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司法書士 小川 瑞穂
不動産にされる不動産登記としては、相続や売買を原因とした所有権移転の登記、土地や建物を担保にお金を借りた場合の抵当権設定の登記が有名かと思います。
しかし、その他にも、地上権の登記や賃借権の登記など、様々な登記があります。
今回は、その中でも、不動産にされる仮登記について、ご説明したいと思います。
仮登記とは、本登記をするのに必要な形式的要件や実質的要件が揃っていない場合に、将来、要件が揃って本登記した場合の順位を確保するために、予めしておく登記のことです。
仮登記には大きく分けて２種類あります。
① すでに権利の変動は生じているが、登記に必要な情報を提供出来ない場合
実際に権利が移る法律行為は起こっていますが、手続きのために必要な書類などが用意できず、申請に当たって添付することが出来なかったり、登記義務者の協力が得られないといった場合です。
例えば、農地の売買をした場合、登記申請の際には、農地法の許可書の添付が必要になります。許可は下りているが、何らかの原因により、許可書の添付ができない場合がこの場合に当たります。
また、不動産売買をした場合に申請する所有権移転登記は、売主買主双方の協力のもとに行いますが、登記申請に当たって売主の協力が得られない場合も、この場合に当たります。
② まだ権利変動が生じていないが、請求権等を保全したい場合
まだ実際に権利が移る法律行為は起こっていませんが、将来的に権利を移す条件が整えば権利を移しますよ、という約束をしたような場合（例：売買予約）です。
具体的には、下記の様な場合が挙げられます。
（1） 将来発生しうる権利変動について請求権を保全する場合（たとえば、不動産について売買予約が成立した場合、 まだ、所有権移転の効力は、発生していませんが、予約完結権を行使した場合には、売買が成立するため、請求権が発生していることになります。）にする仮登記
（2） 一定の条件を満たせば権利変動をする予定であるが、まだその条件が満たされていない場合（たとえば、売買代金完済時に所有権が移転するという約款付きで、不動産の売買契約をした場合であり、まだ、売買代金を支払っていない状況）にする仮登記
２ 仮登記の効力とは？
仮登記をするメリットは、何でしょうか？
仮登記は、それに基づき本登記をすることができます。
そして、その本登記と、他の権利の登記の優劣は、仮登記と他の権利の登記の順位によるとされています。（順位保全効といいます。）
これにより、仮登記後本登記前に、当該不動産にされた他の権利は、その本登記された権利に抵触する範囲で、効力を失います。
この順位保全効という点において、仮登記をするメリットがあるといえます。
３ 仮登記を見つけた場合は？
ご自分では、仮登記をしたつもりはなくても、相続した不動産の中に、所有権移転の仮登記がされていたといった場合や、 購入しようと思っていた不動産に仮登記がされていたということもあります。
前述のように、仮登記だけでは、対抗力はありません。
しかし、仮登記に基づき、本登記がされた場合、 既に相続登記等が完了していたとしても、仮登記がされたのが相続登記以前だと、仮登記の順位保全効により、仮登記後にされた処分が覆されることになるので注意が必要です。
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