みなさん、こんにちは！
不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。
■博多での出版記念セミナーのため
今日から現地に入ります。
さすがに九州だとどうかな…、
と考えていましたが、
思いのほか多くの方にお申込いただいています。
先日の東京での出版セミナーも
熱心に質問いただいたり、
個別相談も多くの方からいただき
大変盛り上がりました。
ぜひ、博多でも良いセミナーを作っていこうと
思います！
◆今後のセミナー予定◆
◆2月18日（土） 出版記念セミナー in 博多
http://kokucheese.com/event/index/448031/
◆初心者のための不動産投資セミナー （都内）
「こちらも3月の日程が決まりました！」
2月18日（土） 10:30～
3月 9日（木） 18:30～
3月12日（日） 14:00～
3月18日（土） 10:30～
3月26日（日） 14:00～
http://asset-life.co.jp/seminar2.html
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【今日のテーマ】
賃貸経営におけるもう一つの重要な要素
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■前回は
「マーケティング」の重要性と具体的なやり方を、
かなり重点的にとお伝えしました。
簡単に書くと、
賃貸経営がうまくいくかどうか見極めるために
物件購入前に物件に対する需要があるかを
しっかりと調べましょう、ということでした。
くどいようですが、
物件を売買、仲介する不動産業者さんの多くは
購入後のことはしっかりと伝えなかったり、
サポートいただけないことがほとんどです。
（私はしっかりやっていただける業者さんのみと
お付き合いするようにしているのですが。。）
このため、
皆さん自身でマーケティングの知識を知っておく
必要があることをお伝えしました。
マーケティングの概念は不動産投資成功のために
必要不可欠なものです。
しかし、実はマーケティングができても
賃貸経営がうまくいかないケースがあり、
もう一つ押さえておくべきポイントがあるのです。
■そのポイントとは、
『管理会社』
です。
『管理会社』は、皆さんに代わり物件の管理を
行ってくれるプロの業者のことです。
これは皆さんご存知ですよね？
次に、具体的には以下の業務を行います。
・物件の維持、管理
・入居者からの賃料回収代行
・クレーム、事故対応
・退去時の立会い
・原状回復見積り、業者手配
・客付け
「管理会社は違いはあるのですか？」
という質問をよくいただきますが、
実は大きな違いがあるのです。
上記は一つ一つ大事な業務であり、
特に本業ではなく副業で賃貸経営を行っている場合
ほぼすべてを移管することになるので、
その「仕事の質」により賃貸経営の結果が
大きく異なってくるのです。
■では、次に具体例をあげましょう。
わかりやすい事例として「客付け力」の
違いがあります。
皆さんにとって最も重要な“家賃収入”は
入居者がいるからこそ入ってくるものです。
逆に、空室だと収入は“ゼロ”です。
このため「客付け力」は皆さんの収支に直結する
非常に重要な要素となるのです。
「管理会社によって客付け力は
そんなに違うものなのですか？」
という質問も良く受けますが、全く違うのです。
では、実際にあった例で説明すると、
シングル向けのアパート物件がありましたが、
入居率が2割程度しか埋まっていませんでした。
オーナーが高齢の地主さんで
賃貸経営に疲れてしまってそれほど真剣に
取り組んでいませんでした。
加えて、管理会社もそれをいいように利用して
退去がでてもオーナーに連絡せずに、
原状回復しなかったり、
募集すらかけていませんでした。
その結果、
2割まで入居率が落ちてしまっていました。
しかし、この物件をある投資家が購入して、
その際に管理会社も変更しました。
変更後の管理会社は、
マーケティングをしっかりと行って、
この物件の強みをよく理解して、
さらに、
幅広いお客さんに認知させるべく
多くの仲介業者に告知をだしました。
その結果、
以前は2割しか埋まっていなかった物件が、
管理会社変更後にわずか3か月程度で
満室にすることが出来ました。
具体的な収支で言えば、
前オーナーの際は月々12万円だった家賃収入が、
オーナーが変わり、管理会社変更したところ
月々60万円まで増加しました。
「 60万円 ＞＞ 12万円 」
5倍も変わったということですね。
■このように、管理会社が違うだけで
こんなにも結果が変わってしまうのが
賃貸経営の難しいところでもあり、
逆に、面白い部分でもあります。
そして、何もこれは特殊な事例ではなく
このようなことは頻繁に起こりえます。
ですので、優秀な管理会社を選定することは
賃貸経営においてはマーケティングと同様に
重要な位置づけとなります。
では、
どのように管理会社を選べばよいのでしょうか？
それについては次回に続けようと思います。
◆今後の出版記念セミナーの予定◆
先日出版されて
Amazonの不動産投資部門で1位を獲得した
「宇都木健さん」
と全国を回って出版記念セミナーを開催します。
すでに多数の方からのお申し込みをいただき
当日は盛り上がることが確実ですが、
さらなる方の参加もお待ちしています。
今からでも申込みは間に合いますので、
ぜひ会場にて皆さんとお会いできればと
思います！
◆2月18日（土） 博多会場
http://kokucheese.com/event/index/448031/
なお、書籍を購入いただいた方には
当日サイン会も開かせていただきますので、
ぜひご購入いただきお持ちいただければと
思います。
その他、
都内でも定期的にセミナー開催しております。
ぜひこちらもご都合をつけてご参加ください。
◆初心者のための不動産投資セミナー （都内）
「こちらも3月の日程が決まりました！」
2月18日（土） 10:30～
3月 9日（木） 18:30～
3月12日（日） 14:00～
3月18日（土） 10:30～
3月26日（日） 14:00～
お申し込みは以下からお願いします。
http://asset-life.co.jp/seminar2.html
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘