古い空家を再生リフォームして、賃貸物件に転用する。
将来に備えて、高利回りを追求する。
空家問題を解決して、地域に貢献する。
【古家再生投資®】
昨夜は師匠と
またもや、終電まで古家再生談義（笑）
ありがとうございました！！
先日ある古家再生投資プランナー®さんから
「なにわさんの基準では、再建築できる戸建て物件でも
利回り１５％で算出していますか？？」
このような質問をいただきました。
私は
「じゃ、１２％で算出してもいいですか？？笑」
と冗談交じりに返事をしましたが・・・
基本的に、物件購入の際に
希望の『利回り』を想定して購入希望金額を算出しています。
例えば、
売り出し価格 400万円
想定家賃 5万円
リフォーム費用 100万円 このような物件の場合
希望利回り
２０％ 200万円
１５％ 300万円
１２％ 400万円 での購入希望金額になります。
もちろん、この場合１２％の利回り400万円ならすんなり購入できます。
２０％を目指すなら、なかなか交渉は難しいでしょう。
つまり希望利回りが低ければ、物件購入のチャンスはグッと広まりますよね。
ですが、
『利回り』は高ければもちろんありがたいのですが、
ひとそれぞれ、基準は違って当たり前です。
資産拡大のスピード感や、ステージによっても違います。
資産価値が低くても『利回り』が高い物件を好む方は
・再建築不可
・テラスハウス
・借地権物件なども抵抗なくチャレンジします。
『利回り』が低くても資産価値を重視される方は
ピカピカの戸建て物件を好まれます。
また、融資利用される場合は
金融機関の基準も検討材料に入れる必要が出てきます。
簡単に説明しましたが、
希望の「利回り」は人それぞれ違って当たり前です。
上記を踏まえたうえで、
古家物件見学ツアー等で、
私が想定している「利回り」についてですが、
※あくまで大阪の物件での想定です。
テラスハウス １５％以上
借地権物件 １８％～２０％以上
戸建て 基本は１５％
ただし、これは「利回り」下げても価値があるな！と感じる物件
は、１２～１３％でもGO！！
今はこんな感じで考えています。
もちろん、今後どうなっていくかはわかりません！！
情勢を見極めながら、判断していくことになるでしょう。
ひとつ重要なことは
「自分なりの基準をしっかり持つ」
これが大事だと思います。
「自分なりの基準」があれば、購入の際に迷いがなくなります。
この「基準」に当てはまれば買うだけです。
また、「○○さんの基準に当てはまりそうだから、この物件紹介してみようかな～」
と不動産業者さんや古家再生士®の頭に浮かぶ場合があります。
ちなみに私は
借地権 ボロボロテラスハウス 再建築不可
利回りが出るなら、購入するタイプですよ（笑）
物件紹介お待ちしております！！
