こんにちは。俣野成敏です。
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「お金」は多くの人が感じている共通の悩みであり、それだけお金について知りたい人がいらっしゃるということなのだと思います。
そこで今日は、お金を「ストック」と「フロー」という２つの考え方から考察していくことにしましょう。
フローとは、毎月出入りするお金のこと。サラリーマンでいうなら給料と生活費です。一方、ストックとはフローで余ったお金を蓄えたものです。要は貯金ですが、他に購入した家などの資産もストックに含まれます。
お金を増やす方法とは、煎じ詰めると、いかにフローで入ってくるお金を増やし、それをいかにストックするかに尽きます。
しかし今は、サラリーマンの収入だけでフローを増やすのは難しい現状があります。
ですから、フローとストックの両面で資産を増やしていくという考え方が欠かせないものとなります。
投資をする際の基本的な考え方とは、「ストックを投じることによって生み出されるお金が、手元で寝かせておく時よりは増える見込みがある」ことが前提です。
つまり、基本は「お金を先に投じる」というリスクを背負う必要があります。
しかし、もしここに「ストックを先に投じる必要がない」投資商品があるといったら、あなたはどう思いますか？
実は、これはそんなに不思議な話ではないのです。以前はよく行われていました。
それは何かというと、例えばフルレバレッジによる不動産投資です。「サラリーマン大家さん」という言葉を聞けば、当時の情景が思い浮かぶ方もいらっしゃるかもしれません。
２０００年代初頭に不動産投資がブームになりましたが、当時よく使われていた方法が、フルレバレッジという手法です。
通常、不動産投資には物件の７％から１０％程度の初経費がかかるといわれています。つまり、物件の価格＋税金＋７％の初経費です。
この初経費を「手出し」といいますが、これは自分のお財布から出すことです。
貸す方（金融機関）はリスクを負うことになりますから、向こうとしても通常は頭金などを要求してきます。
レバレッジとは、金融機関などからの借入金を活用することによって、自分の手持ちの資金よりも、ずっと大きな取引をすることをいいます。
しかも、自分たちの方から全くキャッシュアウトせずに、全額融資してくれるというスキームが、フルレバレッジです。
不動産ブームが去ってからしばらくは、自ら“手出し”を出さないと不動産を買えない時代が続きました。
ところが今は、世の中の状況が変わりつつあります。
マイナス金利の影響で、銀行は余剰資金を日銀に預けて利息を得ることができなくなりました。
銀行も安穏としてはいられず、これからは資金を投じて収益を上げていかなければならなくなったのです。
さて。“手出し”を出さなくて良い不動産投資ということですが、それはどういう仕組みになっているのでしょうか？
ストックからお金を出さずにどうするのかというと、それはフローの中からお金を払うということです。
フローには給料だけでなく、不動産収入なども含まれます。
目指すのは、金融機関などから借りたお金の利息や他の経費を含めた支出よりも、収入が上回ること。
そうしたスキームを組むことができれば、それが念願の「不労所得」ということになるのです。
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ありがとうございました。