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ご自分の不動産の登記事項証明書（登記簿や謄本とも呼ばれるものです）を確認する機会はあまりないと思います。
ご依頼いただいた相続登記の案件で、登記事項証明書に長年に渡り放置されている古い抵当権が残っているのを見かけることがあります。（下線がひかれている抵当権は抹消してありますので大丈夫です。そこからもう少し下の方まで登記事項証明書を読んでいくと、○番抵当権抹消と書いてあるはずです。）
お金を返して債務がなければ、登記簿上残っている抵当権を放っておいてもすぐに不利益を被ることはありません。しかし、登記簿上の抵当権は、債務を完済したからといって自動的に消えるものではなく、抵当権抹消登記を申請しない限りずっと残り続けます。抵当権がついたままになっていると、売却したりこの不動産を担保に新たに借入することは困難になります。そして放ったまま古くなった抵当権を抹消するのには意外と費用と時間がかかります。
抵当権者が個人だった場合、亡くなっている・もしくは行方が分からない…法人だった場合、合併・承継している・清算結了していて会社が存在しない・もしくは会社が現実的には存在しない…など権利関係が複雑になっていることがあるからです。
抵当権者である相続人探しをして大人数に膨れ上がった抵当権者から協力をとりつけたり、供託・裁判となる前に、その放置した抵当権に手を打ってみませんか？
住宅ローンが終わって書類をもらったはず…の場合
解除証書を含めてすべての書類が見つかれば、金融機関の代表者の証明である閉鎖事項証明書等取得をしてそのままの書類で抹消手続きができる場合もあります。しかし平成１７年の法改正以前では解除証書（登記原因証明情報にあたるもの）が発行されないことも多く、当時の書類がすべて残っていたとしても銀行窓口で再発行手続きをしなければならない場合があります。
書類が見つからない場合は銀行で再発行の手続きをしてもらいましょう。（再発行の手続き費用がかかったり、印鑑証明書の提出が必要だったりします。）解除証書等は再度発行可能ですが、登記済証は再発行されません。登記済証がないので事前通知制度を利用して抹消登記手続きをすすめることになります。
事前通知制度とは、「こんな申請がでてますが登記手続きをすすめてもいいですか？」という法務局からのお尋ねが抵当権者（金融機関）に送付され、抵当権者が「登記申請内容は真実です」と委任状と同じ印鑑を押印して返信をすることで登記が完了します。手続きとしては難しくないのですが、銀行での完済の確認や再発行の手続きに加え、法務局内の手続きにこの通知が増えるので、通常の申請と比べて時間がかかります。
書類がそろったら登記手続きです。
抵当権の抹消登記の前段階として抵当権の移転登記等が必要な場合があります。
たとえば住宅金融公庫
平成１９年より独立行政法人住宅金融支援機構となっています。
住宅金融公庫時代に借入れ住宅金融支援機構になった後でローンを完済した場合、抵当権移転登記してからの抹消登記となります。
移転登記にかかる司法書士費用は住宅金融支援機構から支払われます。登録免許税は非課税です。
たとえば東海銀行
平成１４年に三和銀行と合併、平成１８年にはUFJ銀行と東京三菱銀行が合併されています。抹消手続きには同じく抵当権移転登記と抹消登記が必要です。
たとえばりそな銀行系
商号変更や会社分割や合併がありますので、根抵当権であれば根抵当権登記名義人名称変更登記や一部移転登記等、より複雑になります。
本人申請も多々見受けられる抵当権抹消登記ですが、放置されているものは一筋縄でいかないこともあります。
見つけた時はお早めに司法書士にご相談ください。
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