10月）の最中ですら、この状態ですから、現在の供給減は、必ずしもコロナや景気だけのせいではないようです。
普通に考えて、需要と供給の関係から、供給が少なければ、当然、価格は上がります。
一方、「需要はどうなのか？」というと、いつの時代も人間が生きていくには住居が必要であることに変わりはありません。
確かに、新型コロナウイルスの感染拡大は、世界にかつてない危機をもたらしました。同じショックごとであっても、たとえば2009年に発生したリーマン・ショックと比べた場合、内容が随分と異なります。
コロナ・ショックの特徴は、リーマン・ショックの時とは違って、金融機関がほぼ無傷であるという点です。また、世界的な低金利状態にあることから、資金調達がしやすい状態です。
さらに、今回のコロナ・ショックによってテレワーク人口が増え、住環境を見直す動きが出ています。家で過ごす時間が増えたことによって、より快適な居住空間を求める人が増えたのです。
こうした状況から、当面、住宅関連で大きな値崩れは起こりにくいと考えられます。実際、10月には新築マンション、中古マンション、戸建住宅、リフォームと、住宅関連が軒並み好調となっています。
首都圏マンション発売 10月は67％増
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO6643740019112020X13000
現在、少子高齢化が進行している日本において、今後も新築物件は現状維持か、または減少していくことが予想されます。いくら「一定の需要がある」とはいっても、その需要には“人口”というアッパーがあるわけです。
そうなってくると、考えられるのが「以後は中古住宅を購入し、自分の希望に合わせてリフォームを行う人が増えてくる」こと。
これは、サラリーマンの収入が頭打ちになる中にあって、今後はより現実的な手段として、主流になっていくのではないかと思います。
中古住宅は、新築とは違って唯一無二の物件となるため、前の住人の使用方法や建物全体の管理状況、集合住宅の場合はさらに他の部屋の入居者が管理規約を守っているのか、長期修繕計画のチェックや修繕積立金の積み立て状況、周辺物件との比較など、見るべき箇所がたくさんあります。
こうした数々のチェックポイントを、素人がわずかな情報から読み取るのは難しいのが実情です。しかも、売り手にとっては自分たちの利益が第一であるのも事実なため、買い手側も事前に学習しておくことが大切です。
普段から「投資家」目線を養っておくことで、買い手目線の専門家に出会える確率も高まり、戦略的に自宅を購入することも、決して夢ではありません。
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ありがとうございました。