住宅ローンの借換えを行うときに銀行がチェックするところは大きく分けて次の２点です。
・借りる人の返済能力
・担保物件の担保能力
つまり、銀行は「貸した人がちゃんと返せるのか」ということと「もし返済が滞った場合に取り上げるおうちに価値があるか」を見るわけです。
どちらの能力にたいする評価はそれぞれの銀行で違います。
なので、Ａ銀行ではローンの審査が落ちたけど、Ｂ銀行では通った。なんていうことが起きるのです。
もちろん、ある程度の一般的な基準はあるのですが、意外に銀行次第、場合によっては担当次第になることもあります。
ですので、一度住宅ローンの審査が落ちたからと言って諦める必要はありません。
ただ、何度も銀行で審査を行っていると履歴が残ってしまってマイナスイメージになる可能性もあります。
銀行で借り換えの審査を行う前に、ファイナンシャルプランナーに相談して、どんな銀行なら通りそうか、などのメドを付けてから審査を行った方がいい場合があります。
特に、物件の担保能力のところでいうと、定期借地権付き住宅（定借住居）の場合、銀行での住宅ローンが通りにくいことが多いです。
定期借地権というのは簡単に言うと、ある一定の期間土地を借りることを意味します。
つまり、建物は自分のものだけど、土地は人のものを借りているということです。
銀行から見れば、建物はどんどん古くなって価値が下がってきますが、土地は地価が下がらない限り価値は変わりませんので、担保としては土地が欲しいわけです。
しかし、土地は他人のものとなると、担保をとれないですよね？
と、なると担保が取れないので住宅ローンを組むことができない。ということになっていまいます。
では、どうしようもないの？ということになるのですが、そうとは限りません。
一部の銀行やモーゲージバンカーでは定期借地権付き住宅に対しても住宅ローンを提供しています。
すぐにあきらめず専門家のアドバイスをもらってチャレンジしてくださいね。